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2021/12/25
文/謝逸楓
按照世聯研究的報告數據顯示，商品房市場：開局遇冷，商品房市場「量價雙跌」，2017年1月上海商品房成交面積為73.27萬平米，環比下降了57.03%，同比下降近五成，成交量下滑明顯。成交均價為36293元/平米，環比下降8.42%。供求角度，2017年1月上海商品房批售面積44.6萬平米，環比下降71.06%，同比下降48.42%，供應量收幅明顯，本月供銷比為0.61，出清周期縮短。
第一是上海商品住宅（不含保障房）市場：受政策調控等多方因素影響，市場中觀望的情緒日漸濃厚，2017年1月份全市商品住宅（不含保障房）繼續延續16年底清淡的交易走勢，成交面積為38.85萬平米，處於12個月最低位，環比下降了35.80%，同比下降70.98%。房價高位堅挺，均價為46197元/平米，環比增長8.03%，同比上漲28.76%。
第二是區域需求分析：青浦區為主力銷售區域。從銷售面積來看，青浦區為主力銷售區域，銷售面積達為5.69萬平方米，其次為嘉定區，銷售面積5.58萬平方米。從銷售價格來看，黃浦區銷售均價為107758元/平方，位列各區第一。供求角度，本月上海商品住宅（不含保障房）批售面積37.10萬平米，供銷比為0.95，供求熱度相較上月有所下降，內環內為主力供應區域。在「防風險、擠泡沫」的主基調下，預計未來商品住宅市場冷清趨勢將有所延續，價格漲幅收窄。
外郊環間為主力成交環線看，2017年1月，上海商品住宅（不含保障房）成交主要集中外郊環間，成交面積達15.21萬平方米，佔整體份額的39%，其次是郊環以外，佔比達34%，以剛需或者首次改善置業的產品類型為主。本月內環內成交價約92229 元/平米，成交套數僅佔總套數的5%，但成交額達27.396億。2017年1月，上海住宅銷售套數TOP10共成交1193套，其中寶山招商中環華府以225套的銷售套數位居首位。從區域來看，成交量前十的項目中有7個位於郊環外和外郊環。
第三是供求分析：供求熱度下降，但基本持平。2017年1月上海商品住宅（不含保障房）批售面積37.10萬平米，環比下降52.18%，同比下降13.84%，供銷比為0.95，供求熱度相較上月有所下降，但基本持平。環線供給分析：內環內為主力供應區域。從區域分佈來看，2017年1月上海商品住宅（不含保障房）成交供應集中內環內，批准上市3568套，批准上市面積37.111萬平方米，其次為郊環以外，批准上市1374套。外郊環間本月暫無商品住宅（不含保障房）發售。
第四是商辦市場：商辦市場價格回落，成交面積收縮，1月份上海商辦的成交均價為26389元/平米，環比下降57.84%，同比下降6.26%，成交面積共計34.42萬平米，環比下降57.84%，同比下降6.62%，盧灣區為主力銷售區域。供求角度，1月上海商辦批售面積7.5萬平米，供銷比為0.22，為12個月以來最低值，供應面積與成交面積「雙跳水」。受整體市場環境影響，預計未來成交量會有進一步收縮。
第五是商辦供給分析：南匯為主力供應區域。1月上海共有包括徐匯、青浦區、浦東新區、南匯區、閔行區、盧灣區、靜安區在內的7個行政區有商辦批售，其中南匯區批售商辦153套，位列第一，其次為靜安區，商辦批售87套。
第六是二手房市場：政策收緊，二手商品房市場整體遇冷，二手住宅成交量大幅縮水。上海二手商品房繼續降溫，2017年1月，上海二手商品房成交均價為24985元/平米，環比下降0.24%，同比上漲8.04%。其中二手住宅1月的成交均價為36796元/平米，環比上漲1.62%，同比上漲33.96%。二手住宅成交約9200套，環比下跌30.3%，為60個月以來月度最低值，市場觀望情緒濃，隨著樓市調控的加強，預計上海二手房住宅市場仍將繼續承壓。
易居研究院2017年2月20日發布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》稱，2016年深圳新房成交均價最高，成都則在成交量方面居於首位。從房價來看，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京。三個城市的去年新房成交均價分別為53774元/平方米、38283元/平方米和33412元/平方米。深圳此前房價不及上海，但經歷了一輪大漲后，深圳成為了房價最貴的城市。受2016年第四季度政策調控的影響，這三個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。從房價上漲最快城市的排行來看，前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。
對於深圳和蘇州兩個城市來說，房價過快上漲的態勢也是倒逼其出台嚴厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預期的影響，購房者積極入市，房價也隨之快速上漲。分類標準為：1、房價過熱：同比增幅超過20%。2、房價偏熱：同比增幅介於10%-20%的區間(2016年全國商品住宅成交均價同比增幅為11.3%).3、房價合理：同比增幅介於5%-10%的區間(其中2016年GDP的同比增速為6.7%).4、房價偏冷：同比增幅低於5%。由於這是年度數據所在，而且涉及成交結構變化因素，個別城市的房價漲幅存在異常，比如深圳、蘇州存在高估現象，杭州、鄭州、武漢、珠海、淮安存在低估現象。
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