回顧杭州樓市黃金十年，"七年之癢"后的房價還能再漲幾年？

寫在前面——

2000年6月，達盟山莊賣出2000美元/平方米均價，成為杭州首個萬元房。2009年，杭州主城區房價全面破萬，杭州主城區再無萬元以下房。

這是一對極具象徵意義的數字。2000至2009，新世紀里的第一個十年，持續上揚的房價上升曲線，用堅實的數據，生動地表現了這座城市的樓市所走過的——十年黃金之路。

十年之間，雖然也經歷過調整，圍繞著這個行業的宏觀調控周期反覆，而有關杭州樓市泡沫的爭論，對高房價的質疑，更是從來就沒有停止過。但最終，在黃金十年的最後一年——2009年，迅猛飆升的房價，將此前所有的泡沫和房價過高甚至「崩盤」的預言，擊得粉碎。

杭州樓市的黃金十年，最終只走了一條路——向上，向上，向上！

區別於國內大多數城市，杭州的房價，從一開始所達到的高度，及此後的上揚幅度，乃至源源不斷的後勁，都讓人嘆為觀止。而區別於南方的廣州、深圳，在黃金十年裡，杭州的房價幾乎沒有經歷過大的波動。也因此，杭州樓市，從新世紀的開始，就被冠以「杭州現象」。

而樓市「杭州現象」的最佳解讀，有三個腳本：

其一，城市經營。

這座古老城市的管理者，以經營市場的理念和手法，來經營這座天生麗質的城市。早在1999年，杭州就提出「住在杭州」的口號，在國內率先實施城市品牌戰略。及至後來的學在杭州、游在杭州、創業在杭州，乃至女裝之都、動漫之都……，到最終定型的「生活品質之城」，杭州的城市品牌戰略在摸索中不斷豐富，並逐漸成熟。

城市品牌戰略的實施，城市經營上的不遺餘力，使得這座城市越來越富於生活（核心是居住）的美麗、舒適和情趣，並延伸其古老而豐厚的人文氣息。

在城市經營過程中，西湖更美了，錢江新城崛起了，濱江崛起為一座新城，西溪成為新的最美去處，東部在1500億的投資下開始熱起來……。城市經營的成功，使得這座城市的高房價有了堅實的支撐。反過來，高房價，也為杭州的城市經營，不斷提供「資金」上的支持，兩者互為循環。

第二個腳本，是土地經營。

嚴格意義上說，土地經營是城市經營的一個部分，只是，對於杭州樓市的特殊性來說，它太過重要，因而不得不單獨拿出來說一說。從1997年成立土地儲備中心，到1999年實施土地儲備制度，杭州在全國率先壟斷土地一級市場，實施招拍掛的程序。一方面，從根本上嚴控土地供給的源頭，實施「不飽和供地」；而另一方面，在需求方面，走堅定的市場、規範化道路。伸縮自如的供給，遇上不斷擴張的需求，杭州的地價乃狂飆。

高昂的地價，相與伴生的，必然是高昂的房價。而高昂的房價，良好的城市經營，成為一道美麗的屏障，讓這座城市越來越富人化。

其三，不得不說說高房價中的買單者。

在這座城市，有著堪稱全最優良的購買力——富庶的浙江其它縣市如溫州、台州、義烏、紹興人，為杭州樓市的上升提供了源源不斷的購買力，持續地為杭州樓市之火添薪加柴。他們不但出手闊綽，購買能力似乎沒有窮盡，而且，他們給外界最多的購房形象是「自住兼投資」，他們是堅定的持有者，這很大程度上讓杭州樓市免於巨大的波動。

在杭州樓市黃金十年中，一方面，杭州本土房地產企業走出杭州，將視野投向全國尤其是其中的二三線城市。另一方面，杭州也從一個被前萬科董事長王石稱為「水太深」而相對封閉的市場，成為全國地產大鱷的競技場。

而值得關注的是，那些或迫於杭州高昂的生存成本、狹小的生存空間，或被外面的精彩世界所誘惑懷揣著逐鹿天下的理想，而紛紛走出去的杭州開發商，普遍都走過了一條彎曲的路。而一度被杭州本土地產人驚呼「狼來了」的外來地產大鱷群，也普遍在杭州「水土不服」，在與本土房地產企業尤其是產品面上的PK中，破綻百出，懸念迭起。

這座城市的精緻與美麗，以及豐厚的人文傳統，孕育了深耕其中開發商普遍的產品主義，有些甚至達到了完美、苛刻的自我要求。最典型的是綠城，還有曾經的南都，此後的濱江、金都、坤和……

杭州也因此在高房價高地價之外，成為全國樓市的產品範例，經典樓盤的重鎮，足以笑傲長時間讓他們仰視的全國地產大鱷，足以笑傲全其它第一流的城市。

2004年，《福布斯》將「大陸最佳商業城市」榜單頭把交椅送給了杭州，榜單製作者陳嵐解釋杭州拔得頭籌比較通俗的理由是，「讓有錢人喜歡」。在聚集越來越多的「有錢人」的過程中，以持續上升的房價為核心，杭州也變得「越來越貴」。

在旺盛資本的簇擁中，這個古老城市的官員和市民正籌劃恢復當年「最美麗華貴之城」（馬可·波羅語）的輝煌。站在這座城市中心的任何一幢高樓的屋頂上，舉目湖山如畫，錢江如帶，尼克鬆口里「破爛的杭州」正一片簇新，你能深切地感受到他們的雄心正走向現實。

2000年前：開閘

關鍵詞：貨幣化分房、按揭、住在杭州、拆違

「98年國家取消福利分房，90年代末，杭州開始放開外地人購房，在部分城區實行『購房入戶』政策，這奠定了2000年之後的市場基礎。」濱江集團副總經理朱立東當時是《杭州日報》的一名記者，是杭州最早專業從事房地產的記者之一，他親歷過那段時間。

99年的6月18日至27日，時任中共中央政治局常委、國務總理朱鎔基在浙江調研時指出：加快住房制度改革，啟動消費需求增長。

之後的11月27日，《杭州市區進一步深化住房制度改革的若干意見》發布實施，標誌著杭州市區貨幣化分房政策的正式出台。從此，在杭州要解決住房問題，除了經濟適用房，就只有商品房這一條道路。

「之前，在杭州，房子都是單位分的，很多人根本就不敢買房，因為如果自己買了房，就很難再分到房。」朱立東回憶道。福利分房政策的取締，讓住房市場化的空間大大拓寬。而幾乎同時實行的按揭制度，則大大放大了購買力。

不過，在福利分房之前，自90年代初九堡、之江、蔣村等板塊發端以來，杭州的房地產已經發展了有5個以上的年頭，綠城、南都、金都、錢塘房產，乃至濱江……，都誕生於此時，甚至開始嶄露頭角。數年的積累和歷練，使得這些企業有機會在99年房地產市場大門開啟之後，迅速起飛、壯大。

