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2021/12/25
為警示買房人最大限度降低交易風險，二中院對2014年至今在執行程序中審查的買房人異議案件梳理髮現，買房人異議占執行案外人異議案九成以上，缺乏法律常識，風險意識淡薄，容易輕信他人，是涉案買房人普遍存在的問題。
買房人異議占執行案外人異議案件超九成
據通報，2014年至2016年10月底，二中院在執行程序中共受理涉及房屋、機動車、銀行存款、股權及其他財產權利的案外人異議642件，其中涉買房人異議的588件，佔全部案外人異議案件的91.6%。2014年受理買房人異議案件73件，2015年上升至199件，今年前10個月已受理316件。上述案件中，10名以上買房人集體申請異議的群體性案件453件，佔總數的79.2%，最少的一批14人，最多的一批127人，群體性明顯。
拖延過戶、未核房屋查封情況 買房人難獲支持
二中院執行二庭庭長助理詹同介紹，實踐中，一些買房人在房屋被查封后才與出賣方簽訂買賣合同，或查封前只是簽訂了不具備合同全部要件的認購書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，根據法律及司法解釋的規定，買房人很難以得到支持。
在司法實踐中，法院對一手買房人，原則上要以房地產開發企業開具的正式購房款發票等作為判斷依據。對於二手買房人，原則上要以銀行轉款記錄或憑證等作為判斷依據，不能僅憑收據、收條就認定付款事實。
如果買受人未辦理過戶登記是由於開發商手續不全不具備辦證條件、出賣方故意拖延等客觀障礙造成，那麼買房人對此沒有主觀過錯，但如過戶不存在障礙，買受人卻怠於行使權利，遲遲不去辦理過戶登記，即使付清了全款，也會使自己承擔非常大的風險。
實踐中發現，一些缺乏誠信的開發商將房屋抵押給銀行取得貸款后，又私自將房屋進行銷售，或將已經預售的房屋抵押給銀行獲取貸款，當開發商還不清貸款時，銀行遂起訴並要求行使抵押權。此時，由於法律規定抵押權優先於所有權，法院一般難以支持買房人的請求，只有當執行房屋將危及買房人的生存權利時，才會傾向處於弱勢地位的消費者
。否則，買房人要想保住房屋只能代債務人清償債務使抵押權消滅后，再向債務人追償。
想「安心」買房可先做預告登記
法官提示，房屋開發銷售手續是否齊備、是否設定抵押、是否已被法院查封，對於買房人能否順利完成交易、取得產權有重大影響。因此，買房前務必詳細調查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發商的信用情況，一旦發現不妥，應當提高警惕，謹慎交易。尤其是名下已有住房及購房經營性房屋(商鋪)的買房人，由於法律對他們的保護力度相對不強，承擔的風險比僅購買一套房屋用於居住的消費者大得多，所以更要謹慎行事，切忌一時衝動，埋下隱患。
買房人在購房簽署合同時可到房屋管理部門預告登記，做了預告登記，出賣方就無法再設定抵押並辦理抵押權登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風險。
同時，買房人在交易過程中務必要強化證據意識，注意收集、保留足以證明房款支付和實際佔有的合法有效證據，如發票、轉賬憑證、票據存根、入住通知、交納物業供暖費憑證等，盡量不要採用難以查證的現金方式支付房款。同時，注意可能影響證據效力的細節問題，房款發票或收據上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對發票內容進行塗改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發商員工的個人賬戶等，避免證據瑕疵導致證明力下降，損害自己的實體權利。
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