【關注】樓市巨變！廣州宣布「租購同權」 ，租房也可上名校！

日前，廣州樓市爆出大消息。

記者18日從廣州市政府官網獲悉，為穩定房地產市場合理預期，促進房地產市場平穩健康發展，廣州市政府辦公廳近日印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。

看點

01

廣州樓市新政：租房人子女可就近入學，保障租購同權

值得一提的是，《工作方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

但需要滿足以下條件：

具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。這意味著，以後在廣州租房，租房人子女可就近入學。

除此之外，《工作方案》還提到了以下重要的內容：

• 提高公積金租房提取額度

加大住房公積金對租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。比如，職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40%。

• 落實出租住房稅收優惠政策

對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的徵收率計算繳納增值稅。

• 增加租賃住房用地有效供應

將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。

△資料圖/圖自視覺

• 允許將商業用房等按規定改造成租賃住房

經規劃行政主管部門批准改建后的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質進行審批驗收。改建后的租賃住房，不得銷售。

同時，出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房后出租也被允許。

看點

02

專家：租房者權益將向購房者靠攏

專家表示，《方案》列舉了很多保障租賃人權益的內容，解決了以前租賃不具備的權益問題。比如子女教育，一直以來就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產掛鉤。不少人就是因為要解決孩子的就讀問題而選擇買房。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。△資料圖/圖自視覺

業內人士表示，不用買房，只要租房就可就近上學，長期來看有著學位房剛需的購買者將會減少。但是租賃市場的回報率較低，投資客對於學位房租賃市場的熱情有限，所以學位房的租金總的趨勢會上漲，但需要一個長期的過程。

專家認為，學位房最根本的問題在於教育資源短缺或不平衡，相關政策只是治標，治本還是需要政府加大教育資源的投入，提供更多的優質教育。

發展住房租賃市場並不意味著房價一定不會漲，因為房價與供求關係相關，土地供應的緊張等問題，估計短期內難以解決。房價也可能由於出租租金的穩定而得到支撐。對於無力購房的人而言，如果能夠租房都有相關權益無疑是好事。

看點

03

樓市未來走向：房屋租賃時代或將到來

在「限」字當頭的背景下，此前火熱的房地產市場逐漸冷卻，隨著樓市調控的進一步深化，大力發展和規範房屋租賃市場，從而增加房屋「供應池」的做法，是符合市場規律的柔性手段。

近來包括一線城市及部分熱點二線城市的土地市場，已迎來一大波新地供應。而土地供應普遍「競自持」，甚至出現100%自持、完全用於租賃及供地大規模轉向保障性住房等現象表明，樓市供應體系正在發生根本性變化。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，「隨著房價的上漲，再加上熱點城市限購越來越嚴格，具備購房能力的人慢慢減少，購房年齡將會延遲，這會導致越來越多的人需要在租賃市場停留更長時間。」

鏈家研究院認為，未來5-10年，租賃市場將進入快速發展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

更重要的是，中央多次重申對於住房的重新定位，即「房子是用來住的，不是用來炒的」，這是樓市供應更加強調有效性、持續性，並引導土地及住房供應結構性變化的原因。

在政策支持及社會發展的變化下，買房這一傳統方式正在悄然轉換，租房時代即將來臨。

看點

04

北上廣深齊降，三四線城市領漲，現在是出手好時機嗎？

時隔兩年多，樓市出現逆轉。此前領漲的一二線城市從今年5月份開始逐漸進入調整。6月份一線城市更是罕見地出現新房和二手房均價環比雙雙下跌的局面。

18日，國家統計局公布了6月70個大中城市房價數據顯示，6月份一二線城市房價繼續降溫。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落。二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落。

而三四線城市房價接近全面上漲，其中洛陽、蚌埠、北海新房以逾2%的漲幅領漲全國。

分析人士認為，一二線城市房價退燒印證了樓市調控政策的有效性。預計隨著7、8月份傳統淡季的到來，全國樓市整體會有明顯降溫。

6月洛陽新房價格環比上漲2.4%，位於70個大中城市房價漲幅榜首。成交方面，核心城區樓盤銷售量激增，一些交通區位好、品質服務優的樓盤，甚至處於供不應求狀態。已經看了一年房子的市民劉先生最近有點坐不住了，他告訴記者，這幾個月，眼見著房價幾乎是翻著番的往上漲。