取消福利分房和按揭制度，這兩大因素，加上放開外地人在杭州買房，已經足以讓2000年之後的杭州房地產開始起飛。但是，杭州市人們政府在當時還做了一件事，1999年6月15日，杭州出台了《杭州市市區房改房上市交易管理試行辦法》，鼓勵房改房上市交易。

「房改房上市，讓很多人一下子有了改善住房的基礎，因為賣掉房改房，就有了足夠的首付，再加上按揭，足夠買商品房。這為商品房市場大大增強了購買力基礎。」

在同一年，杭州的管理者開始提出「住在杭州」的口號，在全率先實施城市品牌經營戰略。這年的6月8日，新上任不久還是「代市長」的仇保興，出席「杭州市清理拆除各類違法建築動員大會」，並作動員講話，由此，杭州開始力度空前的「拆違」。至當年年底，杭州市市區拆違面積超過100萬平方米。

大規模開展拆違行動，違法建設行為得到有效遏制，同時結合道路及河道綜合整治，實施拆違還道、拆違還河、拆違還綠、拆違建綠工程。

杭州資深房產人章顯騰當時還在浙江大學讀書，在某媒體實習做房地產報道，他稱之為「在杭州市長仇保興主導下，杭州開始了偉大的拆違運動」。

之所以偉大，「一是因為拆違觸及了很多既得利益者的神經，二是為杭州拆去了城市肌體中的疾瘤，拆去了束縛，也拆出了城市發展空間。」而且，「從這場拆違之後，杭州不斷地出台新的城市規劃思路與措施，使城市保持了不斷擴張與發展的良好態勢。」

配合「住在杭州」的城市經營戰略，1999年的年底，12月27日，杭州市西湖疏浚工程正式動工。

此後，我們知道，讓西湖和景區變得更開放、更漂亮，讓城市和建築變得更新、更美好，成了這座城市的經營主旋律。而這與這座城市此後的房地產業，均有著千絲萬縷的聯繫。

2000~2003：泄洪

關鍵詞：飆漲、地王、蕭山餘杭入杭、泡沫論

（一）

取消福利分房，實行貨幣化分房，按揭貸款的實施，以及房改房的上市交易，這一切，像是在開啟一道道商品房市場的閘門。閘門一旦洞開，被壓抑和被放大的需求，立即如洪水般狂泄。

有數據為證。1998年，受理審批的房產中介機構僅27家，1999年上升至75家，2001年迅速發展至151家……。

迅速放大的中介機構審批，意味著急劇放大的二手房成交量，一手房更是如此。2000年，10月20日~23日，杭州舉辦(杭州)最佳人居環境展覽會開幕，這也是杭州第一屆人居展，杭州新任市委書記王國平宣布展覽會開幕，國務院副總理錢其琛到場參觀捧場。第一屆「最佳人居環境展覽會」是新千年杭州樓市盛會的亮點，吸引了在杭60多家房產開發公司的160多個大小樓盤展示。現場成交商品房1947套、成交金額達到10.78億元。在當時，這些都是創紀錄的數字。

長期累積的房產消費需求，正好遇上了建立在土地供應不足基礎上的商品房供給的緊缺，直接導致了杭州房產市場價格的連續攀高。從1995年到1999年的五年間，杭州房地產項目土地供應量為4309畝，年均供應土地878畝，其中1999年只有537畝。

飆升的房價，從當時的兩塊「地王」中可見端倪。2000年10月，也就是首屆人居展期間，廣宇房產以總價1.9億、樓麵價5224元/平方米的代價，競得東河24號地塊，土地溢價約137%，成為當時杭州市中心除西湖板塊以外樓麵價最高的地塊，時稱「宇宙價」。這是自99年10月中大10515元/平方米樓麵價競得中大·吳庄地塊后，杭州出現的第二塊著名的「地王」。

王鶴鳴後來接受媒體採訪時笑說，當時外界都為廣宇捏一把冷汗，覺得時任總經理的他一定是昏頭了，因為那時東河沿線最高的房價也只有6000元/平方米左右。兩年後河濱公寓一期開盤，住宅均價約8500元/平方米，僅能保本。

當時杭州樓市的「大好形勢」給了王鶴鳴競爭地王的勇氣。1999年之後，杭州房地產市場呈現空前旺銷的局面，尤其是住宅市場銷售火爆，杭州樓市也出現了特有的「杭州現象」：不斷上漲的地價、房價，待價而沽的新盤，入市追漲的購房者，整個市場持續上升的景氣度全國罕見。據杭州市統計局統計，當時住宅銷售價格每月上漲3%，商品房銷售價格上漲幅度居全國第三。

（二）

01年的年初，杭州發生了一件在城市規劃史上的特大事件。1月12日市政府召開新聞發布會宣布，經國務院、省政府批准，杭州市將擴大市區行政區域，撤銷蕭山、餘杭兩個縣級市，設置蕭山區和餘杭區，杭州市區面積由原來的683平方千米擴大到3068平方千米。

餘杭、蕭山入杭，在當時被解讀為杭州狹小空間的驟然擴大，土地資源的突然增多，它意味著杭州的房地產發展空間被大大地擴張，也有助於穩定甚至平抑當時過快上漲的房價。不過，事後證明，對於後者，這只是一廂情願，蕭山、餘杭入杭的結果，是這兩個地方的房價受「利好」刺激，跟著上漲。

不斷湧入的外地購房者為杭州房價的上漲起了極大的推波助瀾的作用，最大名鼎鼎的當然是「溫州人」。「1998年以來，溫州人就已興起來杭州買房的熱潮，蔣村的樓盤也好，東河沿線的樓盤也好，都活躍著溫州人的身影」，章顯騰自己就是溫州人，又是當時東河邊樓盤利茲·城市公寓的開發商，他很了解當時的情況。

「溫州炒房團」到02、03年的時候，已經是「舉國聞名」。此外，對杭州樓市來說，富庶的浙江義烏人、台州人、紹興人……，都成為源源不斷的購買力。根據官方統計，2002年非杭州人口購房佔30%左右，絕大多數是浙江人。在中高檔住宅項目中，這一比例更超過了50%。

供求的失衡，快速上揚的房價，也導致了開發商的惜售、慢售。當時，發展商習慣於將自己的樓盤「掰碎了」賣，三五百套的樓盤每個月賣一次，一次賣幾十套，排隊、號碼交易、搶購……直到售樓部員工、關係人士「近水樓台先得月」，由是，房價繼續飆升。

