李迅雷：房地產稅控制房價有難度 但能改善貧富差距

今年春節以來，已有20餘城出台調控政策，樓市又迎來了新一輪升級調控。與此同時，銀行收緊房貸，私募資管新規問世，避免資金違規流入房地產調控領域。在高層表態今年房地產的主要任務是「穩房價」和「去庫存」的背景下，樓市何去何從，風險程度如何，拐點在哪兒？鳳凰財經在2017博鰲亞洲論壇上專訪了齊魯資管首席經濟學家李迅雷對當前樓市相關熱點話題進行解讀。

今年三四線城市房價有個補漲過程

鳳凰財經：前2月房地產投資指標全面提速達8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。同時，土地購置面積首次正增長。在整個樓市緊調控的大背景下，這個數據有點超預期，您怎麼看這個數據？

李迅雷：其實是一個補漲。去年，一二線城市房價漲得多，今年三四線房價有個補漲過程。另外，我們發現今年的房地產銷售面積的增長要大於銷售額的增長，說明房價的上漲或者銷售額增加過程當中，主要是集中在三四線城市，因為均價比較低。從未來看，由於今年整體房貸是收緊的，而且已經提高了房貸的折扣率，多個銀行已提高到了95折，所以這也表明了政策進一步收緊，房貸額度控制了，利率上升了。從歷史上來看，每當這個時候房地產的市場會步入一個相對低迷的狀態，房價的漲幅也會縮小。

記者：您對今年樓市的一個行情怎麼判斷的？

李迅雷：應該是增速的回落，未必會跌，但是它的漲幅趨小了，對比來看，可能歷史數據也是一樣的。總體來講，一二線城市房價去年漲幅過大，所以今年可能有個調整期，可能走平，三四線我估計還會略有上漲。

記者：您指的三四線是熱點城市周邊的還是一般指代的三四線城市？

李迅雷：主要是熱點城市，三個地區比如京津冀地區、長江三角洲地區和珠江三角洲地區，圍繞著大城市、超大城市周邊那些三四線城市，可能房價還會略有上漲。

記者：幅度大嗎？

李迅雷：幅度應該也不會太大，因為今年調控力度比往年都要大。

2018年有一個買房相對低點

記者：您認為近期的樓市調控政策對熱點城市會起到「穩房價」的效果嗎？特別是一線城市。

李迅雷：應該能夠達到吧。今年基本上推行一城一策，每一個城市根據自己情況對樓市進行調控，對房價進行限制，既防止大漲也防止大跌。這個政策力度應該還是有效果的。

記者：但近期看到上海又出現了「搶房潮」的新聞。

李迅雷：這種搶房潮一方面由於新房供給非常少。目前屬於一個時間窗口比較短缺的時候，可能過了這段時間新的樓盤會有所增加。另一方面，由於預期從緊，購房者急需申請下房貸。如果現在還拿不到按揭貸款的話，以後就更拿不到了，所以購房者比較急。所以，這樣就有一個時間上面的提前，但當期消費了以後消費可能會減少。

記者：您之前分析稱，可能今年下半年是一個買房的相對好的時機，限制還持這種態度嗎？

李迅雷：我覺得如果房價下跌的話，恐怕這一輪房價還是沒有到頭，更加確切說是2018年。因為房地產漲跌基本上三年一個周期，每三年會有一個低點，比如2015年對應2012年是個低點，2012年對應2009年是個低點，對應下來基本上是三年一個相對低點，但不是絕對低點。

記者：您也提到「相對低點」，但總的來說房價是一波比一波高。到目前為止，您認為房地產泡沫風險大嗎？可控還是不可控？

李迅雷：我覺得風險還是處於在累計、積聚的過程，因為世界上沒有隻漲不跌的商品價格，持續上漲后都會出現回落。既然這麼長時間以來，房價一直沒有下跌，這個肯定是一個風險累計的過程。

