【乾貨】2017年美國房地產市場展望

一、2016年美國住宅市場基礎數據

（一）房價指數

美國房價指數總體仍保持大幅度上漲，根據標準普爾Case-Shiller房價指數，2016年11月，美國主要20城的房價同比上漲5.3%，市場升勢迅猛，出現了一大批房價大幅上漲的熱點城市。如西雅圖的房價漲幅高達10.4%，位居榜首，波特蘭（10.1%)、丹佛（8.7%)緊隨其後。

美國S&P Case-Shiller 主要20城房價指數

（二）出租公寓交易

投資者仍對出租公寓資產保持高度的投資熱情，出租公寓資產的價格相比上個周期高點已增加了50%；

目前，收購出租公寓資產的投資收益率平均為5.6%，儘管有聲音在質疑該市場是否已達高點，但投資人出於長期持有的考慮，仍有強烈意願進行投資。此外，公寓市場出租率的良好表現（95.8%）也顯示了市場發展的健康性。

（三）需求支撐

1、2016年美國失業率、個人房屋擁有率的雙雙走低，均從需求側為出租公寓的發展提供了利好支撐

2016年年末，美國失業率創危機后歷史新低至4.6%，遠低於市場預期，對住房市場的需求與支付能力的增長提供了重要支撐；

與此同時，美國的個人房屋擁有率也在2016年第二季度達到谷底的62.9%，雖第三季度稍有回升，但2016年平均數值仍明顯低於之前水平。住房自有率大幅下降，是美國人口年齡結構化和千禧一代生活方式改變的重要結果。失業率、個人房屋擁有率的雙雙走低，均從需求側為出租公寓的發展提供了利好支撐。

美國近五年失業率水平

2、「千禧一代」大量增加為出租公寓需求提供支撐

從過往20年的數據可以看出，隨著年齡的增加，居民更傾向於購房居住：20-35年齡段是自住房擁有率最低的人群；

目前僅有35%的千禧一代選擇購房居住。預計未來5年，20-34年齡段的居民人數將以每兩年100萬的速度增長，從另一側面為出租公寓提供了很好的需求支持。

不同年齡段住房擁有率佔比（1994-2015）

二、主要熱點城市住宅市場基本情況

美國出租公寓的整售投資市場交易仍保持活躍，僅16年第三季度便有320億美金的交易發生，同比增長3%。儘管近年來出租公寓的資產顯著增值、交易價格增長迅速，但因其收益穩定、抗周期性強的特性，仍然頗受投資人青睞。

美國出租公寓整售市場交易額

（一）紐約

1、紐約市就業人口及員工薪酬增速均優於全美平均水平

近年來，紐約市就業人口增速一直高於全國平均水平。其中，貿易、運輸、教育以及政府機構為全市提供最多的就業機會，在過去約12個月建築業、教育醫療行業、旅遊業的職位增長率最高。2016年9月，紐約僱員薪酬實現3.2％的上漲，大幅高於全美平均水平。

紐約市就業人口增速

紐約僱員工資福利變動水平

2、市場供應尚在可消化範圍，出售公寓售價整體上漲

2016年三季度，曼哈頓市場上新建出售公寓的存量大概1000套，處於歷史較低位置，存量屬於市場可消化範圍；

二手出售公寓存量約5200套，較上一季度相比下降了1.4%，與2016年同期相比增加了10.8%；16年第三季度，曼哈頓出售公寓售價中位數為160萬/套，較2016年同期上漲6.7%；

新建出售公寓表現最為亮眼，售價中位數可達420萬/套，同比增長100%。

曼哈頓市場出售公寓存量

曼哈頓出售公寓售價中位數

3、曼哈頓公寓租金保持平穩上漲，市場消化速率健康

2016年末，曼哈頓出租公寓市場月租金平均數為4044美金/戶，中位數為3388美金/戶，均與2016年同期相比有所增長；

按照目前市場的吸納速度，當前市場上所有出租公寓存量的消化時間不足兩個月，市場處於健康的狀態。

曼哈頓出租公寓租金水平（平均數、中位數）

曼哈頓出租公寓去化時間

（二）舊金山

1、人口及職位增長速率均高於全美平均水平

截至2016年8月，舊金山在過去的12個月共新增了7.3萬個職位，同比增長3.4%，高於全美平均的2.4%；

舊金山的僱員以高科技人才為主，在過去的一年發展最快的行業包括職業及商務服務、教育醫療以及採礦伐木建築業等；高科技產業仍然在舊金山飛速擴張。運動健康佩戴設備提供商Fitbit剛在當地新租了30萬平尺的辦公面積，而打車軟體Lyft也有20萬平尺的擴租，擴張的辦公面積意味著更多的僱員在此工作，促進當地經濟的發展；

