美國與加拿大房屋貸款政策之比較

1997年以來的美國平均房屋價格的大幅度上升，部分原因是由於過於 寬鬆的房貸制度。有較好收人和信用史的人們可以從銀行獲得房屋貸款。 而從事對不符合銀行貸款條件的人們貸款的機構，稱作次級貸款機構。這 些機構甚至不要求墊付，即可獲得100%房貸。在過去長期房地產上升周 期，這起到推波助瀾的作用。2006年以來，由於利息提髙，很多次級貸款 客戶開始支付不起按揭，於是房屋被收回出售。一個名叫新世紀（New Century)的次貸公司已經於2007年3月破產。其他幾家公司也陷人財務 困境，股票市值下降80%。亡羊補牢，現在美國房貸機構都嚴格控制房貸 發放，無首付墊款買房巳經不可能。這實際上把10%的買房者拒之門外。其結果，目前來看對於處於蕭條期的住房市場如同雪上加霜，.在2007年3月，全國平均房價出現18年來的首次下膚，銀行和房貸機構止贖收房數目比上一年提高47%。在所有過去幾年內產生暴漲的州，包括內華達州、加 州、佛羅甩達州，止贖收房的比例還要麻出更多。其中，內華達州較一年前 撣髙7 220%。目前，該州準備立法禁止貸款給低信用度和低收人者購房。

可以看出，過松的房貸實踐造成房地產上升周期的泡沫。而目前的房 貸收緊又加速了房價的下跌。這一惡性循環已經擴大並波及到銀行。美國 銀行，華旗銀行以及梅林公司第三季度營利都大幅受挫，有些有巨額虧損， 巳經造成嚴重的後果。

加拿大房屋擁有率以及家庭收人增長率均和美國相當。但在以下三個 財務方面，兩國有房家庭有較大區別：第一，加拿大的房主平均負債與年 收人之比值比美國房主相對較小。前者為125%,後者為135%。第二，房 地產在加拿大家庭總財產的比重為20%,而在美國，其比重大得多，為 30%。第三，美國家庭比加拿大人運用更多的浮動利息按揭。美國的浮動 利息按揭佔總數的30%,而在加拿大占25%。這說明，在銀行利率上升時 期，更多的美國房主會變得支付不起按揭。

以上比較說明加拿大房屋擁有人對財政變化不像美國人那麼脆弱，而 加拿大房屋市場在下降幅度上也不會像美國那樣慘重。

日本在20世紀80年代大量貸款、投資美國寫字樓貸款，都是依靠泡 沫化的、極端髙估的日本房地產，因此代表了一種銀行錯誤貸款發放政 策。因為涉及面之廣，量之大，造成巨大損傷。

人民銀行在2007年9月出台了新按揭發放政策，把購買第二套住 房的首付比例提髙至40%。國內4家主要銀行共同出台以家庭為單位的數 據庫，控制過度投資住房。這一政策將有助於限制「炒房」，並穩定房價。 政策一公布，廣州住房價格應聲而落，可謂立竿見影。