自從在2000年第一屆房交會上，杭州人第一次很直觀地看到「商品房市場」，此後，每年春、秋各一次的房交會成為杭州傳統，「房交會開一開，房價漲一漲」也幾乎成為定律。

「每當房交會一開幕，所有的媒體都會趁機炒作，於是現場被蜂擁而至的人群擠滿，各種樓盤的宣傳資料被哄搶，開發商像過節日一樣開心，緊接著就是無房可供，什麼房都需預訂，並且往往是挂號掛到幾千號，至於少數可銷售的樓盤，價格會在短短的房交會期間漲三次。」作為杭州資格最老的地產從業人員之一，資生顧問總顧問師黃連友親歷了那時的「瘋狂」。

（三）

房交會的「瘋狂」在2002年上升到了頂峰。是年5月，杭州舉行第九次浙江省房展會，杭州房地產開發商一共推出了大約2000萬平方米的房產，創造了歷屆房展會之最。第九屆房展會是杭州此前所有房交會中最火爆的一次，在房交會現場，市民排隊搶購(主要是訂房號、付定金)幾乎到了瘋狂的程度。房交會期間，杭州房價再次沖高，普通購房者開始大規模參與炒房成為房交會最大特點，最貴的號子甚至賣到了「10萬元」，杭州房地產存在泡沫成為各界議論的熱點。

據統計，2002年第四季度，杭州商品房均價為5861.6元／m2，遠超過北京的4066.7元／m2、上海的4553.8元／m2。這一年的10月，國內最富盛名的《財經》雜誌，在其第40期的刊物上發出《杭州樓市「虛火」》一文，引起全國的關注。「房交會的火爆引起了各方的關注，當時有家媒體寫了一篇浙江房地產泡沫即將破裂的報道，引起中央領導重視，批示有關部門進行調查。」後來的浙江省房地產協會會長唐世定，當時還是省建設廳主管房地產的副廳長，他當時就先後接待了建設部、國土局、國家計委和人民銀行四個調查組。不過，中央調查組最終認可了浙江房地產市場發展是基本健康的結論。

房價持續飆升，地價則以更快的速度上漲。

01年6月20日，北京大地公司以9228元/平方米的樓面地價，1800多萬元/畝的價格，5.1億元的總價取得鳳起路原都錦生地塊，又一塊地王誕生。這塊地就是後來的錦繡天地項目，一度差點爛尾，直到2009年房子才賣完。自此，從1999年的中大·吳庄地塊，2000年的廣宇·河濱公寓，再到01年的錦繡天地地塊，在樓市的起步階段，杭州連續三年誕生轟動全國的地王。

高昂的地價，再加上「不飽和供地制度」，也擠壓了杭州本土開發商的生存空間。從2002年年初開始，杭州本土房企走出杭州的力度全面加大。除了受制於發展空間，另一方面，也因為樓市「杭州現象」的明星效應，很多開發商受到其它城市的邀請。「因為杭州開發商去這些城市有優勢，可以跟地方政府談條件，可以拿到很便宜的地，爭取到很好的政策。」朱立東認為，這也是為什麼，當時杭州開發商去外地普遍進入的是二三線城市。綠城、南都、中大等，都是第一批杭州走出去的企業，還有金都、康恆、中凱、廣廈等，杭州房企走出去，一時成潮。以金都為例，在2002年，他們分別進軍北京、武漢、廈門三大城市。

（四）

儘管中央調查組認為「浙江房地產市場發展基本健康」，但到了03年初，「泡沫說」已經頻頻出現於各大媒體的顯要位置，對杭州高房價的質疑和批評此起彼伏，圍繞「杭州房地產是否已經出現泡沫」展開了大討論，各種悲觀的、樂觀的，反對的、贊成的言論四起，針鋒相對。

顯然圍繞房價泡沫的擔憂和爭論並非只是杭州，而是全，並引發了中央高層的警示。這一年的6月13日，人民銀行發布了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，史稱「121號文件」，對高檔房和個人商業用房貸款進行了嚴格的限制；嚴管對開發企業的貸款，重申無「四證」不得放貸、嚴禁貸款異地使用和施工單位墊資等等。央行新政策的實施使開發商原來單一融資方式受挑戰，該政策引起業界反對聲一片，有人士公開宣稱，房地產業將進入寒冬。

然而，讓人錯愕的是，兩個月之後的8月12日，國務院發出《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，即「國務院18號文件」，將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展。等於明確否定了央行的「121文件」。

很顯然，中央高層對當時的房地產業，存在著內部不一致的看法。至於國務院和央行打架的亂象，則實為罕見。

03年6月下旬舉行的浙江省第十屆房地產博覽(展銷會)會，恰逢央行「121文件」出台不久，但絲毫沒有降低杭州樓市的熱度。據組委會統計，有13萬人參加了首日的展會，成交893套，成交面積、成交金額等指標均為歷屆房交會首日之最。

當時就有人說：關於杭州房地產市場存在嚴重泡沫的爭論已經持續了3年，而這3年來杭州的房價卻出現了加速上漲的趨勢，供求矛盾也更加突出。而且每次房展會都為房價上一個新台階起到推波助瀾的作用。

這一年的8月1日，杭州市區最高氣溫達40.3℃，創有氣象記載以來的歷史最高記錄，而杭州樓市的「溫度」也差不多。杭州市的領導決定對高房價宣戰，矛頭直指開發商。03年8月16日，國務院18號文件發出的第四天，杭州市市長茅臨生通過市政府「市民信箱」向公眾發布了一封題為《讓杭州市民居者有其屋》的電子郵件，承認杭州房地產市場確實存在一定的炒作行為，「現在房子緊張的原因是房子一出來就被『黃牛』拿走，甚至是房地產商直接發給員工了，以製造氣氛促銷，直接上市銷售的房子很少，就好像春運期間倒賣火車票的情況一樣。」

隨即，被業內稱之為「杭州房地產新政」的八項措施(討論稿)出台，核心內容包括：經濟適用房供地面積不低於總量的50%；二手房交易恢復徵收20%所得稅；開發商必須向社會公開所有房源信息，等等。八大措施一起被推出，火力之猛，房地產界驚呼：「從未料到。」

然而，兩個月後的杭州市第四屆人居展，「售樓小姐和售樓先生成了人居展上最牛的人。有幾個項目甚至只有模型展示，不提供講解，沒有資料，不出售、不預約房子，看房洽談請去售樓處。」住在杭州網口水樓市的網友My5257的話代表了很多購房者的心聲：「杭州的房價還會漲多久？這屆人居展，看了新房和二手房，好象是商量好了似的，都在上漲，漲的快讓人失去了耐心，失去了對杭州本已存在的那一點點好感。」

除了高房價引發的矛盾和焦慮，對於杭州來說，2003的收尾，倒是非常漂亮：

12月18日，在世界銀行公布的《對23個城市投資環境調查報告》中，杭州市綜合總分第一，並和上海同被列為投資環境最佳城市。

12月25日，杭州捷運一號線試驗段秋濤路站開工，捷運建設邁出第一步。自此杭州樓市翻起「捷運物業」的概念的潮流，在規劃捷運附近的樓盤，在營銷、銷售過程中，也做足了捷運的概念。

