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如果萬達真的拋售萬達廣場,有多少人願意接盤?

如果萬達真的拋售萬達廣場,有多少人願意接盤?

核心提示:昨日,有傳言稱萬達要拋售萬達廣場抵債,隨後被萬達闢謠稱「純屬誤讀」。

昨日,有傳言稱萬達要拋售萬達廣場相關乾貨)抵債,隨後被萬達闢謠稱「純屬誤讀」。但換個角度,如果消息是真的,又有多少人願意接盤?

「拋售資產抵債」純粹是誤讀

昨日一早,有媒體爆出,開業不足15天的南昌西湖萬達廣場已經悄然" 易主",接盤者是珠江人壽保險股份有限公司。

隨後,柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場、焦作萬達廣場等四個項目的股權變更也相繼曝光,投資主體從「大連萬達商業地產股份有限公司」變成了「中信信託有限責任公司」。

此消息一出迅速引起行業關注。「世紀併購案」才剛剛過去,萬達旗下5個萬達廣場又悄然易主,外界有人猜測:萬達要繼續拋售資產抵債?

很快,萬達就出來「闢謠」了,稱「這純粹是誤讀」。萬達在聲明中表示,南昌西湖萬達廣場是萬達集團第一批輕資產項目,在項目簽約之時就確定了物業產權屬於珠江人壽所有,現在項目建成了,就把產權移交給了珠江人壽也是同理。

在2016年萬達集團的工作報告中,王健林曾很詳細地解釋過萬達輕資產模式。

他介紹說,萬達的輕資產模式分為兩個類型:一是投資類萬達廣場,即投資者「拿錢下訂單」,萬達負責找地、建設、招商和運營。二是合作類萬達廣場,即投資者出地又出錢,萬達出品牌,負責設計、建設、招商、運營,凈租金七三分成,投資者佔七成,萬達佔三成。

萬達此次透露,目前萬達已開業的205個萬達廣場中,有31個是輕資產項目,佔比約15%。而2017年上半年,新開業萬達廣場有14個,其中輕資產項目9個;下半年,萬達還將新發展萬達廣場26個,且全部為輕資產項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為,這類股權調整對於萬達廣場的經營其實沒有較大影響。

高負債率難題仍舊存在?

雖然萬達方面聲稱此事是「誤讀」,但從外界激烈的反映來看,萬達的負債率仍是外界關注的焦點。早在一周前,王健林在萬達、融創、富力併購案的發布會上宣布,萬達根本不存在高負債的問題。

他稱:「本次轉讓后,萬達商業貸款加債券近2000億。萬達商業賬面現金1000億(不含13個文旅項目賬面現金300億),加本次轉讓收回現金680億(含回收往來款),現金共計約1700億。萬達商業決定清償大部分銀行貸款。萬達商業還有1300億銷售物業存貨,全部賣掉也可以收回幾百億。到年底,萬達商業持有3300萬平方米商業物業,2018年租金超過330億。今後5年,預計萬達商業租金年均增長20%左右。」

萬達集團官方微信公眾號將此解讀為:「他的言下之意,償還2000億借款根本不在話下。」

(資料來源:萬達集團官方微信)

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分認為,早年王健林曾說過,商品房的預售會計算在企業的負債率里,所以企業規模越大,負債率越高。無論從萬達發展輕資產的需求還是企業現金流的需求來看,萬達通過出售萬達廣場緩解現金流壓力都是沒問題的。

但協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖卻有不同看法。他對商業地產觀察表示,萬達高負債率的問題仍舊存在,因為剝離了文旅項目和酒店項目,萬達商業剩下的都是萬達廣場。

了解萬達發展的人都知道,萬達早期的發展得力於「銷售+自持」物業雙輪驅動的開發模式。而據萬達集團2016年工作報告顯示,2016年萬達商業總收入為1430.2億元,其中地產收入為1122.7億元,租金收入為195.8億元。

由此可見,萬達商業主要依靠土地增值和銷售型物業增收,而非租金收入。然而如今,二三線城市商業地產存量過剩已成為行業共識,加上零售業態受互聯網電商衝擊過大,租金收益是否穩定提升仍不容樂觀。

同時黃立沖還注意到,企業在海外投資存在較大的「非理性」因素,不少交易利用基金將收購價格做高,從而套現外匯,並不是從投資回報率的角度理性投資。

而在過去5年,萬達在海外投資的總金額超過2451億元,黃立沖認為,在後續發展中,萬達可能會遇到項目投資回報率不高,或者項目經營不好等問題。所以,從萬達長期發展來看,仍舊存在負債率高的問題。

如若拋售,誰會接盤?

在業內人士看來,無論從負債率的角度還是輕資產的角度,萬達集團都極有可能拋售萬達廣場。

一位不願意透露姓名的知名開發企業的高層向商業地產觀察分析,萬達後續一定會拋售萬達廣場,這是它的戰略使然。他還向筆者透露,作為同行,在價格合適的情況下,他所在的企業有可能會選擇接盤萬達廣場。

不過他也強調,如果萬達想按照出售文旅城的方式將資產賣給收購方,運營權仍保留的話,那他恐怕不會接受。

他解釋說,融創買走的文旅項目,實際上是萬達文旅項目中可銷售型資產。由於融創對商業地產的運營並不在行,所以它把自持經營型物業留給了萬達。

但同樣的方式對於萬達廣場並不可行,因為萬達廣場是純粹的經營性產品。對於運營者而言,影響商場經營最重要的因素是品牌。換句話說,品牌是你的,廣場就是你的。如果把資產買下,運行方仍舊是萬達,那項目的可操控性上就大打折扣,這對於有運營經驗的開發公司而言是不願意接受的。

既然如此,那沒有商業地產經營經驗的住宅地產商可能接盤嗎?或許大家還記得2015年的「萬萬合作」,當時雙方最美好的願望就是「把你的重資產變成我的輕資產」。但最後,二者因為「個別商業條款最後沒達成一致」而不得不「黯然分手」。

究竟有哪些癥結在其中我們不得而知,但真相或許是,接手萬達廣場並不那麼容易。

對於萬達廣場的未來之路,商業地產觀察將持續關注。

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