樓市調控政策持續升級 房價真的要跌了嗎？

5月4日，從上海市住建部委獲得信息：上海將針對房地產市場存在的突出問題，持續整頓房地產市場秩序。市住建委已下發《關於進一步加強本市房地產市場監管規範商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。

對此，有分析人士分析，或有其他城市跟進，樓市銷售監管上預計有更多措施出台。

一線、熱點二線城市或跟進實施搖號買房

城市房地產研究院院長謝逸楓表示，上海公證搖號買房的政策，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應不平衡。

從政策影響看，中原地產首席分析師張大偉稱，上海這一規定是其他調控政策的補充，直接影響不大、後續應該還有其他調控政策。易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，後續對於上海房地產市場的管控還會趨嚴，尤其是銷售過程中類似一房多賣、一房多價、私下亂收費等做法的管制。他還稱，上海的做法，預計後續其他城市可能會跟進。

謝逸楓還指出，南京在3月份就有搖號買房政策不明確成文的規定，眼下南京河西、江北等板塊的熱銷樓盤都基本採取這樣的銷售方式。他預計短期之內，北京、廣州、深圳、杭州等一線、熱點二線城市極有可能會跟進實施搖號買房的政策。

樓市調控進入「四限時代」

上海規範商品房預售要求開發商客戶數大於可售房源應公證搖號，意味著今年全國樓市調控從「限購」到「限售」，再到目前的進一步升級--公證「搖號」買房。

據中原地產研究中心統計，2016年9月底以來，全國已有至少55個城市發布了各種相關房地產調控政策160餘次。僅僅是今年4月份，地方出台調控政策近50次，調控力度不斷擴大，調控地區主要集中在二三線城市。

而在調控手段上，一些城市開啟了限售的模式。截至目前，已有廣州、珠海、惠州、成都、廈門、福州、西安、濟南、鄭州、青島、杭州、揚州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、東莞、高碑店等逾20個城市啟動限售的調控政策。

張大偉表示，這一輪調控與歷次調控最大的不同是，首次涉及商住物業。本輪樓市調控的全面升級，從抑制投資投機的角度看，將有更多的城市加入限購、限貸、限價、限售的「四限時代」。此外，多家機構和業內人士預計，二線城市將基本全面升級調控到限購、限貸、限價、限售的「四限時代」。

部分熱點城市房價出現鬆動

自北京「3·17新政」的這一輪樓市調控，堪稱史上最嚴，不僅限購限貸限價全面收緊，還祭出了限售這一新手段，狙擊樓市投資投機。

針對目前的房價，大部分人都認為房價或者已經處於正在下跌的過程中。目前，全國大部分城市收緊樓市購房政策，一線城市房價已經處於下探的過程中，如北京新房及二手房價格都出現鬆動，偉業我愛我家集團市場研究院統計數據顯示，4月北京二手住宅市場量價齊跌，不僅網簽套數下滑超三成，成交價格更是由升轉降，跌幅達6%。這是2015年8月以來，北京二手房價首次回落。

此外，深圳新房均價更是出現連續七個月下跌的現象。深圳市規劃和國土資源委員會公布，2017年4月深圳全市商品住房成交1977套，成交面積19.03萬平方米，成交面積環比大漲136.9%。同時，深圳全市商品住房成交均價54619元/平方米，環比微跌0.2%，為連續7個月下跌。部分熱點二線城市房價也出現較大的鬆動，如南京、武漢、福州、成都等，連續幾個月房價都出現回落，說明樓市調控政策已經起到積極有效的作用。

房價真的要下跌了嗎？

如今，進入5月後，樓市調控升級加碼持續，從近期出台調控加碼的城市可以看出，本輪樓市調控主要集中在長三角城市群，如無錫、南京、上海、寧波等城市均在5月前後對樓市調控加碼，無錫、南京、上海三城市均採取如房企出現違規行為將被暫停網簽。

當前房地產市場趨熱，相關調控政策不斷推出，長三角作為全國經濟的排頭兵，樓市調控更是首當其衝，不少人在密集的調控中看到房價下降的苗頭。有業內提出，不少城市出現房價下跌的現象，是因為樓市調控政策起到應有的作用，這種作用在經過一段時間的過渡期后，就會慢慢失效，房價漲勢會再次抬頭，除非相關部門在房價出現抬頭時就再加碼調控政策，不然房價漲幅的反彈效果會很大。

但也有業內認為，調控措施的持續加碼，將直接導致市場交易量縮減，致使後期房價上漲動力缺失而開始下降。由於滯后性的原因，在半年之內，長三角周邊城市的房價會呈現下浮走勢。

偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，如今全國樓市政策的基調已定，北京作為樓市風向標看，未來很長一段時間內的政策都將是從嚴趨緊、毫無鬆動可能的，所以市場的降溫趨穩已成定局，而房價也將再無上漲的空間和動力，進一步下滑是大勢所趨。