樓市亂象叢生 深圳小產權房何去何從？

經濟導報見習記者 劉芳

深圳，曾創造了世界城市發展史上的奇迹，也隨之雜生出數量龐大的違建問題。眾所周知，深圳是全國小產權房問題較為突出的城市之一，小產權房佔全市住房總套數的56%，約一半深圳人居住其中。小產權房的違法交易更是屢禁不止。深圳小產權房火熱銷售背後的驅動力是什麼？以後將何去何從？近日記者實地探訪了在售的位於深圳光明新區的萬興大廈小產權房交易現場，了解相關情況，試圖找尋一些答案。

探訪「灰色地帶」

在深圳小產權房有三種類型：一是村集體組織在村集體用地上建設的統建樓；二是一戶一棟基礎上原村民超建和加建的樓層，也稱農民房；第三類則是外來開發商購買村裡的原村集體用地，未經合法報建手續而建設並出售的房屋。目前小產權房建設方有村委會、公司、個人名義三種。不同建設方所簽訂的合同也有所不同,但從嚴格意義上來講，小產權房並不是嚴謹的法律術語，它是民間對這種特殊不動產的稱謂。

記者來到了深圳市光明新區白花名苑附近，映入眼帘的是兩棟樓盤在售賣。銷售員宋先生告訴記者，這棟樓名叫萬興大廈，有三房、二房可供選擇，帶記者看了一套138平方米的三房和91平方米的二房。宋先生一直在傳述購買此樓的商業價值和未來升值的潛力，「在觀瀾富士康南門，出租也有市場，自住也不錯，依山傍水，距離光明高鐵站近，去深圳北站也方便。」「消防通道已驗收，這個萬興大廈是工業用地，以公司宿舍的名義對外銷售，毛坯交房，同一時期已建10多層的村委統建樓都停工了，但我們老闆的萬興大廈建成了，並且銷售至今」。宋先生說。

為何小產權房一直有火爆的市場？深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4。過千萬人口擠在這1900多平方公里的土地上，有限的土地供應量與強烈的住房剛需，成為一對矛盾。

在深圳市房地產研究中心主任、國家住建部房地產市場調控決策專家王鋒看來，深圳住房潛在的購房需求在全國來看都是最強烈的，因為這裡「幾乎擁有全世界最高的人口密度」。

王鋒表示，深圳人口不斷在湧入，都是來這裡創業的年輕人，談戀愛、結婚、生子，這些都包含著對房子的剛需。這也是深圳房價只升不降的原因，來深圳的人需要房子居住，房價如此高，而選擇購買小產權房，房主則壓力減輕不小。

實際上，深圳市民大多認為，小產權房和商品房沒有過多區別。由於小產權房不用繳納土地出讓金和稅款等費用，加上建設密度很高和配套設施不完善，所以，小產權房和同地段的商品房價格存在巨大的落差，造就了其廣闊的市場需求。

還是要給小產權房找出路

1999年深圳市人大常委會決定對違章建築進行清理和處罰；2012年國土部決定在全國試點清理小產權房；2015年深圳市出台了《中共深圳市委深圳市人民政府關於嚴查嚴控違法建設的決定》、《深圳市關於全面疏導從源頭遏制違法建設的若干措施》、《深圳市查處違法用地和違法建築工作共同責任考核辦法》等「1+2」文件，3個文件「劍指」違建，強調要敢於面對違法用地、違法建築等歷史遺留問題，嚴查嚴控違法建設行為；2016年中共中央國務院發布的《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，對城市規劃亂問題都有提議。

深圳這些年出台的各類查違和管控違建政策，對違建起到一定管控作用，但仍是禁而不止。深圳市政府今年3月根據《深圳市人民政府關於修改〈深圳市房屋徵收與補償實施辦法（試行）〉的決定》，制定了深圳市房屋徵收補償基準價格，但是補償基準價格是針對特定的、符合條件的歷史遺留建築，並非針對全市普遍的小產權房，然而據記者了解，某些小產權房銷售人員以深圳市政府3月的文件作為噱頭來推銷，以此據證明小產權房會有保障，與商品房無差別。

綜合開發研究院（深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，還是要給小產權房找出路，要分門別類。「我建議分期分批納入城市更新計劃，而舊改的過程允許原業主自行組建股份公司執行或加盟，而一旦舊改以後容積率會提高，那麼會形成新的住房供應，有利於平抑房價，同時原業主能銷售獲利，那就不再給予拆遷補償了，如此一來加建小產權房的利益驅動也小了。」

但是，宋丁也認為，城市更新畢竟沒那麼快，那麼對於暫時不能納入的，在經過法律確權和安全整治之後，轉化為保障房，緩解新建保障房的壓力，至於轉化方式，可以是政府回購作為經濟適用房，也可以是經過確權和限價以後作為廉租房，同時，還有一些過渡，那就發一個證，明確一定年限內不準買賣，但可以作為自用和租賃，以解決低收入者的租房難問題。

對於2017年的查違工作，深圳市查違辦負責人強調，下一步將按照深圳市政府批示要求，確保完成今年拆除消化各類違建2200萬平方米目標任務，為提升「深圳質量」貢獻一份力量。

購買小產權房隱患大

總體上來看，購買小產權房很可能會引發後續的一系列問題和法律風險。據廣東華途律師事務所合伙人盛旺介紹，小產權房由於拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權，購房者實際上只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶，甚至因為沒有產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。

事實上，在法律沒有明確認可小產權房的時候，在建的小產權房可能面臨停建或強制拆除、開發商跑路，購房者可能既失房屋又不能及時索回房款，若遇上國家征地拆遷，購房者將得不到拆遷補償款或者安置，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比則微乎其微。

現實生活中，城市小產權房由於其自身的特殊性，大多數屬於違法建築，故不可能依照《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規定到當地人民政府房產管理部門申請登記並獲得通過，也就無從獲得房屋所有權證書。而未能依法取得房屋所有權證的小產權房的租賃行為不受法律保護。

另外，盛旺表示，小產權房的建設不在政府機構監管範圍內，其房屋質量以及售後保修、公共設施維護、物業管理等也都難以保證，存在一定的安全隱患，其救濟途徑也相當有限；如果購買的是違建類不合法小產權房，目前的狀態下是沒有辦法得到保障的。假如買的是經合法報建手續的合法建築類小產權房，比如集資房、軍產房、福利房、沒有取得紅本產權證的保障房等，這類交易實際只有一紙合同，而這類合同往往屬於無效合同。