歷史上那些著名的超級牛市，最後都崩潰了

$創業環保(SH600874)$ $冀東裝備(SZ000856)$ $先河環保(SZ300137)$

最近一段時間，房地產調控似乎進入了「比狠」模式，「限購限貸」不斷升級，「限售」模式也出現，政策一城比一城嚴厲，其背景就是房價的不斷上漲。

在這個狂熱的時代，理性的聲音一出現不是被淹沒，就是遭到口誅筆伐，或被罵為「SB」，深陷其間的媒體、學者和分析師們都鼓動你：「這次與歷史上任何一次都不一樣」，信誓旦旦地向你保證「這次與眾不同」。

但是，這次真的與眾不同嗎？讓我們來看一下歷史上那些著名的大牛市。

一、荷蘭鬱金香危機

1593年，一位荷蘭商人從土耳其進口首株鬱金香，由於這種花是進口貨，因此擁有鬱金香花便成為有錢人的符號。1634年，買鬱金香的熱潮蔓延為全民運動，1000美元一朵鬱金香花根，不到一個月之後，它就變成兩萬美元了。到了1636年，鬱金香在阿姆斯特丹及鹿特丹股市上市。這時，一朵鬱金香花根售價相當於今天的76000美元，比一部汽車還貴，這就是有名的鬱金香泡沫。此時，荷蘭政府開始採取剎車的行動，而由土耳其運來的鬱金香也大量抵達，鬱金香不再那麼稀罕，於是鬱金香的價格瞬間下滑，6個星期竟然下跌了90%，荷蘭政府宣布這一事件為賭博事件，結束這一場瘋狂的鬱金香泡沫事件。這也是有記錄的歷史上第一次經濟泡沫事件。

二、英國南海泡沫事件南海泡沫事件是英國在1720年發生的一次經濟泡沫，事件起因源於南海公司，南海公司在1711年創立，它表面上是一間專營英國與南美洲等地貿易的特許公司，但實際上是一所協助政府融資的私人機構，分擔政府因戰爭而欠下的債務。南海公司在誇大業務前景及進行舞弊的情況下被外界看好，到1720年，南海公司更透過賄賂政府，向國會推出以南海股票換取國債的計劃，促使南海公司股票大受追捧，股價由原本1720年年初約120英鎊急升至同年7月的1,000鎊以上，全民瘋狂炒股。然而，國會在6月通過《泡沫法案》，炒股熱潮隨之減退，並連帶觸發南海公司股價急挫，至9月暴跌回190鎊以下的水平，不少人血本無歸，連著名物理學家牛頓爵士也虧本離場。

三、1929年美國股市大崩盤

1929年10月，美國紐約市場出現了拋售股票浪潮，股票價格大幅度下跌，舉國上下謠言四起造成金融不穩，被嚇壞了的投資者命令經紀人拋售股票，導致美國股市崩潰。股指從之前的最高點驟然下跌了40%。這是美國證券史上最黑暗的一天，是美國歷史上影響最大、危害最深的經濟事件，影響波及整個世界。此後，美國和全球進入了長達10年的經濟大蕭條時期。引發美國股市大崩盤的1929年9-10月，被後來者形容為「屠殺百萬富翁的日子」，並且「把未來都吃掉了」。在危機發生后的4年內，美國國內生產總值下降了30%，投資減少了80%，1500萬人失業。

四、美國房地產泡沫

佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束后，這裡迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是「今天不買，明天就買不到了」。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的「麥當勞教父」雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

五、日本房地產泡沫

20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。「廣場協議」的簽訂，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。

六、香港房地產泡沫

香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。

1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區「太古城」，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。

歷史上的教訓不是一次，且歷歷在目，但是在教訓來臨之前又有多少人會認真傾聽呢？就像黑格爾曾經說過：人類在歷史上學到的唯一教訓就是人類無法從歷史中學到教訓。

最近有券商研究人士的測算說，北京上海深圳三個城市20億平米的存量住宅房，如假定按照目前大約5萬/平米的均價，對應市值約為100萬億人民幣，相當於半個美國或一個日本。日本在房地產泡沫加劇升騰的「尾部時刻」，1989年東京房價一年漲了60%。當時，全日本都瘋了，人人都相信東京的房價「日不落」，「永不回頭」，「是可以漲到天上去的」。然後呢？「然後就沒有然後了」。

在日本泡沫發酵的年代，媒體謹慎使用「泡沫」這一辭彙，ZF、市場參與者、學界都強烈否認「經濟泡沫化」。1989年新春前夕，野村證券甚至在各大報刊上刊登廣告和軟文，駁斥「日本地價股價過高論」是「固執於托夫勒天動說的陳詞濫調」，強調「必須替換為哥白尼的地動說」，學者賭咒發誓說「東京的房價下跌，太陽會從西邊出來」，因為「泡沫膨脹符合人們的願望」，由於價格的上漲，多數人都是受益者。

日本人捍衛東京的房價就象今天人拱衛北京上海深圳的房價一樣，但泡沫破滅前是不會通知你，日本主要大中城市的土地和房價下跌了68%。

「不要擔心，ZF不會讓房地產泡沫破！』當年日本人也是這樣心懷僥倖地安慰自己的，現在看來，還有比這更讓人擔心的安慰嗎？」「不要迷信ZF的力量，它不可能把宇宙都包裹起來。」

當下房地產市場普遍的自利語境下，經常聽到一種自我安慰、自我麻痹的聲音說，和當年的日本、美國的情況都不一樣，這是自欺欺人的。人類歷史上，從來沒有哪一個「偉大的國家」是通過鋼筋混凝土的堆積來實現的，也不存在一個獨特的模式可以迴避基本的經濟規律。要相信歷史，歷史是會不斷重複的，人們會多次踏進同一條河流。要認清泡沫的本質，所有泡沫都終將破滅，所有瘋狂終將煙消雲散。