城市下一個投資的風口

地產八卦女說

講講之前就說要談的城市新區建設問題了。

先看看下圖：

之前我們談到XA的時候，指出了新區建倉的缺點：

新區剛開發的時候，沒有商品房可買（公租房人才公寓為主）

新區開發到一半的時候，商品房很貴

新區開發完沒熱點預期了，房價與其他區域差不多，泯然眾人

張江科學城

這些缺點尤其在距離老市中心很遠建設新區時候體現的極為明顯【雄安、天府、濱湖、濱海、浦東（不遠但是隔著江）等】。

而對於與市區無縫連接的新區，缺點依然存在，但是還有的彌補，還能給你買二手房蹭新區熱點的機會（南京河西南、鄭東、杭州錢江新城、長沙武廣新城、武漢光谷東、西安高新、蘇州工業園區等）

很多人都知道，我不看好新區，尤其是遠郊新區，至於什麼「城市中心位移」的說法更是子虛烏有的。

二、以上海為例

城市的重心會緩慢的偏移，比如上海的外來人口（皖豫民眾）多集中於閔行松江一帶，導致城市人氣和中心的緩慢向西南拉扯。

浦東漸漸地泯然眾人了。

外貿下滑、外高橋的港區開始沒落，上海港務集團也許是沒處投資了，資助上海東亞球隊，搞起了上海上港足球隊。

扶植多年的臨港變成了名副其實的「鬼城」，大量當年為了打造新城建設的高質量路網、景觀、平整的土地卻沒有多少產業進駐，商辦起不來，洋山港進出口保稅區也歸於沉寂。除了被上海飢餓供地和新房癌們烘托起來的房價，看不到什麼希望。

臨港新城當年的規劃：

臨港新城規劃

臨港新城現在的狀況：

連大規模展開建設都不敢的臨港新城

張江的碼農央企白領們已經對商品房價絕望了。

2015年唐鎮引爆的上海行情讓張江民眾目瞪口呆，口誅筆伐。

為了平息「民憤」，張江又開始搞人才公寓了。

最近仿照XA版本推出來的張江科學城的大手筆規劃其核心就是再多造很多人才公寓。

其實張江一直有不少人才公寓，但並沒有起到多少吸引人才的效果，所謂的「高學歷人才」僅僅是希望到你這裡享受福利，而不是為你揮灑汗水，搞不清楚這些，也就沒有財富能夠被創造。

人家在高校里讀了這麼多年碩士博士，近30歲的年紀早已沒有什麼衝勁，這些人滿腦子都是趕緊安穩的在央企里頤養天年，怎麼會帶來多少成果。

反而看看七寶、九亭、莘庄這些浦西外環外區域，人聲鼎沸，去年新開業的七寶萬科廣場人氣爆棚，這兩天開的怡豐城也是人氣滿滿。沒有獲得多少頂層政策支持的漕河涇開發區、紫竹工業園區發展甚好。

也正是因為上海的人氣不僅不在浦東，反而越發西移，大虹橋才成為了上海對接內陸的發動機。

外向時代的落幕，內向時代的開始，

一帶一路，一路向西，

浦東註定要輸給大虹橋。

聲勢浩大的天津遠郊濱海新區建設如今已經沒有了聲音，塘沽口的響螺灣、于家堡佇立的高樓也無法緩解沒有人的尷尬。

「鬼城」濱海新區于家堡

而中原大地，人口稠密的河南，最大「鬼城」鄭東新區卻已經人滿為患，繼續向北龍湖進發，這種依次彼此相連的開發，人氣不是問題，北龍湖雖然大，但是填滿是大概率事件（北龍湖是面積最大的城市商業居住規劃區，其面積、景觀、路網空前絕後）。

