王健林「左手倒右手」的買賣，背後玄機在這……

萬達又雙叒叕有新動作了。

繼上個月萬達集團狂甩重資產業務后，8月9日晚間，萬達酒店發展（00169.HK）發布公告稱，公司將以63億元向萬達文化收購萬達文化旅遊創意集團有限公司（萬達文旅）全部股權，以7.5億元向萬達商業收購萬達酒店管理（香港）有限公司（萬達酒管）全部股權；並向萬達商業出售在萬達置業投資、萬達國際地產、萬達美洲、萬達澳洲地產的全部權益。

這一買一賣最明顯的影響是，萬達酒店發展港股於8月10日復牌后，股價開盤為1.40港元，大漲超20%，盤中漲幅一度達38.79%，收漲19.83%。

進行這種「左手倒右手」的交易，王健林究竟圖什麼？

目的之一：提高萬達酒店發展盈利能力

作為這場交易的主角，萬達酒店發展近期的財務表現並不是那麼樂觀，其股價自2013年上半年達到最高價5.25港元后，就持續下滑，後續表現乏力。

記者整理歷年年報發現，萬達酒店發展在2012年到2016年的營業收入分別為27.73億港元、13.48億港元、1.86億港元、21.77億港元和3.74億港元，表現十分不穩定。

年報還顯示出，萬達酒店發展2014年和2016年收入急劇下降，主要是因為物業銷售的大幅減少。

萬達酒店發展的業務包括物業銷售、物業租賃、物業管理服務，其中物業銷售業務在2012年到2016年的收入，分別為27.28億港元、12.32億港元、0.58億港元、19.23億港元和1.49億港元，佔總體營收比例分別為98.35%、91.39%、31.18%、88.33%、39.84%。

2014年和2016年物業銷售佔比從90%驟降到30%，說明物業銷售的不穩定，造成了萬達酒店發展收入的不穩定，進而影響到公司的盈利能力。

此外，萬達酒店發展在2012年到2016年的銷售凈利率分別為8.77%、17.35%、-63%、-0.96%、20.33%，表現同樣十分不穩定。

那麼，萬達酒店發展特意向母公司收購來的萬達酒管和萬達文旅，就能為它帶來什麼轉機嗎？

上個月，萬達酒店發展的母公司萬達集團將77間酒店以199.06億元售予富力地產，將13個文旅項目以438.44億元售予融創。

這其中值得注意的是，萬達酒管主要從事酒店設計、建設及營運管理業務，仍然保有出售的77家酒店的管理經營權。

對於文旅項目的管理業務，融創亦需要每年向萬達支付6.5億元管理諮詢費（約合7.61億港元），為期20年，合共130億元（約合152.30億港元）。

對於萬達酒店發展2016年3.74億港元的營業收入來說，光是7.61億港元的諮詢費，就相當於原營業收入的203.48%。

雖然沒有公布富力每年向萬達支付多少酒店管理費用，但是有了萬達文旅和萬達酒管的全部股權，除了表現不穩定的物業銷售業務收入，萬達酒店發展以後至少能保證每年有穩定的酒店管理收入入賬，加上融創支付的管理諮詢費，萬達酒店發展就能夠保證收入有較為明顯的提高，其盈利能力將得到改善。

目的之二：萬達酒店發展輕資產化，改善資產負債率

除了獲得更為穩定的盈利能力，萬達酒店發展通過出售重資產而轉型輕資產化，改善資產負債率。

公告顯示，萬達酒店發展向大連萬達商業出售在萬達置業投資、萬達國際地產、萬達美洲、萬達澳洲地產的全部權益，包括桂林項目的51%股權、倫敦項目的60%股權、芝加哥項目的60%股權和悉尼及黃金海岸項目的60%股權，具體作價則待獨立估值，並以該等項目公司的資產凈值計算，最終以現金結算。

