直擊業績會 | 羅康瑞：未來幾年不會全身而退 把更多機會給年輕人

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摘要：「現在公司已經有年輕員工，包括羅寶瑜擔任很多重要的工作和職務，讓他們適應和學習在複雜的環境下判斷前景和做好決策，我現在也是盡量多給機會給年青人。」

觀點地產網 3月22日，瑞安房地產有限公司在香港召開2016年年度業績發布會，主席羅康瑞帶著女兒羅寶瑜（執行董事），以及財務總監孫希灝共同坐陣。

會上，孫希灝首先向現場媒體介紹了瑞房過去一年的靚麗業績。

數據顯示，2016年瑞房的合約物業銷售額及其他資產處置創新高，達229.75億元，較2015年的215.13億元上升7%。其中住宅物業銷售佔71%，商業物業銷售佔22%，餘下7%為其他資產處置。

毛利按年上升250%至59.05億元，經營溢利按年上升427%。毛利率為34%，較2015年上升8個百分點。年內股東應占溢利為10.88億元，較2015年的7.88億元增長38%。

儘管物業組合不再包含上海太平橋企業天地1至3號，但2016年投資物業的租金及相關收入仍增長6%至17.16億元。

雖整體業績向好，但瑞房的凈利率卻由2015年的27%下滑至10%。對此，孫希灝解釋，主要是因為2015年公司沒有住宅銷售的收益，收益很大部分來自於出售企業天地一期帶來的利潤，這是瑞房持有了很久的收租物業，而且是境外交易，稅務費用也是比較低，所以出售帶來的利潤是非常高。

「2016年的盈利貢獻更多來自住宅，結構不一樣，所以凈利出現了一定下滑。」

在回顧過往一年業績之後，孫希灝卻給出了一個讓人頗為「驚訝」的新目標。瑞房2017年銷售目標定為210億，較2016年下跌8%。

孫希灝強調，瑞房一向都不是追求規模的公司，今年目標雖然有所下滑，但希望做到平衡，希望毛利率和凈利率都有好的表現，所以不會盲目追求增長。

業績之外，在發布會召開之前，一則關於瑞房以80億出售瑞虹新城50%股權的消息在市場發酵，這毫無疑問成為了業績發布會上的另一關注焦點。

而羅康瑞的回答依舊是滴水不漏。他表示，包括萬科在內的很多投資者都對瑞虹新城這個項目非常感興趣，也有接觸過，但現在公司還在考慮怎麼處理好這筆非常重要的交易，怎樣合作才能給公司帶來最大好處，所以現在還沒可以確定的事。

「其實瑞房一直保持開放的態度，只要合作方有地方做得比我們好，我們可以聯手把項目做得更好。」不過羅康瑞強調，即使出售，瑞房還是會保持控股，因為這個項目開發得非常成功，不會輕易放下。

至於接下來的出售計劃，羅康瑞表示，暫時沒有具體的計劃要出售物業，但只要找到一個合作方能為項目提供更多優勢，同時價格滿意的話，也不排除出售。「公司不會刻意制定出售計劃。」

在輕資產嘗試上，今年2月，瑞房聯合中信股份以22.98億元底價摘得武漢光谷地塊。這被羅康瑞視為瑞房跟其他開發商合作，實踐以及輕資產戰略的典型例子，未來未來肯定還是朝這個方向發展。

不過，寄望通過輕資產方式進行發展的瑞房，暫時不考慮使用資產證券化的手段解決發展資金的問題。孫希灝表示，資產證券化公司確實有研究，但目前國內大部分的嘗試都是限於融資，不是國外真正的資產證券化方式，等到市場成熟後會考慮，但短期內不會有。

作為瑞房的靈魂人物，2014年初宣布重返時，羅康瑞曾經給自己定下一個三年計劃帶領瑞房走出低谷並向更好方向發展。如今三年已過，被問及成交如何時，羅康瑞坦言並不滿意。

他進一步解釋，一方面是市場變化得很快，另一方面也因為在香港有很多公職，導致沒有足夠時間去推動落實公司的計劃和策略，但希望短期內會改善。

在自我改善之外，羅康瑞將更多希望寄托在年輕人身上。「現在公司已經有年輕員工，包括羅寶瑜擔任很多重要的工作和職務，讓他們適應和學習在複雜的環境下判斷前景和做好決策，我現在也是盡量多給機會給年青人。」

