惠州樓市十年演變！10年前均價3000元/㎡，如今...

10萬元能買怎樣的房子？十年前和十年後看這個問題，答案或許截然不同，十年前10萬元可以自由選擇各片區的房子，但在今天，甚至不夠繳一套小戶型的首付，十年讓惠州房價變了樣，也提高了剛需的購房門檻。

人生沒有多少個十年，但十年對於一座城市來說似乎只是彈指之間，十年間惠州發生了翻天覆地的變化，2006年惠州GDP僅有934.96億元，而2016年已達到3412.17億元。

十年的時間讓惠州新樓盤呈井噴式爆發，隆生、德威、方直等本土房企迅速成長壯大，碧桂園、新力、恆大等外來開發商也陸續搶灘惠州。惠州用十年的時間完成了華麗的蛻變，無論是居住環境，還是交通配套方面，惠州都在一步步朝我們理想的狀態前進，讓我們追隨時間的腳步，來看看這十年間惠州樓市的變化。

從2006年下半年開始，房地產商便開始發力，房價直線上升。2007年上半年受深圳客的影響，房價繼續走高，全年惠城區商品房預售均價為4732元/㎡，比去年的2943元/㎡增長了70%。同時房地產開發投資強勢崛起，投資速度明顯加快，2007年惠州市房地產開發投資額達到137.3億元，同比增長102.2%，其中惠城區投資額72.12億元，佔全市比重61.2%，開發密度極高。

2007年下半年是惠州樓市的集中推盤期，但受「9.27房貸新政」影響，交易量從七月份最高峰的2498套滑落到11月份的495套，商品房價格漲幅明顯回落，2007年12月，惠城區待售住宅套數從6月份的588套猛增到8154套，可售面積達113萬平米，供需開始出現失衡。

2007年底到2008年，地產泡沫加劇，調控收緊。2008年上半年住宅成交大幅下跌，月度均價最低跌至3631元/㎡，較2007年最高點下跌了42%，全年成交住宅7096套，同期減少53.62%。轟動全國的金融危機也給惠州土地市場帶來了一定的影響，土地招拍掛大幅下降，土地供應相對減少。

2008年每月新增供應商品住房套數

深圳客的撤退和金融危機的影響，惠州住宅成交量銳減，但由於2007年市場的火熱，土地和新房供應量劇增，給樓市帶來了巨大的庫存壓力。2008年底惠城區存量達24314套，供需矛盾更加突出，金融機構存款準備金率經歷了先上調又下調的過程，側面反映出貨幣政策向適度寬鬆轉變。

2009年開始，市場開始回暖，上半年交易量明顯上升，荷蘭水鄉四期、帝景灣三期、萬科金域華庭等本地人熟悉的樓盤都在本年入市。2009年上半年，惠州市商品房銷售面積270.68萬平方米，同比增加1.95倍，「全國文明城市」等利好消息也讓這一年的房價不斷攀升。

2010年，在國內一二線城市房價狂飆的背景下，「史上最嚴厲」的宏觀調控「國十條」出台，限制異地購房、二套房貸標準提高等門檻讓樓市出現降溫。但國十條對惠州影響並不大，外來開發商抓住機會搶佔市場份額，部分小型本土開發商因資金不夠雄厚而被擠出市場。

2011年是「十二五」規劃的第一年，惠州樓市不溫不火，成交量和均價有小幅上漲。2012年調控延續，全年成交均價5763元/㎡，同比上升5.2%，新房巨大的庫存壓力也影響了二手房市場，成交量大幅度下滑。

2013年上半年，「國五條」出台，對廣州、深圳實施限購、限價的「雙限」政策，但並沒有對惠州實施限購政策，並且依然允許購房入戶，這給惠州帶來了新的機遇，上半年惠州住宅成交共計37067套，同比2012年上半年上漲68.9%，惠城區房價開始突破七字頭。

這兩年惠州樓市依舊沒有大起伏，政策逐步寬鬆，2014年惠州全市銷售面積924.42萬平米，同比下降19.58%，整體市場銷售均價突破6000元/㎡ ，同比上漲3.60%，但本年惠州商品房庫存量130819套，各區均處在高庫存，長去化周期狀態，各大樓盤都採取降價和促銷的手段，並舉辦各種活動，以吸引客流量，但整體市場處於觀望狀態，購買熱情不高。

隆生大橋開工建設，莞惠城軌通車在即，各種利好政策讓惠州關注度不斷提升，2015年惠城住宅成交30083套，同比去年上漲26.93%，成交均價為6323元/㎡，市場呈現回暖之勢，不限購仍是惠州吸引外地客的一大亮點。

步入下半年，房價開始出現飆升的前兆，方直君御、方直東岸、美麗洲等開盤都出現了難得一見的火爆現場。從5月開始惠州連續9個月銷售量突破100萬平方米，臨深片區更是迎來了爆發性增長，惠灣區新建商品房交易61297套，拉升了惠州整體商品房銷售量。

2016年是惠州房地產歷史上極其輝煌的一年，惠州全市交易新建住宅155896套，成交面積達1590萬平方米，總成交金額則達到1453.6億元，環比翻番。惠州首次出現了銷售超百億元的大麥克房企，也出現了單盤銷售超100億元的奇迹。

2016年惠州房價走圖勢

2016年開年，惠城多個樓盤大幅上漲，中信凱旋城和中洲天御漲幅800元/㎡，均價突破六千每平，江北上城style均價從7500元/㎡漲至8200元/㎡，海倫灣從6200元/㎡漲至6900元/㎡，江灣一品更是從去年6500元/㎡的均價猛漲一千元，均價7500元/㎡。

深圳客的湧入讓2016年的大亞灣發生了翻天覆地的變化，受萬達廣場落戶大亞灣等利好消息的影響，多盤項目均價輕易破萬，龐源御藍灣均價由原來的9500元/㎡漲至12000-13000元/㎡，漲幅最高3500元/㎡，錦繡壹號、繽紛TOWN5棟精裝公寓均價由原來的10000元/㎡漲至13000元/㎡，猛漲3000元/㎡。

2016年的惠州湧現了許多深圳客，營銷中心門前的粵B車牌不斷增多，多個樓盤都表示深圳客佔比遠超本地客戶，本地剛需購房壓力上升。

2017年延續了去年的火爆，房價雖然沒有繼續上升，但也並沒有下跌的趨勢，萬元樓盤已司空見慣。從年初開始，多個城市陸續出台調控政策，廣州、東莞、佛山、中山，限購或限賣的政策讓樓市的火熱略有緩解，但惠州依舊成為限購政策以外的城市，後來出台了408政策，對惠州市場有一定的影響，但外地客購買力依舊強盛。

2017上半年惠州成交新房套數是深莞總和的兩倍

今年上半年惠州一手住宅的成交量為61206套，成交面積650.77萬平方米，與2016年上半年同期相比，分別下跌約26%、23%，並且隨著下半年貨量的不斷增加，開發商推貨節奏加快，市場的火熱也有所緩解。

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