12月28日全長123千米，總投資約70億元的杭州繞城公路，經過10年建設，全線貫通。

2004~2006：灣區

關鍵詞：調控、南都併購、大鱷入杭、金色海岸傳奇

（一）

2004年的第一天，1月1日，「杭州房地產新政」八項措施中的「二手房交易恢復徵收20%所得稅」正式實施。個人出售自有住房所得應按照「財產轉讓所得」項目徵收20%的個人所得稅，自此，杭州二手房市場成交量急劇萎縮，盛夏的中介公司，經歷了前所未有的冷清場面。房產中介轉讓流行，一度杭城房產中介達到四天關閉一家的慘狀。

然而，因為當時二手房處於賣方市場，「本來是為了穩定市場、用於抑制投資性需求的政策，結果，賣方將20%個人所得稅的交易成本轉嫁給了買方，房價並未因個稅調控而降低，反而跳空式上漲。以至於到了9月份，杭州不得不叫停已實施8個月的該政策。

不過，一手房市場，在國家突然來襲的「宏觀調控」中，卻似乎在急速降溫。從04年初開始，房產信貸控制政策於上半年密集出台：2月26日，銀監會發布了《商業銀行房地產貸款風險管理指引(徵求意見稿)》。《指引》規定，房地產貸款餘額與總貸款餘額比不得超過30%；4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低於一定水平的金融機構，將執行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業銀行、外資等金融機構將執行7.5%的存款準備金率；4月27日，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。

隨著中央對房地產開發信貸規模的控制加強，五一前後，各大銀行紛紛採取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結主要是限制個人購買2套(及2套以上)的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。

政策似乎非常奏效。5月份的房交會，除了第一天靈市面的如潮人流外，其他日子裡瀰漫著濃厚的觀望情緒，成交量大幅下挫。此屆房展會上不僅外地購房者遁形，而且本地購房者也開始猶豫……導致其在寂寞中收場。組委會的統計數據顯示，本屆房展會的參觀人數、商品房成交面積和成交額，均比上屆下降了32.4%、281%和201%。

更讓人感到寒意的是，隨後的6月15日，杭州土地招標會上爆出冷門：四宗土地僅有一半成交，其中兩塊慘遭流拍。浙江地產開發商一改往日對地塊的狂熱追逐，激情漸退。這是近幾年來杭州少有的現象。

浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生當時接受媒體採訪時斷言，浙江土地市場開始猛著陸。「要是在以前，像這麼好的地塊，早就被開發商一搶而空了。」

土地流拍似乎在浙江省各主要城市形成了共振效應。在不久前於嘉善舉行的8塊政府儲備土地使用權招標會上，竟有5塊遭遇流拍的命運。5月12日，紹興縣柯橋四塊房產用地拍賣，只成交了一宗。而5月13日，寧波五宗地塊出讓，竟然也有兩塊居住用地未能成交！

雖然樓市和土地市場急速降溫，但關於杭州樓市的泡沫討論卻仍在繼續。9月，浙江省統計局企業調查隊發布的《浙江房地產市場發展研究報告》，首次發出預警：目前浙江房地產市場泡沫已經膨脹，已進入警戒區，若任其發展，樓市泡沫隨時可能破裂。這是省內權威部門首次發布樓市泡沫預警。

04年8月，「杭州樓市讓我看不懂，」地產大腕、北京華遠集團總裁任志強接受媒體採訪時表示，杭州的土地供應量已連續5年大幅增長，但房屋竣工量卻沒有增長多少。據統計，2001年杭州的土地供應總量為1800畝，比上年增長21%；2002年為2300畝，增長12%。按2-3年的建設周期計，多數地產項目近幾年應集中上市。但據杭州市建委統計，2003年該市住宅竣工面積472萬平方米，增長僅6.9%；房屋銷售面積488萬平方米，增長僅10%。

浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬教授則表示，杭州房產市場火爆的「虛擬需求」必須挑破，否則有礙於杭州房產市場的持續健康穩定發展，還將削弱整個城市的綜合競爭力。

然而，對於各方所擔心的杭州樓市崩盤，浙江財經學院的單東教授表達了不同的看法。他認為，杭州樓市不會遭遇更大的風險，金融調控已提前釋放和壓縮了樓市中的泡沫。目前杭州樓市還處於初級階段，隨著宏觀經濟背景向好，未來杭州房價仍將持續穩定地攀升。

站在五年後的今天，我們會發現，單東是罕見的驚人的「清醒者」，此後的杭州樓市發展軌跡，正全如他所料。

只是，估計單東自己也無法逆料，他所說的「穩定地攀升」，在兩個月後的10月第五屆人居展，就又來到了。

九月份開始，隨著國家宏觀調控暫告一段落，杭州20%個稅暫停徵收，購房者信心被喚回，樓市供應與需求集中釋放，出現明顯回暖。到10月人居展期間，，房交會上排隊搶房子的情況再度出現，溫州、台州人的身影又開始出現在房展會上，而且下單快而狠。據人居展后一周當時某機構的統計，有的樓盤，外地購房者比重佔到了50%以上，最高的居然達到80%。5月和10月份的房交會，經歷了罕見的「冰火兩重天」。

央行再度出手。04年10月29日，人民銀行決定上調金融機構存貸款基準利率0.27%，並放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮，這是九年來首度加息。當時，《香港商報》分析這次加息的兩大目的：一是向市場發出警示信號；二是正式激活利率市場化改革。《澳門日報》的評論文章則稱：十年前的加息行動，正值宏觀調控接近尾聲，十年後的首度加息，是另一波宏觀調控的開始，體現了加息的階段性意義。

2004年，有一件事還非常值得一說。該年的年末，12月16日下午兩點，杭州透明售房系統終於「千呼萬喚」始出來。該系統一經開通，便引來萬眾關注———開通半天該系統80萬的點擊量「點癱」了信息網。在土地招拍掛制度之後，杭州在房產信息的公開化方面，又一次走在全國的前列。透明售房網改善了樓市信息的不對稱現狀，讓老百姓得以飛越樓市迷霧。此前，開發商製造虛假旺銷信息、樓市信息的不對稱影響理性購房等現象，飽受老百姓詬病。這一月杭州樓市還發生了一件大事，信義坊的開發商——廣通集團因資金斷鏈遭遇併購。

《澳門日報》關於9年來首次加息「是另一波宏觀調控的開始」的評論，一語成讖，幾個月之後應驗了。

（二）

時間進入2005年，面對經濟形勢中的諸多過熱跡象：煤電油運已經全面緊張，投資居高不下，GDP進入兩位數增長，物價也迅速攀升，日益嚴重的外匯投機，以及不斷飆漲的房價等。在開春不久，密集的宏觀調控政策開始出台。3月2日，國務院辦公廳發布《關於切實穩定住房價格的通知》(「國八條」)；3月17日，人民銀行調整商業銀行住房信貸政策，宣布取消住房貸款優惠利率；4月，國務院又出台《加強房地產市場引導和調控的八條措施》(新「國八條」)；5月11日，國務院轉發了建設部等七部委的《關於做好穩定住房價格工作的意見》，此即25號文。國家層面控制房價行動就此啟幕。

