買房好還是租房好？經濟學家的答案

文 / 芭比

無論房價上升或下跌，「買房好還是租房好?」 總是很多找尋居所的人想知道答案的問題。

大家都知道澳洲人和人一樣都喜歡擁有自己的房子，所以就有所謂的 「偉大澳洲夢」，也就是置業的夢想。根據統計，全澳洲有大約百分之70的人已自置物業，亦即是說他們已經夢境成真。既然大部份的澳洲人都選擇買房，是否證實買房比租房好呢?

為了解答這個人人關心的問題，不少學者嘗試找出答案。例如，美國哈佛大學一個研究發現，就算是發生房市崩潰，1999年購買物業的中等收入家庭到了2013年仍然能累積可觀的財富。不過，根據2013年諾貝爾經濟學獎得獎者Robert J. Shiller的研究，美國在過去126年的房價，在計算通貨膨脹后，每年僅上升百分之0.37，如果把買房的資金投資在股票市場，回報更大。換句話說，租房比買房更好。

澳洲墨爾本大學的經濟學家也嘗試解答這個問題，搜集了從1983年至2005的有關數字作研究。經濟學家比較一名買房者和一名租房者，兩人用同等的資金，亦即首付和其他和買房有關的支出，一人投資在買房，另一人投資在股票和定期儲蓄，兩人均住在一套中位價的二手獨立屋。然後，買房者在10年後出售房屋，看看兩人的財富增長有什麼分別。假設買房者支付百分之20的房價作為首付，每月需清還房屋的只付利息貸款。在出售房屋時，計算賺取的資本增值。因為租房者通常搬遷的次數會較擁有房屋的人多，平均為三次，每次支出約為$2000，而每次搬家還要加入一個月的雙倍租金。考慮所有因素后，研究發現，以悉尼來說，除了1989至1990年和2003至2004年外，幾乎每一年買房都是較精明的選擇。

研究的結論是，從經濟角度來看，過去30年在澳洲各大首都城市買房比租房好。結果顯示現時在悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文買房是更佳的選擇，但在其他首都城市，買房和租房的分別不大。此外，在適當的時候買房也會對投資的回報有很大的影響，回報可以比其他投資，例如股票高。相反，在不適當的時候買房，會令回報減少，甚至虧損。每個城市至少有四年的房價中位數會上升超過百分之10，但也有很多時候房價中位數會不變或輕微下跌。

不過，要留意的是研究是基於過去的數據，並不代表未來也會一樣。

澳洲房價自1983年至今已上升超過三倍，遠超收入增長。儲備銀行曾指，視乎市場情況，從投資角度來看，買房和租房的分別不大。央行在2014年的一個報告中警告，房價要繼續以過去60年的速度增長，買房者的財富才可以和租房者看齊。

無論經濟學家結論是什麼，在決定買房或租房時，除了經濟因素外，也要考慮非經濟的因素。如果房子不是自己擁有，便不能隨自己的喜好來布置和裝修，也會擔心房東會迫遷，缺乏安全感。房子也是生活的一部份，幾代人住在同一所房子，滿載著回憶，這並非金錢可以代替的。難怪百分之70的澳洲人都會選擇買房， 實現他們的澳洲夢。