氣壯山河的鄭州北龍湖

沒有人，是遠郊新區最大的痛，痛幾年也就放棄了。

成都的一路向南開發遠郊到2016年末到了尾聲，只能換方向了。隨著2017年吹響了「東進」的號聲，秦皇寺、興龍湖很快會被遺忘的。

三、新區很大、板塊很小

「雄安新區核心區面積100平方公里，中期核心區200平方公里，遠期2000平方公里」。

這句話有什麼含義呢？

核心區100平方公里是肯定會大手筆建設的，其他基本等於0。

新區很大，核心很小，板塊更小。

幾乎每個國家級新區面積都有上千平方公里，浦東原來為526平方公里，因為太小，跟不上時代。硬把南匯區吃掉了，現在才1000平方公里，在新區中面積仍然墊底。

成都板塊劃分

這麼大的新區面積對於房地產開發來講是毫無意義的。

如果一個人說要買浦東新區的房產，或者成都天府新區的房產，而不說到底在哪裡，他等於什麼也沒說。

新區的核心可能只有百十來平方公里，百十來公里還是太大，真正具有可操作意義的是板塊。

一個版塊基本和城市裡面的街道、鎮差不多大，最多十幾二十平方公里。大致一個人步行和騎車可接受的生活配套範圍，沒有什麼大型阻礙切分。

四、城市熱點板塊開發的特徵

要想有人氣，無論是新區還是板塊，都不可以離主城區太遠。

城市通勤輻射範圍現在有個具體的距離：

一線城市大概最遠的通勤輻射距離在25-30公里，大概就是北京燕郊、上海花橋、深圳龍崗到老市中心的距離。

傳統人口過千萬的大區中心、強二線城市一般在15-20公里。

一般省會城市不要超過15公里。

城市重點開發方向2公里每年，一般方向1公里每年向外圍拓展。

超過這個距離，無論是國家級新區、自貿區、科學城、會展城、空港新城都會陷入沒有人的泥潭。

這裡沒有租客、沒有二手房市場、引進來得僅有的幾家大產業企事業單位還擁有公租房、人才公寓。

如果你和我說我買入是為了長線，是為了未來，以十年為期的未來，真的值得等待么？

真正以居住為導向的熱點版塊需要符合以下幾個特徵：

距離老市中心不超過15公里

乾淨的數千畝土地（無老破小和工廠，拆的乾乾淨淨，但又與老城區無縫連接，單單隔條大馬路）

學校、醫院、商場、運動場、社區中心配套都有規劃或者在建

擁有在建設或者已經公示立項的軌道交通線路，最好是雙線、三線換乘。

接著我們回顧下上海、成都和長沙吧。

五、上海的歷程

現在上海比較典型的熱點居住開發板塊主要集中在郊區新城，以嘉定新城、顧村、周浦、楊行、南大、青浦夏陽、松江泗涇、浦江為代表。

上海最後一個完全符合板塊開發邏輯的近郊區居住板塊是新江灣城。

什麼？不應該有大寧、唐鎮么？

這麼小的體量，在二線城市攀成鋼、梅溪湖面前別丟人現眼了。

不是還有什麼大虹橋、前灘么？

這兩個地方的核心區沒什麼住宅的位置，有一兩塊住宅地開出來都是150000+，商業開發為主。

2012年新江灣城之後，上海成規模的集中出讓近郊宅地的板塊整體開發操作銷聲匿跡。

如果說上海哪裡還有點當年板塊操作的痕迹在，那就是集中出讓了一半多的嘉定新城，但是嘉定新城剩下的土地，到底還會不會集中上市？

集中板塊開發的遺孤--嘉定新城

肯定不會了。

當然，這些板塊的地皮就算是荒蕪，上海也不拍，上海當務之急是要趕人走，而不是讓一個個住宅大盤來充斥郊區。

六、成都、長沙的歷程

上海由於飢餓供地，已經徹底失去了住宅板塊開發的節奏，但是在二三線城市，還能出現明顯的板塊開發的痕迹，比如成都近年來的熱門板塊。

成都則以攀成鋼、大源板塊為主，長沙則是梅溪湖、洋湖為主。

大源和攀成鋼從2008年前後開始出讓地塊，商辦和宅地成規模的出讓幾十塊，在2008年到2013年之間，5年間，攀成鋼和大源的地塊全部出讓完畢。

梅溪湖和洋湖板塊從2010年開始建設，在2015年為止，出讓了絕大部分的宅地幾十塊，到2016年梅溪湖地王拍賣的時候，整個土地出讓已經收官。

這就是典型的熱點板塊出讓操作，所有的規劃、預期、配套、交通一擁而上，整個片區工地與售樓處交相輝映。

成都攀成鋼

但是站在2017年夏天的時間點上，我看到的是：

5年內，攀成鋼、大源將會和成都的內金沙、建設路一樣歸於沉寂。

5年內，梅溪湖和洋湖將會和長沙的人民東路、萬家麗廣場一樣，歸於沉寂。

七、啟示

過去的2016年，成都攀成鋼大源、長沙洋湖梅溪湖板塊迎來了一輪翻倍式暴漲，這些區域的利好集中兌現和貨幣水庫的大放水讓人們刻骨銘心，搶房大戰驚心動魄。

以至於到了2017年，還有新房癌不斷的問我：

朱老師，梅溪湖和攀成鋼的房子能不能買？

卓越淺水灣、中糧鴻雲、朗詩熙華府，值不值得買？

我的回答是：

利好出盡，全是利空。

價格高位，地氣已移。

如果是上海，沒什麼大問題，但是在一個大規模開發新板塊的二線城市，還買這裡，從投資角度來看，這就不對了。

成都大源

從板塊開發的角度來看，攀成鋼、大源、梅溪湖、洋湖已經不在風口上了。

大源朗詩熙華府和攀成鋼中糧鴻雲結束后，攀成鋼和大源再無售樓處。

當卓越淺水灣清盤的時候，再無梅溪湖概念。

那麼，哪裡會是下一個大源、梅溪湖？

某個近郊土地集中出讓的版塊，5年內出讓30塊以上土地的區域，必定是下一個風口。

在這裡我講個故事。

在5到10年前，上海市中心的駕校一般會帶學員去幾個地方練車:馬陸、周浦、富錦路、楊行、新江灣城

因為這裡的路網完善，又沒有人。

嶄新的黑化柏油路、徹夜照明的路燈、信號燈以及綠化的養護都是鈔票啊。

現在已經越來越少的人敢去這些地方練車了。

趁我還在，關注下吧，說不準哪天就沒了。

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