2015年全年舊金山人口新增60152人，同比增長1.3%，高於全美平均的0.8%。

舊金山/全美平均職位增長速率

2、舊金山規劃審批程序繁瑣，新增供應有限

2016年全年，舊金山當地僅有4400套出租公寓新增供應，同比增長1.9％，低於全美平均的2.4%-—舊金山的規劃審批程序極為嚴格，因此新增供應一直保持平穩理性增長；

2015年10月，舊金山的出租公寓租金增長率曾一路飆升至12%，隨後市場更加趨於理性發展。目前，由於當地的租金基數已增長至較為客觀的水平，因此當前的租金增長率為4%，略低於全美平均的5%；同時當地的出租公寓仍在保持著高水平的出租率。

舊金山/全美出租公寓新增供應水平

舊金山的房價中位數自2011年以來，每年都保持著可觀速率上漲。2016年，當地的獨立屋房價中位數已達130萬美元/套，同比上漲6％以上。

舊金山房價中位數

1、失業率水平下降，人均收入上升

就業方面，近期的失業率數據的不斷下降證實了洛杉磯就業市場正在積極蓬勃發展，10月份失業率為5.1%；

洛杉磯的典型特色產業是電影、唱片、服裝製造，這幾個行業的僱員數量是全美平均的10倍。

洛杉磯失業率水平

2、洛杉磯獨立屋及出售公寓售價同比大幅度上漲

2016年四季度，洛杉磯獨立屋及出售公寓的平均售價為167萬美金／套，同比大幅上漲10%；

儘管售價大幅度上漲，但市場整體的銷售速率並未受到影響，市場仍可較快的吸納掉新增供應，且實際成交價格與要價相比折扣僅有3.7％，可見市場對於當前房價的承受能力較好。

