這座一線城市的房子真便宜了 剛需的好日子來了

北京的房子真的便宜了！

周末跟幾個中介朋友接觸了一下，目前京城二手房來自兩個方面的壓力：

業主層面，真正要出手的二手房，議價空間在擴大，搖擺中的業主由於賣房意願不是很強烈，議價空間不大；

中介層面，據可靠消息，京城房地產經紀的老大——鏈家近期的成交額大幅下滑8成以上，中介日子難熬，不少經紀人為了促成交易開始鼓勵房主下調預期。

是什麼導致目前這種局面？

現在話語權逐漸向購房者傾斜，這主要是因為以下幾點：

1、3月17日，開始新一輪認房又認貸，二套房最低首付分別上升至60%（普通住宅）和80%（非普通住宅）；

2、3月27日，商住房一夜之間「消失」了；

3、學校周邊的房子等特殊房源審核加強；

4、未來五年，要供應6000公頃土地和150萬套住宅；

5、二手房方面，現有大量報價不合理的房源被下架，房主報的過高也不能被掛牌，部分中介按要求建立起大數據監測系統，二手房很難出現以往那種狀況。

未來北京樓市會怎麼走？

融360房貸（fangdai123）認為，上述5點原因中，未來五年的土地和住宅供應規劃是最關鍵的，它是從供求關係的角度來制定的措施，遵循的是「以疏代堵」的策略。不過這150萬套新房是否能打開局面呢？還得看以下分析：

1、新房的規劃能否得到完全落實

未來5年150萬套住房能否完全兌現，這個很關鍵，因為從以往的數據來看，計劃都挺多的，但最後實際兌現的並不多，導致實際供應縮水。當然這次的決心比以往大很多。

2、自由流通量/總供應量

之所以要計算「自由流通量/總供應量」，是因為只有流通才能實質上影響供求關係。流通量一旦太小，市場很容易被控盤，下調也只可能是局部零星的現象，而且幅度非常有限。

假設未來150萬套住房全部兌現，那麼可供流通的純商品住房有多少呢？我們測算了下，扣除沒有產權的租賃房與只有部分產權的自住房，能夠自由流通的純商品房大概只有20萬套，平均每年5萬套，對比去年的住宅成交量，這個量實在有限。

而大量租賃房和自住房的的出現，則在一定程度上成了樓市的「定海神針」，特別是自住房，這類房子本質上是滿足剛需，是希望他們只買這一套，未來不要參與換房的。顯然這類房子的流通率會非常小，對市場影響也比較小。

3、二手房才是關鍵

2016年京城樓市共成交37萬套左右，其中二手房佔比近75%。新房的供應體量較小，即使數量增加，也對整體樓市形成不了多大影響。

而且新房主要位於五環外，五環內主要由二手房主導，新房在外圍大量供應，對外圍的價格可能會形成一定影響，但對五環內的影響可能比較有限，畢竟地段優勢更加明顯，價格自然更加堅挺。

4、資金流動影響

資金對樓市的影響幾乎是線性的，只要上調首付，成交量必然應聲下跌。

但我們看一季度的金融報告，一季度住房貸款餘額已經達到了19.05萬億，同比增35.07%，增速比上年末低1.1%。

要讀懂這個數據，我們首先我們要知道一點，當前一二線城市房地產資金流入門檻正在提高，因為交易量已經下跌了嘛，但增速又僅僅低1.1%，該怎麼解釋？

其實是這樣的，資金仍然以適度較快的速度流入樓市，只不過流入了下面這些城市：核心城市周邊的大量衛星城和大量三四線城市，統計局的數據也顯示，三四線城市房地產銷售增速明顯高於一二線。

資金流入周邊衛星城及三四線城市，從一定程度上來說，反而是對核心城市和一二線城市的一種支撐。

就北京來說，它所要面對的是全國範圍的各路資金的較量。把二套房首付搞那麼高說到底還是不讓你們參與交易，沒有交易就沒有行情，沒有行情就好描述。

總結一下：現在二手房行情出現的鬆動，對於購房者而言，也許是個機會，能夠買就買，當然你也可以去等自住房，就看你的運氣如何了。有朋友問，有沒有可能下調20%，答案就是：在5萬的價格上，直接掉1萬，真的挺疼的！