5月13日，杭州金達房地產開發有限公司遭到杭州市房管局的封盤處理———責令其「暫停所有的銷售經營業務」。

這是杭州房地產市場有史以來首次對開發商進行封盤處理。受罰的原因是金達房產開發的金獅苑自2005年4月開盤銷售後，在杭州透明售房網的誠信檔案上存在嚴重的多套連續預訂行為。金達房產的被罰，出現在國家密集出台的宏觀調控背景之下，應該說，毫不意外。

這次密集的宏觀調控政策之「嚴厲」，為此前所未有，因為文件中甚至涉及到「地方政府首長問責制」。樓市乃應聲而落。5月之後的6、7月份，杭州樓市月成交量跌破千套，不及平常的一半。為了配合調控之風，歷來有「漲價會」之稱的5月房交會，被迫取消，移到10月份舉辦。自然，並不意外的是，05年10月的房博會，成了一屆「熱了人氣，冷了成交」的房展會。

05年的杭州樓市，還有很多值得一說的事情。

3月3日，素有「地產企業的領跑者」之稱的萬科集團與南都集團正式簽署協議，萬科集團以總計18.5785億元人民幣受讓南都集團旗下的上海南都、蘇州南都和浙江南都分別70%、70%和20%的權益，創下了國內房產企業最大宗併購案例。此後的2006年8月，萬科全面控股南都，浙江房產界的「老二」南都，開始淡出地產舞台。

4月30日，全國首個國家濕地公園──西溪國家濕地公園開園。杭州樓市的西溪時代開始啟幕。

這一年的土地市場，迎來了三個香港重量級的地產大腕。8月29日，華潤聯合新鴻基，以11.002億元的價格，拿下了位於杭州CBD錢江新城的E地塊，即現在的萬象城項目，樓麵價僅1981元/平方米。2008年下半年萬象城·悅府開盤時，光住宅就賣了近30億的銷售額，幾乎能抵得上他們在萬象城的所有投資成本。預計華潤新鴻基在該項目上的毛利潤，將達到上百億元。

另一個重量級的香港地產大鱷是嘉里。

10月21日，浙大湖濱校區這塊黃金寶地經過的102輪的競價，最終以浙江地王的身份，被嘉里建設用24.6億元的高價攬入懷中。湖濱校區的出讓，不僅刷新了浙江競拍土地的成交價新高，也創下了競價輪數之最。這個此後明為「嘉里中心」的項目，因為建築規劃高度問題，在杭州鬧的沸沸揚揚，方案難產並持續至今。

不得不說說金色海岸，這個2005年宏觀調控背景下杭州樓市的「惟一奇迹」，也是杭州樓市傳唱不衰「傳奇」。8月31日，金色海岸以杭州首個精裝公寓豪宅的姿態首次登場，在錢江新城房價普遍在1萬以下的情況下，將房價拉升至2萬以上。該盤首期136套房源一經推出，一搶而空，銷售業績達7.6億元，輕鬆登上杭州透明售房網的冠軍，創造出杭州樓市銷售一大奇迹。在杭州樓市比較低落的時候，定位為頂級豪宅的金色海岸獨闢蹊徑地創造了一種神話。金色海岸成為濱江集團發展史上具有里程碑意義的樓盤，奠定了濱江集團杭州一流開發商的地位。

05年的宏觀調控，使得杭州樓市「元氣大傷」，從1999年至2003年持續4年的樓市大牛，在2004年稍作停頓後繼續前飆，但在2005年，終於被勒住了韁繩，開始進入平穩期。就像一個正常的市場一樣，形勢不是太差，但也不好，開發商賣房子，得開始動點營銷的腦筋，甚至小小地讓個利打個折。

（三）

這樣的平穩持續到2006年。是年，杭州政府為了提振新區的樓市，在3月2日出台了此前討論達數月之久的「購房入戶」政策：此後在杭州市指定試點區域購買總價限制以上的住宅的外地購房者就可落戶杭州。該指定區域之後確定為：錢江新城、濱江區和下沙經濟技術開發區。購房入戶政策在兩年半之後的2008年10月被再度使用，不過，其目的已經是為了救市。

2006年的杭州樓市，延續05年後的「平穩」，但整體宏觀環境，卻依然風波。5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，正式提出促進房地產業健康發展的六項措施，史稱「國六條」。此後，囊括了九部委的調控大軍在短短6個月中陸續出台13個房地產調控政策，涉及住房結構、土地管理、稅收、信貸、市場交易秩序，甚至反腐等各環節，市場終於感到了一場史無前例的調控風暴正山雨欲來。

這其中最著名並對此後房地產產生最深遠影響的政策就是「自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的70%以上。」也就是簡稱的「90/70」政策。

對杭州樓市來說，因為經歷了05年的嚴厲調控，2006年形勢再壞，似乎也壞不到哪裡去。反之，這一年，杭州樓市有很多事情值得書寫：

第一件就是，萬科全面控股南都，大舉入杭。

與此同時，萬科在5月25日單獨拿下九堡兩塊地，並於07年1月10日，聯合坤和競得西溪蝶園地塊。萬科因此成為國內首個進入杭州樓市的外來地產大鱷，因為地產老大哥的示範效應，此後，國內一線地產商蜂擁而入，杭州從一個此前相對封閉的本土市場，突然成為全國地產大鱷的競技場。

第二件事是，4月19日，國家發改委正式批複杭州市捷運1號線工程可行性研究報告，標誌著杭州捷運1號線的國家級審批基本完成。如果說05年6月國務院批複杭州市捷運建設規劃意味著杭州捷運正式被提上議程，那麼此次批複就等於杭州捷運拿到了「出生證」。一年之後的3月28日，杭州捷運正式動工。

6月22日，杭州市政府發布消息：未來幾年內將斥資1500億元，在杭州的東部地區進行一次大規模改造，其中包括滬杭磁懸浮、「滬杭、杭寧、杭甬、杭長」四條高速城際列車、捷運、運河二通道、新火車東站等。同時，還有一大批城中村將改造，丁橋、九堡、下沙等地將建起大型居住區。「1500億決戰東部」由此而起，城市東部引來了巨大的發展機遇。

