16.81億元收購成都半山艾馬仕項目 陽光城的併購衝動

日前，與融創並稱為地產併購狂人的陽光城發布公告，宣布以16.81億元收購被稱為「高端港式傳世大宅」的成都半山艾馬仕項目，這也是該公司在一個月的時間內宣布的第三筆併購案。降低土地成本、資金支付、快速擴大規模，這一系列優勢正在讓併購成為部分開發商最愛獲取項目的方式。然而，接連的大宗併購也正在讓一些房企的負債率上升到空前的高位。

一月三併購

與融創相比，陽光城的併購手筆絲毫不落下風。6月1日，陽光城集團股份有限公司發布公告，宣布以16.81億元收購富天國際有限公司旗下控股公司，而收購所涉及的核心項目資源為成都半山艾馬仕項目。

資料顯示，半山艾馬仕是港企香港其士集團於成都麓山城市別墅板塊打造的「高端港式傳世大宅」。此前曾有資料顯示，半山艾馬仕項目總佔地面積170畝，綠化率高達41%，一期就打造了162套別墅，涵蓋獨棟、雙拼、聯排等稀缺低密別墅。

陽光城表示，艾馬仕項目坐落於成都天府新區麓山大道381號，位於天府新區直管區核心位置，屬於成都城市向南發展的主流方向。項目以北為CBD區域、購物休閑中心、會展中心、天府軟體園及新川科技園區；項目以南為成都傳統豪宅區以及未來天府新區CBD，區位優勢明顯。

由此，陽光城方面表示，該項收購住宅以及商業部分都頗具商業前景及價值。其中，此次收購的資產中艾馬仕一期為已竣工工程，在短時間內有推售變現的條件，可以縮短現金回正的周期，降低資本化利息。

事實上，這已是陽光城在一個月內完成的第三個大型併購。5月3日，陽光城宣布向廣信江灣城的四家股東收購後者各自持有的廣信江灣城股權，交易作價為17.9億元。交易完成後，陽光城將持有標的公司100%股權。5月18日，陽光城宣布擬以29.63億元的價格收購武漢市江漢區香港路中華城項目的A地塊，總建築面積達11.81萬平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，陽光城近一段時間明顯加大了併購力度，體現出企業戰略擴展在拿地上的思路轉變。在此之前，陽光城曾在土地市場取得了一些高價地塊，而且拿地成本較高，但卻受市場周期和政策調控的影響，項目未能實現當初預計的銷售價格。此後陽光城開始轉變思路，尋求以收購兼并的方式尋找機會。

陽光城方面回應北京商報記者時表示，收購能使陽光城避開拍賣市場的高地價，低成本獲取大量的優質土地，為企業預留更多的利潤空間。

陽光城相關負責人也曾表示，公司以往300億元的資金在公開土地市場拿地，大概可以拿到15塊，最後產生的貨值大概在600億-700億元，但通過併購手段則可以產生2000億元的貨值，成本大大降低。該負責人表示，現在的土儲排名就是五年後的企業排名，大舉併購能夠讓陽光城在規模擴張的道路上發展更快，實現彎道超車。

已成潮流

併購正在成為部分企業的重要發展戰略。統計顯示，2016年內銷售額300億元以上的房企已完成和正在進行中的併購案例已近百起，佔全行業併購數量的七成以上。有業內人士分析，雖然一些開發商正在尋求轉型，或者部分公司也正在完成多元化產業布局，但大部分房企基本還是以開發為主要業務。想要繼續發展必須擁有足夠的規模。這幾年來，併購已經成為大中型房企外延式增長新動力。

按照陽光城企業的表述，2016年，陽光城努力尋找新的動能，通過收併購這一快速推進企業規模擴張的利器在資產規模、銷售額、結算面積等多項指標上的表現搶眼。資料顯示，陽光城在2016年超額完成銷售目標，五年維持了61%的複合增速。2016年，陽光城總資產1204.31億元，凈資產189.25億元，同比分別增長71.6%和37.7%，資產規模實現突破性增長。

從去年開始，陽光城已將併購上升到企業重要的戰略層面。據不完全統計，2016年陽光城全年新增土地儲備項目25個，總建築面積977.8萬平方米，同比增長高達210%。其中，通過收購共計獲得13個項目，併購價款為124.96億元，建築面積為835.9萬平方米，依靠併購取得的土地佔據新增土地儲備的大半江山。

據陽光城介紹，此前公司制定了「3+1+X」（長三角+京津冀+珠三角+大福建+戰略城市點）戰略。去年陽光城的區域布局可以說大部分由併購完成，收購項目均位於公司戰略目標城市，所在區域具有一定發展潛力和產業支撐。例如盤新華都項目進入湖南，通過物產中大布局成都，最終藉助併購完成了廣州、長沙、蘇州、杭州、南昌的戰略布局。

風險走近

快速併購帶來的資金壓力和負債風險有目共睹。截至6月1日，陽光城累計對外擔保額度1003.52億元，除為公司全資及控股子公司提供的擔保額度外，陽光城對外擔保金額25.25億元。更令人關注的是陽光城的負債率話題。統計顯示，2016年陽光城凈負債率高達256.82%，位居克而瑞55家上市房企凈負債率排行榜第二，同比上升86.18%；有息負債總額為674.9億元，同比增加81.21%。截至2017年一季度末， 陽光城的負債率進一步高企，已達到316.5%。

從總有息負債排名來看，房企的債務規模與銷售規模一般呈正相關，企業規模越大，有息負債會相對越高。但陽光城的銷售規模在55家房企中僅位列第28位，2016年報告期內總營收195.98億元，同比下滑12.43%。這表明，公司的負債規模和增長速度不成正比。公司年報顯示，2016年公司平均融資成本為8.42%，在克而瑞監測的55家重點上市房企中排名第六；公司2016年財務費用同比增加79.27%。

此外，如何開闢新的融資手段也是企業更多關注的問題。近日披露的公開信息顯示，陽光城遭三股東質押9016萬股股份用於融資。5月31日，陽光城集團發布公告稱，5月26日，該公司股東陽光集團、東方信隆、康田實業分別質押其所持有的該公司股份5560萬股、2640萬股、820萬股，占其所持股份比例的7.83%、4.53%、2%。

對於資金安全的話題，陽光城回應表示，公司對資金有非常嚴密的風險控制體系，目前資金充裕，資金鏈安全。

也有專家表示，企業負債率單一指標還不能完全反映企業的總體經營水平和能力。同樣，併購是否成功，關鍵還是要看項目的成本以及後期操盤效果，但陽光城也必須警惕快速併購的雙刃劍效應。併購雖然可以幫助企業快速擴大規模，但過於激進兼并擴張，一招不慎也可能成為高周轉的暗礁。

北京商報記者 董家聲