一二線城市限購后，三四線城市火了？

在「限購」「限貸」「限價」「限售」並用的「四限時代」下，「五一」樓市或迎來最冷清的一個假期。據相關數據顯示，小長假前兩日，北京商品房住宅簽約84套，與2016年「五一」假期的807套成交量相比出現了明顯下滑。

根據近日世聯行發布的2017年一季度深圳房地產市場報告顯示，一季度，深圳商品住宅市場同比量跌價漲。總供應面積21.14萬平方米，同比下滑82.18%;總成交面積33.64萬平方米，同比下滑78.77%。

2017年，前4個月，一二線城市是海水，三四線城市是火焰。

4月份，70個大中城市，18個一二線城市房價漲幅回落。但三線城市的漲幅卻在擴大，據世聯EVS數據顯示，珠海同比增長58.3%，惠州漲36.7%，江門漲25.8%。

不少三四線城市，房價都在瘋漲，也都出現了搶房潮。媒體報道又出現了這樣的標題：房企再次湧入三四線市場。

在房地產市場，關於三四線城市「要不要進？值不值得進？如何進？怎樣操盤？」一直是爭議不斷的話題。

追本溯源 三四線城市因何爆發？

從時間角度來說，2014年三四線城市全面滯銷，這才有了2015年的全面降息，2016年一二線城市小年出現，三四線城市並沒有啟動，而是在2017年熱門城市開始「沉寂」的時候，突然出現爆發。這麼算來，三四線城市已經蟄伏近四年。

這輪三四線的上漲，主要是由於一二線限購政策的溢出效應。大城市的輻射和溢出效應是去庫存再好不過的方式，通過中心城市的超預期上漲，帶來輻射和溢出效應，進而改變社會對三四線樓市的預期，這遠比行政化的刺激手段來得更直接。

隨著熱點城市的調控政策將逐漸顯現，被抑制的資金和需求傳導到三四線城市。其中，一二線城市的低端產業人口外流——返鄉置業也為三四線城市增加購房需求。一線城市與三四線城市的房價形成強大反差，在一線城市積累的財富足以在家鄉置業。

除了主流城市的傳導外，三四線交通的便利化也提升一部分改善性需求。此外，去庫存政策的引導也是此輪三四線回暖的重要原因。

搶佔價值高地 三四線城市房產可以買嗎？

從目前市場上看，這一輪三四線城市的上漲首先是源於北上廣深寧滬等熱門城市周邊的上漲，並非三四線城市的全面爆發。

在小編看來有意向投資三四線房產的人，對處於大都市核心圈、區域核心外延及產業核心城市的三四線城市應該更加註意，這些城市2017年上半年市場熱度或將持續。

如果要問三四線房產的銷售超預期狀態是否可以一直持續，那主要還是要考慮各城市交通區位、自然環境、產業經濟以及置業人口等城市基本面的差異。

三四線城市何時能出現拐點？從過往經驗來看，一二線城市向上拐點出現后，三線城市往往滯后改善，但是一二線房價一旦掉頭向下，三線城市往往是同步加速下行。

所以作為投資或購房者，對於三四線樓市這波的上漲，應該按照自己的實際需求來。

然而，對於很多人看衰的一二線城市崩盤論，並不能站住腳。根據美國、日本、韓國等先行經濟體人口遷移及城市化發展經驗，當城市化處於中後期，人口從農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷移，大都市圈人口繼續增加，集聚效應更加明顯。所以圍繞一二線大城市的都市圈，雖然是三四線城市，但憑藉大城市的紅利將是未來的投資高地。

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