還有一條令人振奮的消息，7月13日，香港聯交所傳來消息，杭州——綠城控股有限公司成功掛牌上市，成為浙江省第一家在香港主板上市的房地產企業。

2007：漲潮

關鍵詞：流動性過剩、排隊買房、地王、捂盤、調控

2007年的杭州樓市，有兩個標誌性事件，會牢牢地記憶在很多人的心中。

5月13日，濱江·萬家花城首期開盤，引發漏夜排隊，首批738套房源於開盤當日創下了100%的預定率。半個月之後的5月18日凌晨，萬家花城第二批830多套房源於傾瀉而出，再度引發通宵排隊買房。短短半個月的時間，萬家花城售房1500多套，成為奇迹。萬家花城開盤期間創下的單盤日預定662套的紀錄，即便在2009這樣的「瘋牛」之年，也沒有被破掉。

萬家花城並非05年首個漏夜排隊的樓盤，但卻是影響最大的一個。在此前的4月，萬科·魅力之城開盤起，絕跡數年之久的「排隊搶房」現象就再現杭州樓市。東冠逸家在開盤前一周的產品說明會開完之後，就有人搬來了小板凳開始排隊。

另一個標誌性事件是，7月9日，杭州土地拍賣會上，寧波雅戈爾一擲14.76億元，以15712元每平方米的樓麵價拿下學院路「杭商院」地塊，再次刷新了當年杭州的樓面地價紀錄。雅戈爾拍地當晚，附近某樓盤緊急封盤，並傳出一夜之間漲價6000元/平方米。此後，杭州房價全面上揚，雅戈爾高價拿地的連鎖反應逐漸開始體現。

萬家花城排隊買房和雅戈爾天價飆地，是2007年杭州樓市的兩個典型表情。前者開啟並意示著2007年杭州樓市的火爆程度，此後，杭州樓市月成交量屢創新高，存量房急劇下降，捂盤現象由此而生，並成為一時之盛。而雅戈爾杭商院地塊的天價飆地，則是07年瘋狂土地市場的一個典型，也是土地價格推高房價的一個典型。

在2005、2006嚴厲宏觀調控下的樓市，何以在2007年突然爆發飆漲？

如果大家不是很健忘，應該記得，07年最流行的一個詞：流動性過剩。最典型的是股市。

2007年，股市以逼空式的上漲不斷刷新著各項紀錄，股指、成交量、開戶數屢創新高。上證指數從年初開盤1月4日的2728點，一度上漲到10月16日的6124點高位，上漲幅度超過了100%。

而在2005年5月，上證指數只有1000點。當時，深圳與上海兩個市場的流通股總市值為12000億元左右，股票總市值為35000億元左右。到2007年10月，股指沖高至頂點時，兩市總市值近30萬億，相當於在兩年的時間裡的GDP額外地增加了一倍。問題的關鍵在於，如果增加的財富是實物資產，它可以吸收過多的貨幣，可以改善流動性過剩的局面。但事實上，這些增加的財富全部是金融資產，是流動性很高的金融資產。這些資產具有準貨幣的功能，它極大地提高了社會的實際購買力。

當時最經典的故事是，一個人年初在股市上投入的10萬塊錢，後來變成了30萬，然後將這部分「虛擬」出來的錢，拿去買房。而在杭州激情飆地的雅戈爾，當時在資本市場上賺的錢，超過了100億元人民幣，這給了雅戈爾在土地市場上衝天的牛氣。萬科在2007年股市高點的時候，其市值一度超過2000億元，遠超過美國最大的4家地產公司市值總和。

在過剩流動性和頻生的地王刺激下，杭州樓市從6、7月份開始陷入瘋狂。而「瘋狂」的具體表徵是，2007年10月份的房博會被辦成了一屆「捂盤會」，開發商集體藏掖手上的房子，不賣。只是，那時，沒有人意識到，那已是市場「寒冬」的前夜。

某種意義上，對於樓市來說，「成也流動性，敗也流動性」，過剩的流動性不但推高了以房地產和股票為核心的資產價格，也製造了通脹的壓力，而後者，尤其不能為政府所容忍。因此，國家開始了疾風驟雨式的流動性收緊政策。

5月18日，人民銀行宣布，從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。這是近10年來首次同時宣布上調存款準備金率和存貸款基準利率。為了規範房地產市場交易秩序、凈化市場環境，國家和地方再次緊縮銀根，打出了罕見的「金融組合拳」。此後，央行6次加息、10次上調準備金率，

專門針對房地產嚴厲調控政策，也在年底開發商「捂盤」最嚴重時陸續出台。

9月27日，央行、銀監會共同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍。

12月11日，央行和銀監會下發《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確以「戶」為單位執行房貸新政。第二套住房認定標準的明確，會使房地產的投機交易大大減少。

緊縮的銀根，再加上持續的流動性收縮，瘋狂的杭州樓市在年底應聲而落，成交一度跌至冰點，個位數的日成交量亦不鮮見。澆到頭腦極其發熱的市場頭上的，不是冷水，是冰塊。

此後，在開發商年末集中放量推盤的情況下，成交量才開始有所回穩，但與數月之前的「瘋狂」已經是天壤之別。杭州樓市在低迷中迎來了2008年。

2008：漩渦

關鍵詞：萬科降價、悅府熱銷、救市、綠城資金鏈

（一）

08的5月6日，杭州迎來08春節后的首次土地出讓。經過激烈的爭奪，備受關注的蔣村1、2號地塊被綠城集團以21億的總價拿下，核算樓面均價約10666元/方，這是一個在當時被廣泛質疑的價格。此後，在5月14日和7月29日，綠城聯手合作夥伴，分別拿下相鄰的兩外兩塊地。自此，從5月6日到7月29日80多天的時間裡，綠城聯手相關企業，以41.2億的代價，先後拿下蔣村1、2、7、10號四塊緊鄰的地塊。四塊地總面積321畝，可建建築面積44.9萬平方米，綜合樓面均價9176元/平方米。

在當時的市場環境里，蔣村這4塊地的價格被普遍認為偏高，連宋衛平自己在現場接受採訪時也直言「是高了點」。不過，他既然敢於高價拿地，肯定還是很看好當時的市場。宋衛平沒想到的是，他很快會為他的「冒進」付出代價。

5月份，市場確實還不算很差。這個月的5月28日，濱江集團在深交所上市交易，成為繼廣宇之後，第二家在A股IPO的浙江房地產企業。儘管受證券市場低迷的影響，濱江上市首日股價表現平平，但受益於A股的高估值，上市當天濱江集團掌門人戚金興的65億身價，還是令人意外地超過了同城在香港上市的浙江地產龍頭綠城掌門人宋衛平，而且濱江的總市值也超過了規模和贏利水平遠超於其的綠城。

就在濱江上市的同時，A股正持續07年底開始的暴跌之旅。上證指數從08年年初的5000多點，到下半年受全球金融危機的影響，一度狂瀉至1664點的新低。在A股領跌全世界的過程當中，超過10萬億的A股市值蒸發。當時有人形容，在這波股災中，的中產階級正被股市所消滅。

