機構化租賃時代的「自如」方案

突圍長周期存量市場

為什麼有些企業做了大量融資，規模卻做不起來？因為他們用這些資金去收購房源、做裝修。這都不是最難的，真正難的問題在於，當你有那麼多房子的時候，還能維持高出租率。歸根到底，這個行業是需要極強的運營能力驅動的。熊林這樣認為。

「現在是長租公寓最好的時代。很多資本、企業都來參與，政府和社會的關注度也很高。但最核心的是，客戶和業主都認識到了這種模式的價值。」6月16日，北京自如生活資產管理有限公司CEO熊林向21世紀經濟報道表示。

「自如」是該公司旗下的長租公寓品牌，共有三款主要產品，在長租公寓市場佔有重要地位。

自如成立於2011年，最初是鏈家地產旗下的中高端租賃產品，2016年5月宣布獨立運作。截至目前，自如長租業務已進駐北京、上海、深圳、杭州、南京5座城市，管理房屋超過35萬間，旅居業務「自如民宿」已進入全球57個城市。到今年8月，將迎來第100萬名「自如客」。

近年來，長租公寓領域備受資本關注，但盈利模式始終是難題。自如是極少數沒有外部融資記錄，又能實現「自給自足」的企業。熊林在接受本報專訪時，解讀了自如的模式，鏈家的影響，並談到了其對資本、市場、管理等的理解。

缺乏品質的增長沒有意義

《21世紀》：在長租公寓領域，自如的模式是怎樣的？有哪些獨特之處？

熊林：我很少跟同行做對比，只說自如比較注重的兩點：第一是品質和服務，這也是做自如這個品牌的初衷。但做起來比想象的難，比如裝修驗收、信息系統維護，還有各個環節的服務，都是十分細緻瑣碎的。相應地，我們在人員招聘的時候，比較看重服務精神，同時也在培訓中做了強化。

第二是對互聯網的投入。這個行業的本質是海量資產管理，規模效應很強。要想做到清晰、有效的管理，並給客戶提供便利，沒有完善和高效的互聯網系統是不行的。

《21世紀》：這兩項內容對公司的管理能力有很高的要求，尤其在規模越來越大的時候。如何在內部管理上進行強化？

熊林：在服務行業，管理最大的「天敵」就是規模。規模做大時，最大的問題在於團隊的思想、意識會變化。即使思想不會變化，每個人的服務模式也不一樣。而因為這個行業事無巨細，你很難在保持規模的同時，做到穩定。

考慮到這是一個還沒有做到標準化的行業，我們會花很大精力進行培訓，包括文化、價值觀，還有服務。自如每年在新人培訓上要花200個小時。

《21世紀》：自如脫胎於鏈家，它是否會受到鏈家的影響？

熊林：鏈家對自如的影響非常深遠。不說左總(鏈家地產董事長左暉)個人的影響，自如的企業文化、用人理念、管理模式都和鏈家比較相似。在自如發展初期，鏈家也提供了房源渠道。

《21世紀》：在財務上，自如是否還對鏈家有所依賴？

熊林：自如今天所有的發展都十分獨立了，財務上也做到了「自給自足」，並形成良性循環。當然，這其中會有挑戰，比方說，自如會面臨薄利或微利的情況，某些城市甚至還有虧損。但總體上看，我們正在往一個更健康的財務模型發展。

《21世紀》：到目前為止，自如還沒有外部融資記錄，為什麼要拒絕資本？

熊林：我們拒絕過一些被認為是「天賜良機」、「千載難逢」的投資機會，當時的資本方名氣很大。我們的考慮是，自如沒那麼大的資金壓力，但服務、模式上都有進一步完善的空間。所以融資就顯得沒那麼重要，我們希望專註在客戶、服務、產品上。

我相信自如早晚會做融資，只是目前階段，融資在我們的重要性排序中，並沒有很靠前。

《21世紀》：你不擔心自如失去規模擴張的機會？

熊林：規模的確重要，但缺乏品質、不能解決實際問題的規模增長，對我來說沒有意義。

機構化租賃時代來臨

《21世紀》：你認為這個行業的盈利點在哪些環節？

熊林：核心的利潤點在兩個環節。一是業主方，通過提高出租效率(拉長租賃周期、縮短房屋空置時間等)提高資產的周轉率，業主會讓渡一部分利潤。二是客戶方，通過創新的產品設計，較高的服務水平，賦予產品更多附加值。當然，如果能較好地發揮規模效應，會使這些利潤空間進一步擴大。

《21世紀》：運營長租公寓的成本來自哪些方面？

熊林：成本主要來自三個方面：一是配置裝修成本，這方面機構化要比個人更有效率；二是人工成本，因為大量的服務要靠人來做；三是空置成本，如果空置率偏高，資本運營效率就下降了，利潤也會被攤薄。這才是問題的核心。

為什麼有些企業做了大量融資，規模卻做不起來？因為他們用這些資金去收購房源、做裝修。這都不是最難的，真正難的問題在於，當你有那麼多房子的時候，還能維持高出租率。歸根到底，這個行業是需要極強的運營能力驅動的。

《21世紀》：怎麼維持高出租率？

熊林：這是一個系統工程，就像前面說的，品質、服務、互聯網投入都要做到，還要做好內部管理。當然這也是最難的部分，我認為既需要投入度和專註度，也要靠時間。

《21世紀》：丁丁租房曾作為一個散租品牌從鏈家獨立，但最終並未受到市場認可。為什麼自如能夠成功，丁丁卻不能？

熊林：我們對這個事情做過復盤。最核心的原因在於，未來的租賃是機構化、資產管理的模式。在租房這件事情上，越來越多的人從直接對接客戶，變成委託給資產管理機構。

這也是符合客戶和業主利益的最好模式。業主既省心，又能保障收益；客戶則能夠獲得更好的產品和服務。從整個鏈條來看，它的效率也要高於C2C模式。房屋是非標產品，如果任由兩方直接交易，會出現很多摩擦，專業機構的出現，能有效避免這些摩擦。

《21世紀》：越來越多資本、機構涉足長租公寓行業，你感到有壓力嗎？

熊林：我沒有壓力，主要是因為這個市場足夠大。如果有更多參與者，對行業的發展有好處。做長租公寓的人，絕大多數都是有夢想，並懷著善意的，因為這個行業太苦了。