重慶商業地產去庫存進程加速

我市商業地產迎來加速去庫存的進程。20日，市政府網公布了《重慶市人民政府辦公廳關於促進全市商業商務房地產市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》指出，商改住后，水電氣按城鎮居民生活用水、用電、用氣價格標準執行。

《意見》還給出商業地產去庫存的目標，力爭「十三五」末全市商業商務房地產庫存去化周期控制在合理範圍，其中主城區商業商務房地產庫存去化周期控制在12個月內。

在業內人士看來，專門針對商業地產出台調控政策的比較少，如今出台的這個政策很有意義，還可以對住宅市場起到一定的分流作用。

商業地產庫存大的區域將放緩供地

《意見》從控制商業商務房地產建設用地新增供應規模、支持實施商業商務用房轉型利用、支持開發企業自持經營商業商務用房、擴大商業商務用房的市場需求等四個方面支持商業地產去庫存。

控制商業商務房地產建設用地新增供應規模，這是商業地產去庫存的第一條措施。

《意見》指出，各區縣（自治縣）人民政府要優化調減商業商務集中區域的規劃建設總規模，適時放緩或暫停規劃實施。

嚴格控制商業商務房地產建設項目用地供應，對庫存量較大的區域實施限制供地或放緩供地，避免在同一片區集中供地和開工建設。

在開發強度較大的商業商務房地產建設綜合用地出讓前，應研究確定合理的容積率等規劃指標，提升開發項目品質。

主城區實施較大體量純商業商務或商業綜合體供地的，應在土地招拍掛出讓公告條件中明確開發企業在項目建成后自持建築面積60%以上房屋至少5年，其間自持房屋不得對外銷售。

未經批准，嚴禁利用工業用地從事或變相從事商業商務用房開發或改造建設。

商住混合可減少商業商務用房開發規模

在支持實施商業商務用房轉型利用中，《意見》指出，對依法取得土地使用權的商業商務項目，目前未開工建設或在建未出售且根據有關規定或土地出讓合同約定可以不收回土地使用權的，經開發企業申請並依法獲得批准后，可按批准要求調整項目用地用途和規劃條件。

屬商住混合類開發項目的，可適當減少商業商務用房開發規模，商住比可控制在2∶8以內，但不得調增地下商業建築規模。

經批准調整商住比例或調整土地用途、規劃用地性質的，應按有關規定補繳土地價款。項目調整轉型后，按批准規劃用途對應的房屋質量安全和消防技術標準，申請相關的審查、驗收或備案，其水電氣價格按批准規劃用途的相應標準執行。

對商住比例作為控制性詳細規劃中強制性內容要求的用地，按本意見要求調減商業商務建築規模的，在不涉及主導用地性質和重大利害關係調整的情況下，可按控規一般技術性內容修改程序辦理。

對在本意見印發后取得土地使用權的，原則上不得以去庫存為由申請調整商住比。

商改住水電氣按居民生活價格執行

開發企業自持經營商業商務用房也有了政策支持。《意見》指出，支持開發企業在產權不變的前提下，採取多種經營方式，自持經營商業商務用房，自持期間未納入自有固定資產管理且未使用、未出租的，不徵收房產稅；

已出租的投資性房地產，開發企業可選擇按原值或按租金計繳房產稅；

對開發企業按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4%的稅率徵收房產稅。開發企業自持經營期間，有條件的區縣（自治縣）人民政府可給予開發企業適當的補貼。

開發企業經申請並依法獲得批准后將自持的商業商務用房改建成住房或居住公寓的，經水電氣主管部門批准后，其水電氣價格按房屋所在地城鎮居民生活用水、用電、用氣價格標準執行。

擴大商業商務用房的市場需求

《意見》要求，各區縣（自治縣）人民政府要制定產業發展規劃，加大招商引資力度，加快項目周邊基礎配套服務設施建設，倡導社會單位和人員購置存量商業商務用房發展養老、旅遊、健康、文化、體育等相關產業。

鼓勵採取購買或租賃商業商務用房的方式，解決配建展覽館、圖書館、學校（幼稚園）、養老院等公共服務設施，或用於眾創空間、技術研發、諮詢服務等非生產類用房及機關、事業單位需要的工作用房。

引導金融機構在符合國家政策和風險可控的前提下，進一步加大對商業商務用房購置的金融信貸支持，鼓勵執行國家有關購置首付款比例下限規定，簡化程序，合理定價，加快信貸投放，延長還貸周期。

對購置人為增值稅一般納稅人的，嚴格執行增值稅進項稅額抵扣政策規定，有條件的區縣（自治縣）可給予購置人適當補貼。

■影響

房企：可以盤活存量資產

一名相關人士表示，對開發商而言，可以盤活存量資產，加快商業地產的多樣化運營。此外，還可以幫助房企轉型升級，利於商業地產的整體布局，避免同質化競爭。

在自持商業方面，已有開發商在進行多種經營形式的探索。比如最近很火的長租公寓「冠寓」，為住宅需求提供了多樣化選擇。

有開發商表示，商業去庫存政策乾貨很多，特別是商改住落地，自己手中的商業就會改造成公寓或酒店，並希望在具體落地方面能加快相關的配套執行細則。

專家：對商業物業開源節流

西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，這個政策實際上是對商業物業進行「開源節流」，一方面減少商業物業的新增供應，另一方面則鼓勵商業物業銷售。這樣，此消彼長之下，有利於商業物業庫存減少，還可以對住宅市場起到一定的分流作用。

重慶新中地產總經理何偉堅表示，這個政策非常積極、正面，對重慶商業地產將有很大的幫助。之後，開發商在自持物業方面可以有大動作，商業布局就有長遠考量，布局就會更合理，未來同質化商場將會減少。與此同時，還可以平衡當前的房地產市場。