我們來看看這些被萬達酒店發展出售的項目具體情況。

桂林萬達廣場項目的總建築面積規劃約33萬平方米，其中包括15.3萬平方米的購物中心和17.7萬平方米的商鋪、住宅和其他銷售物業，已於2015年9月開業。

倫敦項目的總建築面積規劃約11萬平方米，計劃開發為集住宅及酒店於一體的高檔綜合體項目，預計於2021年完成開發。

芝加哥項目的總建築面積規劃約17.6萬平方米，計劃建設五星酒店（193套客房）及高檔公寓項目，預計於2020年完成開發。

澳洲悉尼項目的總建築面積規劃約9.83萬平方米，計劃建設集酒店、住宅及零售為一體的全新高檔多用途綜合體項目，預計於2021年完成開發；黃金海岸項目的總建築面積規劃約14.4萬平方米，計劃建設一棟五星級酒店和兩棟高檔公寓，預計於2019年完成開發。

相對於其收購的萬達酒管和萬達文旅，被萬達酒店發展賣出的項目屬於重資產業務。

王健林曾多次強調萬達集團要向輕資產模式轉型，並定下了兩個目標：一是2020年集團服務業收入、凈利佔比超過65％，房地產銷售收入、凈利佔比低於35％；二是2020年海外收入佔比超過20%。

現在，重資產業務將從上市平台轉移到非上市母公司，輕資產業務將從母公司轉移到上市平台，這就首先實現了上市平台的輕資產化。

另外，萬達酒店發展在2012年到2016年的資產負債率分別為87.12%、72.08%、71.45%、81.18%、82.47%，從2014年起呈持續上升的狀態。公司在2016年的存貨為46.08億港元，佔總資產比重為28%。

這樣的資產狀況並不樂觀。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者採訪時表示，對於兩家輕資產公司的注入，從收入和盈利等指標來看，前期預計會在高端酒店和特色文旅產業方面發力，這有助於培育高端的文旅消費需求。如果後續業務持續，那麼也可以培育輕資產業務，這對於此類企業降低負債規模也是有積極作用的。

在萬達集團發展戰略的層面上，嚴躍進認為，在該交易完成後，萬達酒店發展將明確其作為萬達文旅產業唯一上市平台的戰略地位，帶有很強的資本運作的導向，有利於萬達文旅後續的積極融資和擴大國際化發展戰略。

目的之三：利於萬達商業回A

分析完萬達酒店發展，我們再來看看母公司大連萬達集團。

萬達集團現在的架構比較複雜，擁有四大產業集團——萬達商業、萬達文化、萬達網路和萬達金融。萬達商業旗下有萬達廣場和萬達酒店兩個重資產業務，萬達文化旗下有酒店管理業務、旅遊業務以及影視文化和體育等業務。

根據萬達集團官網公布的《2017年上半年萬達集團工作簡報》，2017年上半年萬達集團收入1348.5億元，其中萬達商業收入735億元（佔比54.51%）、文化集團收入308億元（佔比22.84%）、金融集團收入206.1億元（佔比15.28%）、網路集團收入25.6億元（佔比1.90%）。

這次交易主要發生在萬達商業板塊及萬達文化板塊之間，萬達商業注入4個地產項目，萬達文化的酒店管理業務和文旅業務被剝離。

兩大板塊都發生了變化，會讓萬達集團未來的業務收入結構產生變化，萬達商業收入佔比增加，其餘板塊收入佔比減小。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，萬達集團的此番動作，是萬達對自己旗下業務的一個規劃和重組，有利於萬達商業回歸A股的進程。

嚴躍進也表示，透過類似做法，充分體現了萬達商業回歸A股的決心，萬達背後的各類資源正加快整合，這有助於梳理業務條線，對加快回歸A股有積極作用。

目前，證監會網站顯示，截至8月3日，萬達商業在A股的IPO最新排名已上升至第58位，狀態顯示「已反饋」。

延伸閱讀：王健林賣產業上癮？萬達金融股權悄然變更，引發降負債聯想……

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