洛杉磯獨立屋及出售公寓售價（平均數、中位數）

洛杉磯獨立屋及出售公寓去化速度

3、洛杉磯出租公寓租金收入增速迅猛，市場供應低於2016年

洛杉磯出租公寓租金收入自14年下半年以來增速高於全美平均水平，16年全年平均增速6.0%，為本周期峰值；

三季度洛杉磯出租公寓的出租率增至96.6%，高於歷史平均的94.0%；

2016年前十個月共11900套新建出租公寓開工，低於2016年同期水平，市場供應更為理性。

三、其他熱點城市住宅市場概況及發展特點

綜合各主要城市2017年租金增長的預測以及當前的出租率水平，奧斯汀、坦帕、邁阿密等城市的租金增長將超過4%、華盛頓、波士頓的出租率高於96%；

而奧蘭多、西雅圖、達拉斯、洛杉磯以及加州橘郡等地將同時享有高於市場平均水平的租金增長率以及出租率。

2017年主要城市出租公寓發展

（一）奧蘭多

1、市場新增供應有限，居民需求強烈

2015年以來，奧蘭多租金水平迅速提升，超過全美平均水平，並且這種趨勢將一直延續至2020年；

奧蘭多出租公寓吸納水平依舊強勁，新完成公寓數量不及居民需求，因此三季度出租率高至96.4%，環比增長0.8%，有效租金環比增長5.8%。

奧蘭多出租公寓租金收入

2、住宅售價上漲幅度較大，市場活躍

在獨立屋銷售方面，奧蘭多目前房價中位數為20萬美金/套，同比大幅上漲12%；

其獨立屋的售價中位數同比上漲12.8％至22萬美金/套，出售公寓的售價同比上漲7.3%；

在住宅銷售方面，全年共有35780套住宅出售，儘管房價大幅度上漲，但銷售量仍同比上漲1.8%；

市場存量8550套，同比下降21%——整個住宅銷售市場正在經歷房價上漲、銷售增速的樂觀時期。

2016年奧蘭多房價走勢

（二）達拉斯

1、出租率、租金增長率仍有優秀表現

16年三季度達拉斯出租公寓市場的出租率達到歷史最高的95.6%，環比大幅上漲0.9%；

租金增長速率也快於以往三季度有效租金收入，同比增長5.6％，大幅高出預期；

2015年下半年新開工項目明顯增加，此趨勢在2016年有所緩和。2016年前十個月，共計15000戶公寓新建，比2015年同期減少了5000套。

達拉斯出租公寓出租率及租金增長率

2、獨立屋售價同比增長10％以上，市場高速發展

2016年末的數據顯示，達拉斯獨立屋售價的平均數為28.5萬美金/套，同比上漲12%；中位數為23萬美金/套，同比大幅度上漲15%，達拉斯的住宅市場正在經歷一個高速發展時期；按照目前市場的去化速率達拉斯獨立屋市場的存量僅用2個月便可全部消化，市場發展前景樂觀。

（三）西雅圖

1、西雅圖出租公寓市場在2016年錄得近8％的租金增長

自2012年以來，西雅圖出租公寓市場租金收入極速增長，2016年的綜合租金增長率高達7.9%。2016年市場的平均出租率為96.5%，為兩年內最佳表現；

西雅圖的家庭收入中位數目前超過8萬美金，高於全國平均約5.8萬美金，且該差距有逐漸拉大的趨勢。

西雅圖出租公寓租金收入

西雅圖家庭收入中位數

2、西雅圖房價漲幅領跑全美

根據標準普爾Case-Shiller房價指數，2016年11月，美國主要20城中，西雅圖的房價漲幅高達10.4%，位居全美榜首；

目前西雅圖的房價中位數為60萬美金/套，根據Zillow預測，2017年西雅圖的房價將繼續增長，預計可增至62萬美金/套。

西雅圖房價中位數

（一）美國宏觀經濟數據對住宅市場利好

1、2016年全年美國經濟保持相對平穩態勢發展，三季度的GDP增速出現兩年內最高水平三季度GDP年化增速為3.5%，也是兩年以內的單季最大增長幅度，而第四季度也實現了年化1.9%的增長，高於2015年同期水平；

2016年三季度企業盈利15754億美元，環比增長6.7%；同時公司的凈現金紅利、未分配利潤、凈現金流等數據均較2016年同期有所提升。

美國季度年化GDP增長率

美國公司盈利情況（單位：10億美元）

2、2016年全年失業率水平4.8%，創歷史新低

2016年，美國失業率水平繼續下滑，全年平均失業率僅4.8％，低於歷史平均水平的5.8%；新增的就業為出租公寓提供需求潛在租戶。

美國失業率變化

3、房地產投資收益率和10年期國債券利率（無風險收益）利差基本保持穩定

隨著出租公寓投資市場熱度遞增，甲級資產的投資收益在近年來有所下降，2016年出租公寓類資產的平均投資收益為5.6%；

出租公寓的投資收益與10年期國債收益之間仍存在約300基點的風險補償(RiskPremium)，足夠的安全墊使得公寓投資仍有利可圖。

美國出租公寓投資收益與十年期國債利差

（二）跨境資本仍對美國住宅市場表現濃厚興趣

1、美國商業地產己成為全球最主要的投資標的之一。2016年前三季度發生的投資交易中，跨境投資的近半數資金流向美國（47%）

2016年前三季度投資交易額

2、2016年，投向美國地產的主要國際資本來自、加拿大、德國；其中的資本量增長最為迅速

資金主要流向城市（2016年）

3、美國仍是資本的首選目的地，其中紐約為近兩年資本主要投向目的地，同時亦是全球交易最活躍城市

（三）外匯管制對美國住宅市場影響輕微

1、資本出境管制對美國市場的影響細微

2015年，跨境直接投資總額達到1180億美元，其中約223億美元投資於美國，該數字僅為美國全年外商投資總量的7.5%；

由於資本佔美國外商投資的份額有限，因此資本出境管制對美國市場的影響不大。

資本跨境投資數據

2、僅對個別主要針對投資人銷售的地產項目影響較明顯

由於2017年伊始，外管局推出「史上最嚴格的外匯管制條例」，除了延續每人每年5萬美元的外匯限購額度外，購買人也將需要填寫專門的購匯表格，提供有關證明解釋購買外匯的用途，並且明令禁止境外買房；

