住小區，您需要知道這20條物業法律知識

說到物業的問題，很多人都知道一些，但是都只是一知半解。住小區，您要了解什麼物業法律知識呢？

1、預交物業費有沒有法律上的依據？

答：很多買了房的業主們都會碰到這樣的情況，在驗房時物業公司會要求業主預交一段時間的物業費，實際上，這樣的做法是沒有依據的。按照規定，物業管理公司不得違背業主或非業主使用人的意願提前收費；經批准可以預收的，預收期不得超過6個月，對此，若是物業公司沒有出示政府行政部門批准文件，可以拒交。

2、怎樣判斷小區物業的好壞？

答：（1）房屋的維修與修繕管理。以對房屋及設備的維護管理來保證房屋及設備在正常狀態下使用，並通過科學、正確的使用，延長使用年限，減少自然淘汰，充分發揮房屋及設備的效用，做到維護產權人、使用人的合法權益。

（2）綠化管理。制定和實施管區內的綠化管理條例，為產權人、使用人提供一個溫馨、幽雅的生活環境。

（3）衛生管理。為產權人、使用人提供一個高品質的衛生環境區域，滿足產權人、使用人的居住需求。

（4）治安管理。包括對房屋建築及其設備設施的安全管理、產權人和使用人的人身安全、財產安全管理，制定並落實防盜等安全措施。

（5）車輛交通管理。對小區內的主要通道、停放車場地及設施的管理。

（6）公用市政設施管理。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設施的委託管理，包括代收代交有關費用。

（7）違章建築的管理。配合違章辦，對違章建築進行舉報監督管理。

（8）多種生活服務。進行公共樓道、樓外道路及公廁的保潔清掃，垃圾清運等常規服務;代訂奶、送報、送小孩入托上學、就醫送葯等委託性服務;開闢夜間收費停車場、收費農貿市場、旅遊服務、養花種苗出售等經營性服務。在為產權人和使用人提供方便的同時，又增加了收入，彌補了管理經費的不足。

3、一般的物業公司可以為任何小區服務嗎？

答：不可以，看等級。

可能大家不知道，物業公司分三個等級，一級資質的物業公司可以承接各類物業管理項目，二級資質的物業公司可承接30萬平方米以下的住宅項目，三級資質的物業公司可承接20萬平方米以下的住宅項目。快去看看你們小區物業公司的等級吧！

4、小區物業服務一般包含哪些內容？

答：小區物業服務的內容應當按照小區物業服務合同的約定進行。根據《物業管理條例》第二條的規定，物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。

5、簽訂物業管理合同要注意什麼問題？

答：簽訂物業服務合同時要注意以下事項：

（1）明確委託物業服務的內容、範圍和期限。

在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

（2）除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定。

（3）明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，並且儘可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄並向業主委員會公開賬目等。

（4）對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。

6、業主有權審查物業管理企業的收支嗎？

答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

7、小區內的停車位歸開發商還是歸業主？

答：最近這個問題非常火，朋友圈也常見到類似於「法院判決小區車位歸全體業主，物業公司無權收取停車費」等標題。

但是，如果嚴格按照法律規定來看，對於哪些屬於全體業主共有，哪些屬於部分業主共有，哪些屬於開發商，其實並沒有明確的法律規定。比如，大部分地上車位並沒有產權證明，而且車位權證的發放、保管、使用，租金的處理，維修基金的籌集、分攤，這些問題都處於立法的空白區。當然，也因為這一問題的立法落後，停車位糾紛時常發生，而且由於沒有明確規定，加上各個小區的情況也不相同，導致各個法院判決結果會不一樣，有些判決車位屬於開發商，有些判決車位歸業主共有。所以我們還是要具體問題具體分析，不能一概而論。

8、物業費以什麼面積收取？沒入住要收嗎？

答：物業費的收取分兩種情況，房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產證辦理以後，以實測后的建築面積收取物業管理費。

物業費的收取時間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算；未按收樓手續約定日期拖延收樓的，以開發商發給業主的「收樓通知書」上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。

所以，到了上面提到的時間節點，物業就要開始計費了，即使不入住也是要收費的哦。

9、住在底層的業主還要交電梯費嗎？

答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。

一棟住宅，按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬於單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產權上屬全體產權人所有，功能上供全體產權人使用，實物形態上不能分割給各產權人。按照現行物業管理的有關政策規定，住宅專有部分由產權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業管理企業統一負責維護管理，其費用由全體產權人分攤。自然，電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。

