房子要加名、買賣、贈與…這樣做 能省一大筆錢

最近，有很多網友諮詢我夫妻之間房產證上加名、去名的相關問題，譬如是不是離婚後就可以憑離婚協議去辦理析產？

【*析產：一般是指原本為一個人所有的房產，后平均分割變為兩人或多人所有，就需要進行析產，多適用於夫妻配偶增加房屋共有權人的方式。】

也有不少網友問，那我把房子過戶給姐姐/父母將房子贈與我，要交多少稅？怎樣更划算？今天就給大家梳理一下。（如果對你幫助，記得收藏、轉發！）

加名、去名全梳理

想要改動房產證上的名字有幾種不同的方法，會涉及到產權、債權、稅費等各種問題，不同情況的辦理費用也不相同~

加名：夫妻加名

1、有房無貸

攜帶夫妻雙方身份證、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關房屋權屬變更手續。免征契稅、個稅和增值稅，僅收取房屋登記費和相關印花稅。

2、有房有貸

理論上，在徵得銀行同意的情況下可以加名，但橘子姐諮詢了一下建行、中行、紫金農商銀行等南京的幾家銀行，對方均表示有房有貸的情況下，不可以加名。

所以，想要加名，只能申請提前還貸。

【注意】如果是簽訂購房合同時沒寫兩人名字，之後辦理兩證時不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款后才能進行。購房合同的名字和房產證的名字是一致的。

加名：加父母、子女等直系親屬的名字

房產證上加直系親屬的名字即將房屋的部分產權（具體比例雙方可約定）轉移給直系親屬，雙方可約定具體的轉移方式：贈與或買賣。

1、贈與

直系親屬之間無償贈與房產，免征增值稅和個稅，但要交3%契稅。（和房屋面積無關，一律3%）

【計稅價格】《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區同類房屋市場價格，按"孰高"原則予以確認。購房價格：根據納稅人提供的《銷售不動產發票》確定。

2、買賣

【直系親屬】

（1）指相互之間有一脈相承的血緣關係的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。

（2）配偶的姐妹及其子女不屬於直系親屬，屬於姻親。

加名：非直系親屬加名

兄弟姐妹之間加名，通過贈與方式的話稅費較高，買賣方式會好一些。

1、贈與：

非直系親屬無償贈與房產，契稅為計稅價格*3%，個稅為計稅價格*20%，增值稅同買賣過戶標準。

【注意：非直系親屬之間贈與，仍要提供贈與公證，要繳納不低的公證費用。而且，以贈與方式過戶絕不是簽完贈與合同就萬事大吉，在未成功完成過戶程序前，贈與人可以隨時撤銷贈與。】

2、買賣：

按照二手房買賣流程進行，並交納相關的個人所得稅、增值稅和契稅等。

去名

可類比加名的處理方式。

1、夫妻之間除名免征契稅。

【注意】婚前財產屬個人財產，如果直接變更為另一方會產生稅費，可以採用加名再除名的方式，只需交付工本費。（不建議協議離婚再復婚）

2、其他直系親屬（孩子和父母）除名時按產權份額繳納稅費，接受產權的一方要繳納對方所佔有產權比例的稅費。

【注意】產證上的未成年名字只可增加不可減少，成年人可增可減；共有房產可以約定擁有份額，以低份額除名轉讓，減少稅費。

3、非直系親屬除名需繳納契稅、增值稅、個稅。

*一般在房貸未還清的情況下，作為主貸人無法除名。

另外，加名、過戶等也和孩子的入學問題有一定關聯，我在這裡一併梳理了一下到XX施教區入學的條件。

招生政策規定，義務教育階段中國小是按戶口和房產對應的施教區學校安排入學的。

施教區內適齡兒童入學條件是：

原則上適齡兒童應隨父母雙方（或其法定監護人）在同一戶籍，且應在孩子入學前一年的12月31日前取得所在施教區家庭正式常住戶籍，戶籍與實際居住地、產權證（產權證是指房屋所有權證，持有者為適齡兒童的法定監護人）三者一致。

符合下列情況之一的適齡兒童，持相應證明材料，也可在施教區國小報名入學：

1.兒童戶籍隨父母（或其法定監護人）一方，在施教區有固定房產且常住，另一方是不在南京工作的現役軍人（含武警）、在外地工作、務農或出國定居；父母離異，其子女戶籍隨法定監護人，並在施教區常住的；因路段凍結，另一方戶口無法遷入的。

2.兒童隨爺爺、奶奶、外公、外婆在施教區常住的，其父母雙方都是不在南京市工作的現役軍人（含武警）或公派出國工作的專家、技術人員。

適齡兒童隨父母戶籍一出生就在爺爺、奶奶、外公、外婆處落戶的，其父母雙方均未購買或未分配住房，並實際常住且戶籍從未遷移過的。

3.兒童戶籍單立，其父母是不在南京市工作的現役軍人（含武警）或公派出國工作的專家、技術人員，且戶籍與實際居住地一致的。

以上條件如不具備，對應施教區學校無法確保，教育局將統籌安排入學。