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這座一線城市的房子真便宜了 剛需的好日子來了

這座一線城市的房子真便宜了 剛需的好日子來了

北京的房子真的便宜了!

周末跟幾個中介朋友接觸了一下,目前京城二手房來自兩個方面的壓力:

業主層面,真正要出手的二手房,議價空間在擴大,搖擺中的業主由於賣房意願不是很強烈,議價空間不大;

中介層面,據可靠消息,京城房地產經紀的老大——鏈家近期的成交額大幅下滑8成以上,中介日子難熬,不少經紀人為了促成交易開始鼓勵房主下調預期。

是什麼導致目前這種局面?

現在話語權逐漸向購房者傾斜,這主要是因為以下幾點:

1、3月17日,開始新一輪認房又認貸,二套房最低首付分別上升至60%(普通住宅)和80%(非普通住宅);

2、3月27日,商住房一夜之間「消失」了;

3、學校周邊的房子等特殊房源審核加強;

4、未來五年,要供應6000公頃土地和150萬套住宅;

5、二手房方面,現有大量報價不合理的房源被下架,房主報的過高也不能被掛牌,部分中介按要求建立起大數據監測系統,二手房很難出現以往那種狀況。

未來北京樓市會怎麼走?

融360房貸(fangdai123)認為,上述5點原因中,未來五年的土地和住宅供應規劃是最關鍵的,它是從供求關係的角度來制定的措施,遵循的是「以疏代堵」的策略。不過這150萬套新房是否能打開局面呢?還得看以下分析:

1、新房的規劃能否得到完全落實

未來5年150萬套住房能否完全兌現,這個很關鍵,因為從以往的數據來看,計劃都挺多的,但最後實際兌現的並不多,導致實際供應縮水。當然這次的決心比以往大很多。

2、自由流通量/總供應量

之所以要計算「自由流通量/總供應量」,是因為只有流通才能實質上影響供求關係。流通量一旦太小,市場很容易被控盤,下調也只可能是局部零星的現象,而且幅度非常有限。

假設未來150萬套住房全部兌現,那麼可供流通的純商品住房有多少呢?我們測算了下,扣除沒有產權的租賃房與只有部分產權的自住房,能夠自由流通的純商品房大概只有20萬套,平均每年5萬套,對比去年的住宅成交量,這個量實在有限。

而大量租賃房和自住房的的出現,則在一定程度上成了樓市的「定海神針」,特別是自住房,這類房子本質上是滿足剛需,是希望他們只買這一套,未來不要參與換房的。顯然這類房子的流通率會非常小,對市場影響也比較小。

3、二手房才是關鍵

2016年京城樓市共成交37萬套左右,其中二手房佔比近75%。新房的供應體量較小,即使數量增加,也對整體樓市形成不了多大影響。

而且新房主要位於五環外,五環內主要由二手房主導,新房在外圍大量供應,對外圍的價格可能會形成一定影響,但對五環內的影響可能比較有限,畢竟地段優勢更加明顯,價格自然更加堅挺。

4、資金流動影響

資金對樓市的影響幾乎是線性的,只要上調首付,成交量必然應聲下跌。

但我們看一季度的金融報告,一季度住房貸款餘額已經達到了19.05萬億,同比增35.07%,增速比上年末低1.1%。

要讀懂這個數據,我們首先我們要知道一點,當前一二線城市房地產資金流入門檻正在提高,因為交易量已經下跌了嘛,但增速又僅僅低1.1%,該怎麼解釋?

其實是這樣的,資金仍然以適度較快的速度流入樓市,只不過流入了下面這些城市:核心城市周邊的大量衛星城和大量三四線城市,統計局的數據也顯示,三四線城市房地產銷售增速明顯高於一二線。

資金流入周邊衛星城及三四線城市,從一定程度上來說,反而是對核心城市和一二線城市的一種支撐。

就北京來說,它所要面對的是全國範圍的各路資金的較量。把二套房首付搞那麼高說到底還是不讓你們參與交易,沒有交易就沒有行情,沒有行情就好描述。

總結一下:現在二手房行情出現的鬆動,對於購房者而言,也許是個機會,能夠買就買,當然你也可以去等自住房,就看你的運氣如何了。有朋友問,有沒有可能下調20%,答案就是:在5萬的價格上,直接掉1萬,真的挺疼的!

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