10、有的業主不交物業管理費，這對我有影響嗎？

答：有影響。因為物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。

11、什麼情況下可以拒交物業費？

答：從法院審判實踐來看，業主拒交物業費主要憑藉以下七大事由：

（1）公共設施維修養護、公共衛生方面存在瑕疵。

（2）建築質量存在問題，物業公司未盡維修義務。如房屋漏水，經向物業公司報修后未能解決。

（3）行使管理責任不到位。如未及時有效制止違章搭建、拆除承重牆等違法行為。

（4）未能履行安全保障義務。如財物被偷，車輛被盜、被划；在小區內受到第三人侵犯等。

（5）物業公司未公布賬目，侵害業主知情權。

（6）物業公司人員濫用職權。如非法闖入業主住宅，違法對業主實施停電、停水、停氣等行為。

（7）物業公司超越其職權，如擅自利用小區公共場地、設施牟取不當利益等。

12、不交物業費，物業管理公司有權停水停電嗎？

答：供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司；物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者處於不同的法律關係中。

停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業管理合同中，約定在業主欠繳物業費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬於涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應徵得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業公司索賠。

13、物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎？

答：不能。對於業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。

14、物業費拖欠多久會被起訴？

答：法律沒有明確規定物業費是按月交納還是按年交納，一般認定應該按月支付，比如3月份的物業費應該在3月底之前付清，如果沒有支付，物業公司履行了催告程序也就是通知業主來交物業費，業主還是不交物業費，就可以起訴了。但是一般物業為了和業主保持良好的關係，都不會差幾個月就起訴的，會及時通知，如果業主表示要支付，物業公司都不會起訴的。實際生活中發生物業糾紛較多的要麼是業主接了房就沒交過物業費，要麼就是物業公司撤場也就是換物業公司，原物業公司才會起訴。

15、要怎麼懲治不守公德的業主？

答：物業公司可以通過與業主簽訂物業服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業公司就能要求業主支付違約金，以此作為處罰的手段。

同理，業主委員會也可以和業主簽訂相應的守約協議或制定業主公約，以此規範業主的行為。

16、物業維修資金怎麼用？

答：買房入住后，大家最關心的就是房屋質量問題了。如果出現漏雨漏水等房屋質量問題，房屋就需要維修了，這個時候大家就會用到買房時繳納的物業費中包含的房屋專項維修資金。

17、怎樣申請動用物業維修基金？

答：根據《商品住宅專項維修資金使用管理暫行規定》，開發商、購房者繳納的公共維修基金要全部到位，使用前由小區的業主大會和業主委員來統一決策。

申請程序是：

由業主委員會將維修項目及預算在小區公示，經過業主大會三分之二以上業主投票表決同意后，再向區房產局提出申請，申請通過後，才會劃撥預算總額的80%%費用；工程竣工后，再與業主大會據實結算，按戶分攤。電梯、內外牆、公共樓道等小區共用設施設備維修時，可申請動用維修基金。

18、物業亂收費去找哪個有關部門投訴？

答：（1）向物價局投訴，前期物業收費要經過物價局批准，物價局對物業公司執行收費規定，有權有義務監管。

（2）向房管局投訴，房管局是物業公司的行業管理部門，有義務對物業公司的違規行為進行處理。

（3）向消費者協會投訴。

19、發生物業糾紛后，業主應當通過什麼方式進行維權呢？

答：下面為業主介紹六種物業糾紛解決方式，業主可根據實際情況選擇適用。

（1）業主與物業管理公司協商解決

《物業管理條例》中明確規定了業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的約定，自願平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

（2）由第三人協商解決

一般第三人調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種。業主與物業管理公司發生糾紛后可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自願平等的基礎上達成調解協議。

（3）提交仲裁機構仲裁

業主與物業管理公司發生糾紛后，根據《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理合同中仲裁條款或糾紛發生后自願訂立的仲裁協議，雙方可將糾紛提請有管理權的仲裁機構進行裁決以解決糾紛。

（4）投訴

業主與物業管理公司發生糾紛時，業主可以根據《物業管理條例》第49條規定，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。

（5）提起訴訟

業主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時，可將糾紛訴至法院或直接向當地人民法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。

（6）如果以上方式都不能滿足業主，可以更換物業管理公司

《物業管理條例》中明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業。因此，作為小區的真正主人，廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。

20、怎麼更換物業公司？

答：根據《物業管理條例》相關規定：業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同應予終止。

更換物業服務企業的條件：

（1）法定解除。即物業管理企業喪失一定的經營資格和經營資質時，所簽訂的《物業管理委託合同》自動解除。

（2）約定解除。當《物業管理委託合同》所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業，可以由業主委員會根據《物業管理委託合同》的約定直接進行，也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴，進行具體運作之後，解除與物業管理企業的合同。

《物權法》第七十六條，《物業管理條例》第十一條，《東莞市物業管理條例》第十九條，規定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。