一方面，是因為股災消解的購買力。另一方面，市場上的恐慌氣氛逐漸形成，開發商紛紛加緊推盤，海量房源傾瀉而出，結果造成存量房飆升。杭州主城區的存量房，從07年下半年7000多套的低點，很快上升到08年年中的2萬套，乃至在08年12月突破3萬套大關。

（二）

從來沒有經歷過價格下降的開發商們開始選擇「回暖」的「等待」，而消費者則選擇「觀望」的「等待」。雙方僵持之下，於是，成交量沒有了。

終於，有人不再選擇「等待」。9月3日，萬科推出「青年置業計劃」，旗下四個項目數百套房源以低至8折的價格銷售，當天引發搶購。

這一舉動「石破天驚」，引發了杭州樓市前所未有的震動，業界和公眾的反響之大，超過對任何最嚴厲的宏觀調控的反應。價格從來都處於上漲趨勢的杭州樓市，突然遭遇了巨幅降價的「襲擊」，市場遭受重挫，就像地震所引發的懸崖斷裂。

在杭州這片神奇的房地產市場上，一直以來，上演的都是「房價只漲不跌」的神話。萬科猶如石破天驚的大幅度降價，對杭州樓市所產生的衝擊，怎樣評價都不為過。

萬科降價引發的「樓市斷崖」，跳下的除了房價，更是信心。這從此後的市場表現可以可以很明顯地看的出來。

9月3日之後，追隨萬科降價的樓盤不少，房價開始在向下尋求新的平衡。然而，儘管價格更低了，但樓市卻反而更顯低迷。「金九銀十」的61天，杭州樓市賣了不到3000套房子，日均只有48套，還不如傳統上淡季的7、8月份，須知，8月份還有半個多月的奧運會。

因為預期更低，降價，反而加劇了「觀望」的情緒。信心，也在價格向下尋求支撐的同時，變得更為低落。

這時，宋衛平開始品嘗其在土地市場上「冒進」的苦果。「大環境調整，誰也不能倖免。08年給我們上了很好的一課。」在接受住在杭州網記者採訪時，宋衛平坦言，年初設想的08年200億銷售額，到8月份，綠城都順利地完成了指標的100%。但9月行情急轉直下后，下半年只完成了指標的40%，差距不言而喻。他用「深刻的教訓」來形容綠城08年較為激進的發展戰略。面對變幻莫測的經濟形勢，他體會到，「不能一腳油門踩到底」，「寧可慢一點，還是要安全第一」。綠城及宋衛平本身，在08年底，度過了也許是企業發展史上因為資金的缺乏，而最困難最兇險的一段時間。在香港上市的綠城股票，幾乎被資本市場所拋棄，綠城一度跌至1.8港幣。而在高峰時，綠城的股票價格超過了16港幣。

就在萬科杭州降價的11天後，9月14日，雷曼銀行倒閉，華爾街金融海嘯爆發，波及全球。美國的金融危機使得的外向型經濟遭遇重大打擊，經濟的三駕馬車之首——外貿，急速滑落，由此而引發的企業倒閉和失業率上升，都給一直高速向上的經濟投下了巨大的陰影，並成為重痾。

政府緊急啟動救市政策，而持續被打壓的房地產，則突然擔當了挽救經濟下滑的「引擎」。

10月22日，繼國務院會議「加大保障性住房建設規模、降低住房交易稅費、支持居民購房」的表態后，財政部、國家稅務總局、央行宣布，自11月1日起，首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，央行還下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。此舉標誌著2003年以來政府對房地產的調控政策已開始明確轉向為扶持房地產市場發展。

11月10日國務院再次明確了「房地產業是過敏經濟的重要支柱產業，要促進房地產市場平穩健康發展。房地產業的健康發雜對金融業、鋼鐵、建材、家電家居用品等產業至關重要，對於推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。」

2008年，國家及地方政府針對樓市出台的政策(包括跟樓市相關的政策)之多，之複雜，前後反差之大，相信是近10年之惟有。從「嚴厲調控」到「適當放鬆」再到「全力救市」，從加強保障性住房建設到「進一步鼓勵商品住房消費」，從「限貸」到「放貸」，從「上調存款準備金率」到「11年來最大降息」，從「二套房」鬆綁央行和銀監會的博弈再到最後國務院的定論……

在國家隊行動之前，各個地方政府已經紛紛出台救市政策。10月13日晚上10點鐘，《杭州市人民政府出台若干意見促進杭州房地產市場健康穩定發展》悄悄地掛在了杭州網上，之前傳聞已久的杭州市樓市救市政策正式出台。從救市政策的內容來看，涉及購房入戶、稅費減免、二套房貸、公積金貸款等方方面面，共四大方面二十四條。住在杭州網網首席評論員丁建剛認為，杭州市政府將一個地方政府能用的權力基本上用盡了，可謂竭盡全力。

跌落的信心在始自於10月份地方聯合中央不斷出台的救市政策中，有所回升。11、12月的杭州樓市，市場表現明顯好於「金九銀十」(更合適的說法是「銅九鉄十」)。不過，救市政策更明顯的效應，還要到一兩個月之後才開始逐漸在二手房市場顯現出來……

2009：激流

關鍵詞：降價、飆漲、地王、泡沫、調控

（一）

在黃金十年的最後一年，2009年，杭州樓市迎來了「純色」最足的一年。2009年的杭州樓市，幾乎在所有的指標上，都大大超越了此前的高點2007年。

1月份，救市政策中稅費減免的政策效應率先在二手房中體現了出來。當月，杭州市區共成交二手房1116套，而同時，杭城一手房成交量為973套，比二手房少了143套。杭州樓市出現了極為罕見的二手房月成交量大過一手房的現象。

這條新聞被媒體「挖掘」出來之後，廣為人所知。但當時，還沒有人從中讀出這是整體市場回暖的前兆。

一手房的「冰天雪地」，在春節過後，引發了自萬科降價之後的又一波「降價潮」。

2月19日，位於下沙的野風·海天城，將價格由原來的8200元/平方米直降至5900元/平方米，扛起杭城牛年降價第一旗——7折。在引領下沙房價2007年飆升到8000多元后，似乎在一夕之間，海天城的價格又回到了原點。此後，在海天城的引領下，眾多樓盤跟進，德信·泊林公寓、金帝·金色錢塘、西溪山莊……，杭城打折降價一時成風。

在降價效應刺激下，冰冷的成交開始隨著春日天氣的轉暖，而出現「暖意」。1月份，杭州主城區成交量還低於07、08年同期，到了2月份，成交量就開始超越前兩年，到了3月，成交量突然放大至4767套，比07、08年同期成交量加在一起還多。

這個時候，還很少有人意識到，市場正在啟動一輪大行情。2、3月份的成交放量，被普遍解讀為降價的刺激，業界有關「回暖」的評論和聲音開始出現，但還比較謹慎。不過，溫州人又展現了其超人的市場敏感，在2、3月份開始，杭城的各大售樓處，就已經活躍著他們的身影。

