400萬以下房源成深圳成交主力

4月深圳新房成交均價54619元/平，與去年9月的61600元/平相比已下跌6981元/平。至此，深圳新房均價已7連跌。

二手方面，深圳4月共成交7018套，環比增加27.4%，同比減少25.9%。其中，住宅成交51.80萬平方米，成交套數6301套，環比增長近3成。

在樓市調控的大環境下，各地紛紛收緊了房地產信貸政策，北上廣房貸利率已全面進入「九折時代」。深圳會跟進嗎？

新房均價7連跌，剛需成交佔主力

「深八條」對深圳房價調控作用持續顯現，深圳新房均價已現「七連跌」，從去年9月份的61600元/平到今年4月的54619元/平，房價已下跌6981元/平。

根據國土局備案數據，4月一手住宅成交價格54619元/平，環比小幅下跌0.2%，價格水平連續6個月處在5萬/平水平線以下；成交量達1977套，較上月的803套環比大幅上漲146%，是近三個月以來的最高月成交水平。

深圳中原研究中心統計數據顯示，4月深圳共有12個新盤獲批，環比大幅增長超6成，但同比減少12%。其中5個項目包含住宅類產品，尚峻花園、安托山花園、瓏門名苑均獲批純住宅產品。

具體到區域，寶安、龍崗仍是供應大戶，分別有6個和3個項目獲批。福田安托山花園獲批，推售125-165平的住宅、別墅產品，或將打破該區一季度單季僅成交1套的局面。4月全市成交量大幅回升亦主要受寶安、龍崗、南山主力區域成交量增多帶動。

受持續兩個月的全國調控潮影響，深圳樓市一季度的成交結構呈現「紡錘型」結構，即中小戶型的成交佔比上揚，剛需已經成為市場成交主力軍，而投資客退場，佔比萎縮到歷史低位。

市場成交以低單價的龍崗、寶安樓盤為主。中原統計數據顯示，成交前十的樓盤中，這兩個成交大區佔了9成，而成交前三的樓盤均位於寶安，成交前十的樓盤中，低於5萬/平的佔了一半。70-90平的剛需小戶型為成交主力，佔比超6成；總價400萬元以下產品為成交主力，佔比63.3%。

業內人士認為，剛需佔據絕對主力的現象是深圳樓市理性的表現。

受結構性成交影響，南山由於半島城邦花園11萬/平的均價拉高整體均價水平至11.3萬/平，環比上漲14%。而寶中片區房價也水漲船高，壹方商業中心成交均價達9萬/平。

二手成交回升，龍崗超1500套

二手方面，深圳4月共成交7018套，環比增加27.4%，同比減少25.9%。其中，住宅成交51.80萬平方米，成交套數6301套，環比增長近3成。

各區成交量也保持兩個月普增，除小體量的鹽田以外，各區成交均在千套以上。其中龍崗成交達到1500套以上。從增幅來看，各區均在2成以上，其中鹽田和寶安成交量回升全市最高，在4成左右，龍崗增幅緊隨其後達到34%。

4月二手住宅成交價格漲勢在10%以上的樓盤佔比僅有約1%，相比前一月的6%，明顯減少5個點。大漲的樓盤數量減少，價格變動仍舊集中在-5%~5%的區間段，佔比達到48%。

北上廣房貸利率全面進入「九折時代」

在樓市調控的大環境下，各地紛紛收緊了房地產信貸政策，一二線城市基本全面恢復認房又認貸的政策。

北京地區多家銀行已執行首套房貸基準利率，二套房上浮基準10%；也有銀行執行首套房貸九五折，二套基準上浮10%，但不排除隨時調整。

上海地區此前普遍的首套房最低九折利率，也已有銀行上調至九五折；但二套房普遍利率仍為基準利率上浮10%。

廣州也在五一小長假過後，房貸利率加速進去「九折時代」。民生銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行早在今年3月就開始動手上調廣州首套房貸利率優惠，從八五折上調至九五折。

融360分析師李唯一：房貸利率上調和目前一線城市、二線城市相繼出台的限貸、限購政策落地有關，政策的調控作用已初顯成效。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：商業銀行取消首套房利率折扣，二套房利率由1.1倍上升至1.2倍，是房地產市場拐點即將到來的標誌，樓市進入了周期性調整，接下來一些熱點區域的價格或將下調。

目前深圳樓市仍然處在政府的大力調控之下，政策暫時沒有再次收緊調控的信號，但受全國樓市調控潮影響，預期比較保守，開發商入市仍以謹慎穩健為主，推盤入市增多但速度比較慢。

從目前深圳市場的情況來看，價格走勢平穩，一二手成交量紛紛回升，剛需成交主力地位不斷增強。

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉博士：在這樣的市場情況下，剛需和自住置換正是入市的好時機。目前的政策對剛需置業的限制很少，深圳的入戶政策非常寬鬆，房價的穩定期正是剛需入市的最好時機。

2017年5月潛在待入市項目