成都拿銷冠揭露的樓市「矛與盾」：供需失衡成主旋律

  楚人有賣盾與矛者，先譽其盾之堅，曰：「吾盾之堅，物莫能陷也。」俄而又譽其矛之利，曰：「吾矛之利，萬物莫不陷也。」市人詰之曰："以子之矛陷子之盾，何如？」其人弗能應也。眾皆笑之。夫不可陷之盾與無不陷之矛，為名不可兩立也。——《韓非子·難一》

  成都，這個被無數人視為最宜居城市的千年古城，樓市正面臨著一個巨大的矛盾，而這個矛盾或許將讓這個城市由細及巨的一切為之改變。

  「以子之矛」：需求旺盛 冠絕全國

  2月20日，上海易居房地產研究院發布《2016年全國樓市50強城市排行榜》，在這份榜單中對全國50個主要城市樓市數據進行了全方位的梳理，成都2016年以全國第一的成交量和偏低的成交價格，置業性價比再次得到凸顯。

  報告中選取了全國商品住房成交面積前50的城市，這50個城市成交面積佔全國2016年總成交面積的38%，並對成交面積、成交價格等指標進行了全面的分析。

  在成交面積規模方面，成都成為2016年全國50個主要城市中以2909萬㎡超過第二和第三的武漢、天津，排行第一，被定義為6個超重量級城市之首，北京、上海等特大型城市在2016年的成交面積都不到成都的一半。

  而根據該排行榜羅列的數據，成都在2016年商品住房成交面積漲幅環比上漲20%，雖然在50個主要城市中排名只在中間靠後的位置，但是對於本身擁有極大成交基數的成都市來說，市場在已經如此之大的情況之下依然能保持這個增長率已經讓人嘆為觀止。而根據2017年年初，新浪樂居成都站和克爾瑞數據共同發布的數據報告，在2016年成都主城區商品房成交面積的增長更是達到了33%。如果繼續保持這樣的市場規模增長速度，在2017年，成都成為歷史上第一個單年成交規模突破3000萬㎡的城市並非遙不可及。

  在若干對2016這一年成都樓市的行業分析中，成都首次被定為國家級中心城市都是一個絕對繞不開的話題。在這份排行榜中目前已經確定的8個國家級中心城市都佔有重要地位，按照成交面積排行，成都、武漢、天津、重慶、長沙等5個國家級中心城市成交面積分列1~5位，成交面積均突破2000萬㎡，而鄭州、北京、上海等3個國家級中心城市也緊隨其後，成交面積突破1000萬㎡。

  國家級中心城市在各自所處的區域中集中了最好的經濟、政治、文化、教育、醫療等資源，這帶來了無與倫比的經濟活力和穩定度，也吸引了人才的聚集，而人才的聚集又反作用於資源，形成良性循環。從這個角度上來說，與其說是國家中心城市的「名頭」吸引來了更多的購房者，毋寧說是在越發聚集的資源和人口共同催化下，房地產市場產生的自發擴張，而「國家級中心城市」正是聚集和擴張的所有因素共同作用下自發形成的結果，而非原因。

  易居房地產研究院嚴躍進也認為：從國家中心城市低位和房地產市場規模的角度來看，其實是互相影響的正向的關係。對於去年成都房地產市場來說，購房者也會積極考慮到國家中心城市的概念，這促進了市場成交。同時從國家中心城市的規模來看，也會發現城市規模會擴大，這必然反映在房地產市場投資建設和房屋銷售上來。所以本質上此類城市後續新房的交易規模會繼續抬升。

  而巨大的成交規模的背後，成都的房價則相當溫和，根據易居房地產研究院統計的數據，在50個主要城市中，成都全域2016年商品房成交均價為7983元/㎡，不僅在8個國家級中心城市中僅排名第6，也遠遠落後於蘇州、珠海、溫州等非省會城市，位於「房價溫和」的城市之列。也無怪很多人認為目前成都的房價和其城市發展程度相比，仍存在明顯的錯位。

  極高的成交量和平緩的房價背後，是成都樓市依然未被發掘的巨大潛力，簡單地概括就是：房子沒賣夠，價沒漲到位。旺盛的需求成為了成都樓市無堅不摧的「矛」。

  「攻子之盾」：供應下降 何以為繼

  在2016年年初「去庫存」的號角聲中，成都樓市庫存迅速消弭，中成房業2017年1月的市場報告顯示，按照1月成都樓市庫存的去化速度，目前整個市場的去化周期被縮短到不足8個月。按照行業共識，城市商品房庫去化周期在1年左右是一個較為平衡的數值，高於這個數值會造成市場上商品住房滯銷，而低於這個數值將會造成供不應求，價格上漲。

  在旺盛的市場需求之中，成都樓市的供應量在2017年一直保持著相對克制，根據成都市城鄉房產管理局公布的預售證發放信息，2017年1月1日~2月21日共53天，成都主城區共計發放了13張，預售面積總計47萬㎡，按照2016年的去化速度，要「消化」2017年至今全成都的新增供應面積僅需不到6天，這樣的供應量遠遠不足以滿足成都樓市的「胃口」。

2017年1~2月成都主城區成交宗地情況

  除了新增預售供應放緩之外，「原材料」的供應更加值得關注，進入2017年以來，成都主城區和近郊範圍內僅供應住宅用地2宗，總面積約16萬㎡，成交均集中在1月初。且截至2月21日，仍沒有新增土地拍賣的公告，這意味著整個成都土地市場在2月「顆粒無收」。

  作為對比，2016年1~2月，成都土地市場成交住宅用地15宗，總面積328萬㎡。也就是說2017年的頭兩個月，成都土地的供應面積僅為一年之前的1/20。土地供應量下降也就意味著未來的新房供應量下降，未來新房供應量下降又將加大成都樓市目前的供需失衡，供小於求將造成房價怎樣的波動不言而喻。

  而與全國市場相對照，根據統計2017年頭2個月，全國25家企業拿地金額超過20億元，合計耗資1951.63億元拿地，其中有12家企業拿地超過50億元。這條新聞給出了多個信號：第一、房企手中的現金很多；第二、大房企們判斷2017年初拿地仍然「划算」，為了完成比2016年快的擴張規模，房企們必須在這個窗口期為這一年的「戰鬥」儲備「糧草」。我們不妨想象一下這樣的情景：當成都土地市場在進入2017年首次放量開閘之後，面對的將是錢花不出去又「飢腸轆轆」的開發商們，整個市場對土地的饑渴將促使地價抬升，也就是說拿地成本要提高。

  供應量的明顯下降成為了無法攻破、無可撼動的「盾」

  「何如？」：路向何方

  如果說巨大的市場需求和市場潛力是成都樓市的一把無堅不摧的「矛」，那麼萎縮的供應則是這個市場無可撼動的「盾」，這一矛一盾的爭鬥，或許將交織形成成都樓市2017年的主旋律。

  「對立的統一是有條件的、暫時的、相對的，對立的互相排斥的鬥爭則是絕對的；有條件的相對的同一性和無條件的絕對的鬥爭性相結合，構成了一切事物的矛盾運動。」《矛盾論》中如是說，辯證法認為事物之間的矛盾是事物發展的源動力。而成都樓市又將往哪裡發展呢？這一對矛盾的對立在今年會更尖銳還是更緩和呢？誰也不知道，我們唯一知道的是，市場永遠地、一刻不停地變化著，這是不變的真理。