記者：你的研究中，有沒有分析或判斷，房地產泡沫風險大概在什麼時候或者某個臨界點會比較集中爆發。

李迅雷：我覺得會有，我估計可能是在2020年左右可能會有一個爆發。

記者：為什麼做這個判斷，因為城鎮化因素還是？

李迅雷：一方面是城鎮化。但城鎮化速度已經大幅度放緩了，人流動性越來越低。2016年，外出農民工數量大概只增加了五十萬，對這麼大一個國家來講，一年新增外出農民工數量只增加五十萬的話，就基本上等於零了，這就表明了以農業人口轉移為特徵的城鎮化已經到了後期了。另一方面，人口流動性急劇下降，如果一個城市沒有那麼多新增人口的話，它的需求來自於哪裡？所以，隨著需求的變化，房價也有它一個自然變化的規律。

另一方面，房地產中長周期一般是十八到二十五年，我想如果從2000年開始算，這個周期也差不多了。所以從這兩個方面我來看，見頂的時間越來越近了，但未必就是今年或者明年就見頂。

房價大跌可能很難避免

記者：那您覺得如果「見頂」之後會不會引發一些系統性的風險？

李迅雷：那是肯定的。我覺得有風險是正常的，泡沫的破滅是正常的。而且不僅房價的泡沫會破滅，還會引發一連串泡沫的破滅，因為資本市場都是相關聯的。

記者：應對這些風險，您有什麼建議呢？

李迅雷：我覺得現在還是要加強房地產調控，如果要爆發的話，在它還有上漲空間的時候加強管制，抑制房價出現比較大幅度波動相對會減輕一點風險。現在是一個無奈的選擇，如果選擇過去調控房價，可以用增加土地供給、住宅用地的供給來增加滿足樓市的需求。那個時候可以這麼做，但現在存量房越來越多，所以你再這樣去做可能會引發更大的危機，所以只有通過限購限貸等措施人為地抑制房價上漲。

記者：能有效果嗎？

李迅雷：總比房價繼續往上漲要好了。

記者：您認為最終房地產泡沫將會以什麼方式消化掉？

李迅雷：我覺得最終可能還是避免不了大跌。因為你即便採取了很多緩衝措施，市場畢竟是市場。房地產是個市場，股市也是個市場，我們能夠控制股價不漲不跌嗎？也控制不了，股市有熊市牛市，有暴漲也有暴跌，同樣樓市也是一樣的。

記者：中央經濟工作會議提出五大手段來建立房地產調控的長效機制，您對此有沒有什麼期待？

李迅雷：我覺得效果肯定會有。但是我們還得去尊重市場規律，現在通過管制的方式能夠起到一定的效果，能夠使得泡沫破滅時候有個緩衝，不出現斷崖式下跌，如果能通過措施有一個斜率式下跌比前者還是要好。

記者：構建長效機制的一部分初衷也是為了避免出現大跌的情況。

李迅雷：對。但還是很難避免，因為市場肯定會出現一種非理性狀態，它不會漲到一個理性的位置就停止不漲了，過漲或者過跌這兩種可能性都會有。所以，我覺得如何面對這樣一個可能性採取應對措施更加現實，而不是說不採取相應舉措，只是單純加強管制，這樣其實還是在累計問題。

記者：您有沒有什麼具體的建議呢？

李迅雷：我覺得一方面當然還是要加強宏觀的調控，另外一方面，我們也要承認這麼一個事實，就是很難控制價格。歷史上沒有一個國家能夠控制住房價的，它都有一個波動的過程，一旦出現大幅波動的時候我們怎麼來應對？我們的金融體系能不能承受得起這種巨幅的波動？我們對這些應急舉措應該要提前做準備的。

記者：確實應該做好一些應對措施。現在有些寄希望於房地產稅，認為對抑制房價過快上漲會起到比較好的作用，您怎麼看？

李迅雷：對改善貧富差距方面是有好處的，但對於抑制房價，我覺得還是有點難度。因為房價往往是過漲或者過跌的，美國也有房產稅，但它也出現過房價泡沫、房價過漲。所以，從這方面來講，只有房價上漲沒有房價下跌，或者只有盈利增長沒有虧損，我覺得這是很難的，沒有一勞永逸，因為這是市場決定的，你很難通過人為地控制來實現。

