【克而瑞南通】成都、北京樓市調控再加碼，是否能夠平抑房價？

多地樓市調控再加碼 北京政策導向更趨於細化

今年兩會政府工作報告繼續強化穩樓市基調后，各地紛紛進一步深化樓市調控，除一二線中心城市政策升級外，更多大城市周邊的三四線城市也紛紛加入限購限貸行列。這一輪的調控也呈現出新的變化，表現為政策導向越來越細化，越來越精確化。

3月23日晚間，成都樓市限購升級,將二手房納入限購範圍；而在22日晚間，北京的購房資格認定進一步從嚴，北京地方稅務局官網發布通告，將進一步嚴格審核購房資格，非京籍納稅從5年改成連續60個月。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍認為，北京此次針對個稅繳納出台政策，充分說明了對於當前購房資格認定過程中的細節把握，體現了政策精確化管控的導向。過去北京在社保和個稅繳納方面存在不同政策要求，社保必須連續繳納60個月，而個稅雖規定連繳5年，但實際只需一年繳納一次，這使得社保繳納要求更高，而個稅繳納要求相對低，從這個角度看，不排除有部分購房者採取個稅認定的標準去購房，這顯然降低了購房門檻，此次政策將個稅和社保繳納模式統一，能規避部分購房者鑽漏洞的做法，可以定性為嚴厲的而非放寬的政策。

從北京當前一系列做法看，後續調控會延續「加碼再加碼」、「細化再細化」的做法，一定程度上說明當前樓市調控過程中對於具體操作過程會提供各類配套的做法，這顯然也是希望讓政策落實更到位、更注重調控過程中的公平性。

限購令只是紙老虎？難以穩定房價

北京此前已經採取了認房又認貸的政策，此次新政的實施是樓市調控的又一次加碼、剎車，從中不難看出北京市政府調控房價、穩定樓市的決心，但在目前的政策力度下，購房需求是否會被延遲，房價能否得到有效抑制？

隨著過去幾個月全國一些城市房價再一輪大幅上漲，新一輪限購政策也再一次箭在弦上。然而和以往限購政策不同，這一次限購政策的推出，好像對市場根本沒有起到任何抑制和限制的作用。反之，越來越多的市場參與者把限購令當作是一種重大利好消息，集中精力想盡辦法，希望能夠在限購令實施的時候，儘可能繞過限購令的規定，儘早布局多買房，買大房，等待限購令一旦，或者說遲早取消，就可以通過房價再一次報複式的上漲，大規模地獲利。

每一次限購政策不僅無法為市場降溫，反而成了助推房價再次上漲的利器，買房者和政策進行反向博弈。限購從心理層面上是帶有「物以稀為貴」的屬性的，也不是因為房價上漲了才限購，而是為了讓房價有更好的表現才去實行限購的。2010年以來限購的歷史和實際作用也證明了，通過行政的干預措施解決不了根本問題，只會為下一次的上漲積累更大的能量。若地方政府出台不痛不癢的「限購」政策，不少消費者由於不掌握準確信息，不清楚政策的初衷，很容易誤認為地方政府在搞「飢餓營銷」，通過放風鼓勵更多居民湧入房地產市場購買。有了這種消費心理預期，不痛不癢 的「限購」政策反而會增加房地產市場風險。

在過去十年房地產泡沫形成過程中，市場經歷了過去十多年數次有始無終的房地產調控政策。在一次又一次失敗的房地產調控政策之後，市場里幾乎所有的參與者幾乎都已經清楚地認識到，政府充其量只是希望房價能夠平穩逐步地上升，並不希望真正打壓房價。有了這種對於政策導向和今後房價走勢的預期后，所有的限購政策在投資者心目中，不過是一紙空文，和沒有牙齒的老虎罷了。

樓市需要穩定的房地產政策

行政管理學會政策科學研究會副會長鬍象明教授表明，政府應該儘可能少用甚至最終廢除這種短期的調控工具，而代之以穩定的房地產政策，按照以往的經驗，每一次調控有可能暫時使房價趨於穩定，甚至有一定的小幅下降。但當這種降幅達到一定限度，例如10%，政府又會放鬆調控政策，此後可能會出現房價快速上漲現象，漲幅可達到30%，甚至更高。如果這樣，調控政策的出台不但很難擋住剛需和改善性需求購房者的腳步，甚至還會激發投機者的慾望，給投機者以炒房獲利的機會。

另外，穩定的房地產政策應該是地房地產法。依法治房，才能實現房地產市場的健康和可持續發展。

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