成交量以令人難以置信的速度在持續放大，4月份，杭州主城區的成交量已經高達6267套，接近2007年6月份創下的月成交量紀錄——6532套。

5月，杭州主城區成交量歷史性地突破萬套大關，10058套！5月份成交量是07年6月成交高峰的1.54倍。從3月份開始，直至11月，除了中間的7、8月份，其它的7個月份，主城區的月成交量，都超越了07、08年同期成交量之和。

從4、5月份開始，沒有人懷疑，市場再度走入「瘋狂」乃至「癲狂」狀態，並從宏觀經濟中找到了樓市之所以瘋狂的合理邏輯：

其一，08年中央「四萬億」的救市政策在09年開始實施，寬鬆的貨幣政策導致了天量的信貸投放，而「積極的財政政策」則拉動了巨大的基礎性投資，GDP數據迅速「回暖」；

其二，受制於全球金融危機，經濟的三駕馬車之首——外貿，依然非常低迷，製造業危機沒有得到緩解，中小企業主大量地關閉工廠，或暫停生產，將手中的資金投入股市和樓市；

其三，天量的信貸，因為製造業的「低迷」，並沒有如預期般地進入實體經濟，而是大量進入股市，股指從年初的2000點不到迅速飆升至3000點以上，在2007年消滅了中產階級的股市，再度成為「賺錢機器」；

其四，天量信貸的「超發貨幣」，引發了民眾對通脹的擔憂，持有的資金猶如「燙手的山芋」。

（二）

天量信貸、股市飆漲、樓市迅速回暖，由製造業的「危機」所引發的實體經濟資金大量流入資本市場，以及對通脹的擔憂，所形成的共振效應，引發了空前的投資和投機心態，並進一步迅速地推高了資產尤其是房地產的價格。

九堡的樓盤九洲芳園，在2月份的時候，8000多的價格，尚且賣不出去。到了5月房交會的首日，開發商將價格提至9000，引發溫州人的大量排號，僅過了一天，開發商就將價格提至9500元，追捧者更眾，再過一天，又將價格升高到1萬，一銷而空。當時，九洲芳園的開發商坦然承認，70%以上的追捧者，都是溫州人。而杭州的房交會上，再度上演「一盤三提價」的一幕。在當時，1萬的價格，已經被市場認為很誇張。但是，數月之後，九洲芳園的近鄰聖奧·領寓，價格已經飆升至18000元/平方米。市場的變化，超越了我們所有人的想象力所及。

「刮颶風的時候，母豬都會飛」這句資本市場上的經典名言，再度成為樓市的真實寫照。市場上無論好盤爛盤，皆迅速放量。杭州主城區的存量房源，從年初的3.2萬多套，到10月底的時候，狂降至1.1萬套。其中的住宅房源，則從年初的21590套，降至10月底的4516套，80%的住宅存量「蒸發」了。從極度「過剩」，到極度「告急」，這就是09年前10月，杭州主城區存量房源所發生的「驚天逆轉」。

因為具有一定的滯后性，杭州的土地市場在5月份才開始回暖，但一經回暖，便迅速過熱。

5月20日，三塊土地悄悄掛在了杭州市國土資源局的網站上。僅兩天之後，又有三塊土地掛牌，仍然有兩塊住宅用地。時隔僅9天，5月31日，杭州市國土局網站上，又掛出了杭政儲出[2009]13~16號4宗土地，而且全部是住宅用地。自此，在短短12天的時間裡，杭州市政府連續加推，密集掛牌推出了10宗土地，密度之大，在土地市場最狂熱的07年也較為罕見。此前數月，杭州沒有出讓過一塊住宅用地，而6月份突然要出讓523畝宅地。宅地市場從「零」突然放大為「巨量」，驟然升溫。在樓市紅3月、熱4月、火5月的刺激下，杭州土地市場終於被刺激得激情難抑，開始集中爆發。由此，土地市場上開始拉開瘋狂的大幕，甚至遠勝於此前的高潮2007年。

此後，地王頻頻產生，地價不斷創出新高，土地市場在出讓金額、出讓面積、單月賣地等各個方面，不斷刷新歷史紀錄。而杭州主城區的土地出讓量，在整個2009年，也創下了5423畝的新高，可見建築面積則高達900多萬平方米，是08年同期的3倍以上。

（三）

對風險的警示一直存在。

「信貸一旦開閘，則如水銀瀉地。由於實體經濟回暖的基礎仍然薄弱，大量信貸資金溢出流向了股市和樓市。雖然上一輪深度調整教訓猶在眼前，但市場投資熱情已不可遏制。隨著投資需求出現，『地王』再度發威，標誌本輪房地產調整已經結束。」8月3日，最負盛名的《財經》雜誌，發表封面《樓市V型虛實》系列文章。

「由於本輪房地產調整半途而廢，難以為政府部門、開發商和投資者提供一個完整的風險指引，如果泡沫進一步累積，未來深幅調整的風險仍然存在。即使是最樂觀者，也已經認識到，出於對『保八』和『維穩』的極度渴求，政府將繼續維持現有的寬鬆信貸政策，但可能會進行局部調整。沒有人清楚調整的具體時機和方式，但肯定『短則在『十一』后，長則在明年上半年』。」《財經》在編者按中如此評論。

此後，進一步飆升的房價和地價，引發了全國性空前的擔憂和焦慮，第一流的財經作家吳曉波在他的微薄上感嘆：「最近參加幾場論壇，人人所談幾乎都是樓市股市，投機氣氛之濃，歷年罕見。財富向流通，向上游，向少數人集中的趨勢越來越快，竟有末世之象」。

在2009復旦大學EMBA同學會年會上，萬科董事長王石再次表達其對於房地產市場的憂慮。他稱，目前房地產市場已經產生泡沫，並且這個泡沫終將破裂。王石稱，萬科曾經做了一個計算，按照現在北京、上海的房價，來看北京、上海總體地價。日本房地產泡沫破裂前，地價可以把美國買下來，「我們現在有這種趨勢，這是很可怕的。」

《財經》在8月的「局部調整」預言很快成真。12月之後，國家層面的地產調控政策開始陸續出台。

從12月9日至18日，不到半個月的時間裡，樓市調控政策頻頻發力。從「國四條」到「拿地首付不低於50%」，再到「營業稅優惠政策」終止，中央政府密集出台了多個樓市調控政策。專家認為，當前房地產調控措施開始進入密集出台期，未來或有「重拳」出擊。

調控政策密集出台，一時「風聲鶴唳」，其效應儘管還有待觀察，但已經開始顯現。杭州樓市的「瘋牛」在年底時似乎開始放慢狂奔的腳步，開發商出現加速推房之勢，部分熱點樓盤因為價格太高，甚至開始有滯銷的跡象。

走過黃金十年的杭州樓市，在其收尾的2009年年終，再度走到了十字路口。

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