L型拐點還沒到，未來可能還要下一個台階

記者：除了房價回暖的問題，近期公布的經濟數據也有所好轉。比如2月份民間投資遠超預期。這說明經濟回暖還是只是個別月份數據？您持L型拐點這種說法？

李迅雷：我覺得最近短期數據，我們叫高頻數據比較好。但是這些好轉是由於投入比較多，投入那麼大產出那麼小，即便回暖所付出的成本還是很高。所以，對於個別指標的好轉，我覺得還是要謹慎，因為這是前期投入的結果，但是效率、效益沒有相應提升。整體來講。的我們處在L型走平的過程當中，但是可能還有一個斜率會往下走。

記者：目前，可能拐點這種說法還不成立？還沒到？

李迅雷：對，還沒到。

記者：您所指的投入過多是投資過多嗎？

李迅雷：對，主要是靠資金投入過多。

記者：就是貨幣的問題？

李迅雷：對，比如2016年M2增長了11.3%，但是銀行的總債務增長了16%，說明投入過大。

記者：就今年來說，下半年風險會比上半年更大嗎？

李迅雷：我覺得風險始終是存在的。

記者：下行壓力大嗎？

李迅雷：下行壓力還是存在的，就經濟來說，可能還是要再下個台階。

記者：您覺得這種波動會持續多少年？

李迅雷：波動的話，我覺得不會太大，因為我們的宏觀調控水平越來越高了，但是下行的趨勢是會延續的，而且短期的回暖也不代表下行趨勢結束。所以，我覺得沒有必要非要去找拐點，找原因更重要。比如雖然經濟數據好了，但是好之後CPI沒起來呢？因為很難傳導，也說明了這一輪的經濟周期是一個補庫存的周期，它持續時間是比較短的。

記者：現在還屬於補庫存的周期？

李迅雷：對，我覺得目前這一輪的大宗商品價格上漲等還是屬於補庫存周期的。

記者：大概這種補庫存周期，您預計會到什麼時候。

李迅雷：我覺得現在已經差不多了，就可能又有一個下行壓力了。

記者：然後到了這個階段可能又到一個平衡的增長點，是嗎？

李迅雷：對。

今年人民幣匯率可能穩定在7左右

記者：最後一個問題，近期，央行再次宣布上調逆回購、SLF、MLF利率。在全球步入寬鬆貨幣周期的尾部，以及一些國家開始「從緊」的背景下，央行未來會是否會跟進加息？

李迅雷：加息不加息要相機抉擇。就同目前來看，肯定沒有加息可能。但實際上調控力量是手段，比如更多用了公開市場工具、同業拆放利率等進行調節。我覺得為了避免不出現直接加息給大家帶來的預期影響，通過調整一下「麻辣粉」、「酸辣粉」回購利率的話，雖然本質是加息，但是給人感覺更加隱蔽一些。如果直接調高居民存貸款利率的話，這就表明明確無誤加息了，預期影響肯定更大。

記者：未來美聯儲也可能面臨多次加息，會有沒有更進一步的動作？

李迅雷：我覺得可能會通過公開市場來加息，但如果真正市場通脹了就很簡單，直接提高銀行的基準利率就可以了。

記者：也有可能是嗎？

李迅雷：對，也是有可能的。相機抉擇，如果美國加息次數過多了，跟利差數小了，自然會給人民幣貶值帶來壓力，這個時候會迫使你來加息。

記者：您預計今年人民幣匯率會在什麼水平波動？貶值壓力大嗎？

李迅雷：我覺得貶值壓力始終是存在的，而且是長期存在的壓力。

記者：今年呢？

李迅雷：今年，我覺得會相對穩定一點，比如7左右。但是明年可能壓力會更大一點，畢竟我們貨幣的增量一直很大。