劉先生

今年我本來打算跟我女朋友結婚買要婚房，從去年開始看房的時候就沒想到洛陽房價會漲的非常快，可能不到一年的時間漲了將近一倍。洛陽均價是7700元，然後有的樓盤已經過萬，過萬的項目非常多了，不過萬的項目一般都會在310國道那邊，或是瀍河區，都是那種特別特別偏的地方。

除了洛陽，北海、東湖、襄陽等地6月新房房價也攀升較快。整體市場而言，新建商品房價格環比漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房價格環比漲幅超過或達到1%的有14個城市，但不管是新房還是二手房，價格上漲的基本都是三、四線城市。

一線城市「堅挺」的房價則出現實質性鬆動。

在北京，「早賣還能賣個高價」成為中介勸說業主賣房的主要方式。北京市朝陽區一位中介經紀人告訴記者，現在二手房價格都在降，越往後賣房價格可能就比前一套成交的低不少。隨著預期的逐漸轉向，不少急於出售的業主開始降價賣房，從而拉低了北京二手房成交價。

偉嘉安捷企劃部經理吳昊表示，目前包括北京在內的一線城市，成交和房屋價格水平都出現了企穩回落，購房人出手入市的意願逐漸降低。

中原地產市場研究部總監張大偉表示，因城施策、「托底蓋帽」的政策效果正在顯現。

張大偉

「蓋帽」的話體現在一二線城市被約束，特別是一些限制性的政策，限購、限貸、限價，包括限售等等。三四線城市的政策是處於寬鬆的，戶籍政策，包括房地產的一些刺激性政策在持續地發布。一二線城市已經基本完成去庫存任務，預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下，房地產調控持續加碼。

按照「房子是用來住的，不是用來炒的」的思路，今年春天，樓市尚未來得及「起蟄」便被一道道調控令徹底鎮壓住了，市場更加趨向理性化。目前，樓市庫存已經達到最近28個月以來最低點。近幾個月，每個月庫存去化都在一千萬平米以上。

在名為「投資環京」的微信群里，有一批環京樓市投資者交流心得。「環雄安地區嚴厲限購，北京南部地區需要有當地戶籍或者社保門檻，投資難度增大。但在廊坊北三縣地區，外地戶籍還可以購買一套，能買還是盡量買。」群里一名較為活躍的投資人說，不排除未來各地放鬆調控的可能性。一旦放鬆，市場就會回暖，房價反彈的可能性就很大。

此外，限購等調控政策雖然緩解了房價過快上漲趨勢，但也增強了人們「物以稀為貴」的上漲預期。

陳藹貧分析，穩中有降是今年下半年樓市的主基調。

陳藹貧

改善型需求處於一種觀望。剛需的我們說不剛到一定程度，他恐怕不會出手。所以這個市場仍然會維持這樣一種膠著的狀態。那麼，穩中有降這種微跌的局面我想恐怕是下半年的一個主題了。

有分析認為，樓市投資的黃金時期已經過去，現在正是剛需入市的好時機。張大偉表示，投機性需求的確正在被逐出市場，再加上整體政策沒有放鬆的跡象，目前三、四線城市房價也更多是恢復性上漲，所以對普通購房者而言，無疑多了一重選擇，但樓市作為資本市場的一部分，風險一直存在，剛需購房者應該更多衡量、比較自身可承受能力等綜合因素再考慮購房。

張大偉

未來的話，首先三四線城市的漲幅雖然目前來說絕對值是比較高的，但是畢竟三四線城市的炒作氛圍沒有那麼濃郁，而且大部分的需求是以自住為主。即使是疊加了部分的投資需求，但是政策目前整個大的方向，包括我們最近看到金融政策已經是偏穩健了。所以，這個市場的漲幅不會再次出現2015到2016年的這種爆發。

你會選擇現在出手嗎？