微資訊|昆明地價明顯上漲 多個片區未來房價可能繼續上揚

今年以來，昆明推出的多個地塊土地單價高出了同片區內前期甚至去年成交的地塊，且上漲幅度較大，包括已成交的呈貢中交建雲南總部地塊、築友雙河灣後續地塊、以及本月底將出讓的泛亞新區地塊、取消交易的會展片區新二村地塊和下月出讓的疑似金泰國際三期地塊。值得注意的是，地價推高房價是國內房地產市場上的鐵律，從昆明以往歷史和國內其他城市的經驗看，一個片區一旦土地成交價大幅上漲，就會造成該片區項目普遍追漲的現象，從而整體上推高區域房價。而以上這些片區目前房價均有所上漲，隨著地價的上漲，未來房價有可能還會繼續上揚。

今年2月成交的中交建雲南區域總部基地地塊位於呈貢高鐵站附近，朝陽街南側，錦繡大街北側，佔地約177畝（含住宅160畝，商業16畝），成交價為5.3億元，土地單價約為300萬元/畝，住宅地塊樓麵價為1800元/平米。

去年10月，昆鐵房地產以3.5億元斬獲了高鐵站旁220畝商住土地（備案名：昆鐵錦繡家園），土地單價為155.8萬元/畝,其中2宗住宅用地的平均樓麵價為928元/平方米。相較於昆鐵錦繡家園的地價和樓麵價，短短半年的時候，中交建地塊單價和樓麵價便翻了近一倍；比高鐵時代廣場129.87萬元/畝的價格也上漲了一倍多。可以說隨著高鐵南站的開通，周邊區域價值也在不斷飆升。

今年4月市國土資源局推出了滇池會展中心片區疑似新二村的350畝土地，掛牌起價為24.12億元，土地單價693萬元/畝。整個地塊容積率在3.2-5之間，樓麵價為2700-3300元/平米。雖然該地塊最終取消了交易，但土地出讓單價和樓麵價較周邊地塊大漲卻是事實。

歷史資料顯示，恆大玖瓏灣土地單價每畝約280萬元、中海半島華府、招商海公館、招商雍景灣、山海薈等項目的土地單價差不多在300萬元/畝，片區內幾乎沒有項目土地單價超過300萬元。此番新二村的地塊單價近700萬元/畝，比周邊項目地塊單價多了近400萬，土地單價翻倍，而接近3300元的樓面單價，也比周邊樓麵價最高的中海半島華府還要高出500元，漲幅約16%。加上建安成本、稅費和開發商合理利潤，房價至少要上萬，比當初會展山海灣、半島華府的開盤價都要高。

此外，滇池度假區築友雙河灣附近的地價也同樣在上漲，並且是同一個項目的前期和後期。資料顯示，2013年10月，雲南筑友地產、昆明保障性住房公司、昆一中度假區分校（金岸校區）三家企業聯合拿下了度假區金河社區793畝土地，用於築友雙河灣的開發，土地單價為179萬元/畝，樓麵價為938元/平米，用於築友雙河灣的後續開發。

而滇池度假區金河社區地塊時隔3年後出讓，土地價格也漲了不少，相較於雲南筑友地產當年179萬元/畝的拿地價格，此次出讓的地塊成交價已達325萬元/畝，地價翻了近一倍；1433元-2321元/平米的住宅樓麵價相較於此前938元/平米的價格也上漲了近1000元。在此基礎上的，必然是築友雙河灣價格的上漲，甚至是片區內的其他項目價格上漲。

金泰國際一期實景圖

除了呈貢、滇池度假區、滇池半島片區這幾個熱點區域外，以往並不看好的昆明西市區似乎也正在上演這樣的房價與地價互相推高的戲碼。

6月6月，昆明市推出了位於五華區豐寧街道的88.8畝土地，出讓價格為7.37億元，每畝單價約830萬元/畝，住宅樓麵價為2708元-3113元/平米。該批地塊疑似為金泰國際三期用地，將於下月掛牌出讓。

值得注意的是，去年7月，雲南文潔地產以2.88億元的價格拿下了金泰國際二期56.9畝土地，每畝單價為509萬元，樓麵價為1200元/平米。相較於一年前金泰國際二期的地塊價格，疑似三期的地塊每畝單價一年間上漲了320萬，樓麵價上漲了一倍多。而金泰國家的價格也從一期最開始的7500元，二期上漲到了1萬元/平米。可以預測金泰國際三期的房價必然是高於二期的。

泛亞新區也不例外。本月底昆明泛亞新區將出讓195畝土地，住宅用地單價420萬元/畝，商住用地單價450萬元/畝，雖然地價與去年新城吾悅廣場、韓國城的地塊持平，但相較於聯想2012年時280萬/畝，綠地2013年330萬/畝的拿地價格已高出了許多。隨著聯想科技城、融創春風十里、綠地雲都會、綠地香樹花城、中鐵雲時代廣場等項目的建成,新城吾悅廣場商業中心的落地，捷運4號線的開建，片區環境大有改善，價格上揚也在意料之中。