但俗語說，姜還是老的辣。在年輕人還沒完全成長之際，羅康瑞強調，未來幾年都不會全身而退，而是希望給這些年輕人提供更多經驗。

以下是瑞安房地產有限公司2016年全年業績發布會的現場實錄：

現場提問：有報道說瑞安準備以80億的價格出售上海瑞虹新城50%的股權，請問消息是否屬實？今年2月，瑞房聯手中信股份在武漢拿了一塊地，這種方式與瑞房傳統通過舊改拿地的方式不一樣，今後這種方式會不會成為拿地的主要方式？

2016年瑞房的毛利率有大幅提升，但凈利率卻下滑了，主要原因是什麼？羅總您之前曾提高希望周轉率能達到25%，目前達到了怎樣的水平？

羅康瑞：關於瑞虹新城的傳言，包括萬科在內的很多投資者都對瑞虹新城這個項目非常感興趣，也有接觸過，但現在我們還在考慮怎麼處理好這筆非常重要的交易，怎樣合作才能給公司帶來最大好處，所以現在還沒可以確定的事。

跟中信股份在武漢合作開發光谷項目，是瑞房跟其他開發商合作的典型例子，我們是優勢互補，強強聯手是這次拿到這宗地的重要因素。未來肯定還是朝這個方向發展。

孫希灝：對比2015年凈利下降的原因，主要是因為2015年公司沒有住宅銷售的收益，很大部分收益來自於出售企業天地一期帶來的利潤，這是瑞房持有了很久的收租物業，而且是境外交易，稅務費用也是比較低的，所以出售帶來的利潤是非常高。2016年的盈利貢獻更多來自住宅，結構不一樣，所以凈利出現了一定下滑。

羅康瑞：2016年瑞房周轉率是19%，比2015年增長了1%，但今年的銷售可能不會比去年好，所以2017年的周轉率會稍微低一點，但長期的目標肯定是要把周轉率提高的。

現場提問：瑞房接下來是否會繼續出售資產？另外，羅總之前重返瑞房的時候是有一個三年計劃的，現在三年過去了，您覺得成效如何？有沒有達到預期的目標？同時，羅總有很多職務在身，有沒有考慮到交棒？

羅康瑞：暫時沒有具體的計劃要出售物業，但只要找到一個合作方能為項目提供更多優勢，同時價格滿意的話，也不排除出售。公司不會刻意制定出售計劃，當然我們的項目地段都很好，很多人有興趣，我們會在適當時候出售。

談到三年計劃，我自己不是很滿意，一方面是市場變化得很快，另一方面也因為我在香港有很多公職，導致沒有足夠時間去推動落實公司的計劃和策略，希望短期內會改善。現在公司已經有年青員工，，包括羅寶瑜（羅康瑞女兒）擔任很多重要的工作和職務，讓他們適應和學習在複雜的環境下判斷前景和做好決策，我現在也是盡量多給機會給年青人。所以未來幾年，我不會全身而退，希望給這些年青人提供更多經驗。

現場提問：剛才羅總提到確實有很多人對瑞虹新城有興趣，那股權出售的比例是否確定是50%？如果是出售50%的話，是否仍會並表到瑞房？在未來尋求合作的過程中，公司對於並表這一塊是怎麼安排的？

現在瑞房也在嘗試走輕資產，希望藉助更少的資金做更多的事情，現在國內很流行資產證券化，瑞房是否也會做相應的嘗試？

孫希灝：瑞虹新城確實有很多人有興趣，但目前要賣給誰、賣多少，其實都沒有一個明確的方案，因為沒有明確的出售方案，所以並表的問題還無法回答，但目前公司所有的測算都是按並表的原則來做的。

關於證券化，現在確實有研究，但現在國內雖然很多人在做資產證券化，但大部分都不是瑞房想嘗試的方式，因為我們覺得很多做資產證券化都是為了融資，跟海外真的證券化還是有差別，所以我們現在還在研究中，但是沒有明確計劃，不過公司對這一塊還是有興趣的，等國內市場成熟的話再嘗試，短期內不會有。

羅康瑞：關於瑞虹新城的安排，其實瑞房一直保持開放的態度，只要合作方有地方做得比我們好的，我們可以聯手把項目做得更好，即使出售，我們還是會保持控股，因為這個項目開發得非常成功，我們不會輕易放下。

現場提問：瑞房今年的銷售目標210億，較2015年有所減少，主要原因是什麼？

孫希灝：今年的目標雖然相較2015年有8%的減少，但我們希望做到平衡的效果，瑞房一向都不是追求規模的公司，希望毛利率和凈利率都有好的表現，所以不會盲目追求增長。