根據外匯管理局規定，「5個以上不同個人，同日、隔日或連續多日分別購匯后將外匯匯給境外同一個人或機構，個人在7日內從同一外匯儲蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現鈔，同一個人將其外匯儲蓄賬戶內存款划轉至5個以上直系親屬」等情況都將一律進入黑名單，並被剝奪兩年合計10萬美元的換匯額度；

因此，管制條例的嚴格將會對美國個別城市的一些主要針對投資人進行銷售的項目產生較顯著的影響，因為資金出境的管制會影響投資人支付定金的可行性，進而影響項目的退出。

五、美聯儲加息對於美國住宅市場影響分析

（一）通脹相關指標仍處於歷史較低水平

美國通脹水平、10年期國債收益率、聯邦基準利率仍處於歷史較低水平，2017年2月，美國的通脹率水平為2.7%，低於歷史平均的3.29%；

3月17日的最新數據顯示，美國十年期國債利率為2.53%，高於曾在2016年7月出現的歷史最低點1.36%，但明顯低於2011年之前的水平，仍處於歷史較低位置。

美國通脹率變化

（二）加息方向明確、加息進展緩慢

北京時間17年3月16日，美聯儲宣布上調聯邦基準利率25個基點至0.75%-1％的水平，這是金融危機以後的第三次加息；

自2015年12月美聯儲的加息周期開啟以後，2016年末、2017年初再次加息，並且今年預計還將會有兩次加息。儘管如此，當前利率與08危機前水平還相差甚遠。而歷史上聯邦基準利率的平均值為5.81%。

美聯儲聯邦基準利率

（三）加息帶動貸款利率變動

1、美聯儲加息帶動LIBOR的上升

三月期LIBOR（倫敦同業拆借利率）自2016年下半年以來持續走高，2017年3月15日的數據為1.15%，幾乎為危機后的最高水平，但仍遠低於歷史平均的3.88%；

同業間拆借利率的上升，勢必帶動銀行貸款利率的提升。

3月期LIBOR（倫敦同業拆借利率）

2、貸款利率隨之上漲，但近期走勢穩定

3月10日的最新數據顯示，30年期貸款利率為4.46%，是自2014年4月以來的最高水平。而歷史平均數據為6.4%，目前數字仍顯著低於2011年之前的水平。

美國30年期貸款利率

美國住宅市場的發展與投資者信心指數、物業運營收人更具有相關性。隨著2016年年末美聯儲對於聯邦基準利率的上調，部分民眾會對房地產的發展表示擔心。參考S&P500過去60年的房價指數，每當基準利率上升時，房價基本都會隨之上漲——當政府對於經濟充滿信心時，才會對利率進行上調；

而且利率的上漲與房地產的資本化率並不具有直接相關性。資本化率（CAP RATE）與凈運營收入（NOl）以及投資者的信心指數更為相關。理性的投資人在投資房產時，會因為可觀的現金流而增加出資，也會因為由於利率上漲而為項目帶來的風險溢價而減少出資。

總而言之，2017年美國住宅市場將在謹慎中正面發展——租金穩健增長、需求側具備經濟支撐。儘管個別缺乏就業增長的城市會經歷比較困難的階段，但全國市場整體看好。由於核心城市的甲級物業資產價格已上漲到一定程度，因此在投資交易方面，越來越多的資本會去二線城市尋找有資產提升價值的投資機會。

資料來源：Case-Shiller Home Price Index, Moody's, RCA, U.S. Census of Bureau, JLL, U.S. Bureau of Labor Statistics, Miller Samuel, Yardi Matrix, Paragon Real Estate, Witten Advisors, Orlando Realtors, Zillow, U.S. Bureau of Economic Analysis, American Enterprise Institute, Heritage Foundation, Federal Reserve, Bankrate, Mortgage Bankers Association of America, Bisnow

資料來源: 盛世神州海外GCFoverseas

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