「謹慎」的萬科： 計提12城跌價準備 手握870億現金

萬科對12個城市的項目存貨進行13.8億元的跌價準備，較2015年底增長82.3%，同時持有現金從531.8億元暴增至870.3億元。

上述跌價準備項目主要集中在煙台、烏魯木齊、唐山等二三線城市，2016年新增跌價項目中，又以南充金潤華府規模最大。

「這一年房地產市場的總銷售規模創造了歷史新紀錄，但這真的只是一件值得慶幸的事情嗎？」萬科A（000002.SZ）在年報中提出了這樣的疑問。

近期，國內樓市調控政策不斷加碼，就在上周末，江蘇鎮江、廣東中山兩個地級市也先後出台了限購政策。

3月27日，萬科發布2016年年報，公司對12個城市的項目存貨進行13.8億元的跌價準備，較2015年底增長82.3%，同時持有現金從531.8億元暴增至870.3億元。

21世紀經濟報道記者了解到，上述跌價準備項目主要集中在煙台、烏魯木齊、唐山等二三線城市，2016年新增跌價項目中，又以南充金潤華府規模最大。

「2010年期間，一線房企開始集中湧入，這部分項目普遍具備土地成本低、面積大的特點，在2014年南充庫存量達到頂峰」，南充一家房企負責人27日介紹稱，近兩年雖然偶有土地出讓，但是房企卻是興趣寥寥，土地價格出現下調。

華東一位不便具名的券商地產研究員27日表示，上述跌價準備可能與財務費用有關，但考慮到公司體量，對整體業績影響較小，「公司2016年業績向好，出於財務平滑的考慮，此時計提也是一個比較好的時機。」

跌價準備金額創新高

一般而言，房企跌價準備金額多數時候會維持相對穩定狀態，甚至在部分年份不會做出任何跌價準備。

以萬科為例，2008年3至5月，國內連續3次上調存款準備金，隨後國家稅務總局、國土部紛紛對購房個人所得稅、小產權房政策作出調整，至此樓市量價齊跌。

也正是在這一年，萬科存貨跌價準備從1197萬迅速增加至12.41億元。隨後，樓市政策轉為「寬鬆」，2009年開始樓市繼續上漲，當期萬科存貨跌價準備金額下調至6.25億元。

直至2015年底，樓市企穩，調控預期再次增加，萬科存貨跌價金額重歸7.54億元，並於2016年再次上調至13.8億元，這一金額已超越2008年時水平。

通過上述數據不難看出，樓市政策一松一放之間，萬科均會存貨跌價金額做出相應調整。

其他房企的規律性則並不明顯，如中糧地產（000031.SZ）2016年存貨跌價準備從2.52億元下降到1.24億元，而同期雲南城投（600239.SH）則從0.89億元上升至2.41億元。

「作為行業龍頭，萬科在前幾輪調控期間，也都率先做出減值準備，具備一定參考意義。從運行周期來看，現在也可以確定再次進入調控階段」，長期關注地產行業的西南財大教授劉璐27日評價道。

不過，目前尚無直接證據表明，存貨跌價準備與房價走勢呈反比關係。

21世紀經濟報道記者注意到，萬科2016年新增存貨跌價項目主要集中在鎮江、大連等二三線城市，其中又以南充金潤華府金額最大。

需要指出的是，做出跌價準備並非不看好當地樓市，也存在單個項目的具體原因。

以寧波為例，雖然公司對萬科城項目作出了8699萬的跌價準備，但仍有寧波印象城、雲鷺灣等4個項目將在今年開工。

南充金潤華府情況則相對特殊。「萬科拿地時間很早，項目所在的下中壩區域屬於新區，只是近年來配套開始逐步成熟，由於品牌溢價的原因，目前金潤華府還是穩中有漲」，前述南充地產行業人士表示。

據他介紹，由於南充歷史庫存量較大，雖然近兩年也有土地出讓頻率減緩，但是多數地塊還是賣不上價，「各區域情況略有不同，個人感覺，整體土地價格出現30%左右的下滑。」

易居 CRIC研究中心高級研究員朱一鳴27日指出，存貨跌價準備還是出於企業自身財務需求，比如2016年業績還不錯，就可以先計提一部分，對公司業績影響也比較小。

謹慎的理由

「這主要是基於審慎的態度，未來仍將謹慎，尤其對三四線城市保持謹慎。」對於2016年做出的存貨跌價準備，萬科董秘朱旭在27日召開的業績說明會上回應稱。

一個容易被忽視的數據便是，截至2016年底，公司持有的現金870.3億元，而2015年底時這一數字為531.8億元。

而萬科的「謹慎」，或許正是對樓市調控愈演愈烈的回應。

3月26日，北京市住建部等5部門聯合發布公告，全面叫停「商改住」，限制個人購買商業、辦公類住房項目。此外，北京市教委亦對新生入學政策作出調整。

「多部門聯合出手，同時還對部分中介停業整頓，此次調控力度明顯高於以往，目前可視為『剎車』階段，還沒到真正『轉向』階段」，劉璐告訴記者。

以成都為例，自2016年10月城南天府新區和高新區限購后，成交量便出現了一定幅度的下滑。

鏈家地產根據成都建委統計的數據顯示，2016年11月成交量慣性沖高至18386套，隨後連續3個月下滑，至今年2月時已下降至9910套。

3月23日，成都限購政策再次升級，不僅將二手房納入限購範圍，同時社保繳納年限再次提升至2年。

這使得此前未能及時辦理網簽，以及外地戶口、社保繳納時間不足的人群，短期內全部無法在當地購房，剛需首套房也包括在內。

新建住宅方面，則面臨一線城市土地供給不足、預售資格審批的問題，如部分新建住宅定價較高，備案難度隨之增加。

21世紀經濟報道記者採訪過程中發現，目前關注的焦點主要集中在未來貨幣政策調整上。

朱一鳴便表示，雖然國內可能還會跟隨自己經濟走勢，來確定下一步的貨幣政策，但是寬鬆周期整體進入尾聲，加息開啟後房企壓力隨之增加。

劉璐也指出，雖然房價影響因素十分複雜，但是從歷史走勢上看，真正對房價起作用還是來自於資金端，預計今年4季度貨幣政策可能會轉向。

「目前資金利率仍處於較低水平，市場成交量還未出現大幅萎縮，價格也相對保持堅挺，未來唯一擔心的便是貸款政策的變動，下半年貨幣政策對樓市的影響將有所增強」，前述券商研究員指出。

上述背景下，各家房企拿地態度或將轉為謹慎，並通過收購的方式降低土地使用成本。

如萬科去年在收購了南京同昇等6家公司的同時，還收購了其他129家公司，合計收購對價人民幣120.1億元。（編輯：巫燕玲）

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