如果萬達真的拋售萬達廣場，有多少人願意接盤？

昨日，有傳言稱萬達要拋售萬達廣場（相關乾貨）抵債，隨後被萬達闢謠稱「純屬誤讀」。但換個角度，如果消息是真的，又有多少人願意接盤？

「拋售資產抵債」純粹是誤讀

昨日一早，有媒體爆出，開業不足15天的南昌西湖萬達廣場已經悄然" 易主"，接盤者是珠江人壽保險股份有限公司。

隨後，柳南萬達廣場、棗莊萬達廣場、鹽城萬達廣場、焦作萬達廣場等四個項目的股權變更也相繼曝光，投資主體從「大連萬達商業地產股份有限公司」變成了「中信信託有限責任公司」。

此消息一出迅速引起行業關注。「世紀併購案」才剛剛過去，萬達旗下5個萬達廣場又悄然易主，外界有人猜測：萬達要繼續拋售資產抵債？

很快，萬達就出來「闢謠」了，稱「這純粹是誤讀」。萬達在聲明中表示，南昌西湖萬達廣場是萬達集團第一批輕資產項目，在項目簽約之時就確定了物業產權屬於珠江人壽所有，現在項目建成了，就把產權移交給了珠江人壽也是同理。

在2016年萬達集團的工作報告中，王健林曾很詳細地解釋過萬達輕資產模式。

他介紹說，萬達的輕資產模式分為兩個類型：一是投資類萬達廣場，即投資者「拿錢下訂單」，萬達負責找地、建設、招商和運營。二是合作類萬達廣場，即投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者佔七成，萬達佔三成。

萬達此次透露，目前萬達已開業的205個萬達廣場中，有31個是輕資產項目，佔比約15%。而2017年上半年，新開業萬達廣場有14個，其中輕資產項目9個；下半年，萬達還將新發展萬達廣場26個，且全部為輕資產項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，這類股權調整對於萬達廣場的經營其實沒有較大影響。

高負債率難題仍舊存在？

雖然萬達方面聲稱此事是「誤讀」，但從外界激烈的反映來看，萬達的負債率仍是外界關注的焦點。早在一周前，王健林在萬達、融創、富力併購案的發布會上宣布，萬達根本不存在高負債的問題。

他稱：「本次轉讓后，萬達商業貸款加債券近2000億。萬達商業賬面現金1000億（不含13個文旅項目賬面現金300億），加本次轉讓收回現金680億（含回收往來款），現金共計約1700億。萬達商業決定清償大部分銀行貸款。萬達商業還有1300億銷售物業存貨，全部賣掉也可以收回幾百億。到年底，萬達商業持有3300萬平方米商業物業，2018年租金超過330億。今後5年，預計萬達商業租金年均增長20%左右。」

萬達集團官方微信公眾號將此解讀為：「他的言下之意，償還2000億借款根本不在話下。」

（資料來源：萬達集團官方微信）

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分認為，早年王健林曾說過，商品房的預售會計算在企業的負債率里，所以企業規模越大，負債率越高。無論從萬達發展輕資產的需求還是企業現金流的需求來看，萬達通過出售萬達廣場緩解現金流壓力都是沒問題的。

但協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖卻有不同看法。他對商業地產觀察表示，萬達高負債率的問題仍舊存在，因為剝離了文旅項目和酒店項目，萬達商業剩下的都是萬達廣場。

了解萬達發展的人都知道，萬達早期的發展得力於「銷售+自持」物業雙輪驅動的開發模式。而據萬達集團2016年工作報告顯示，2016年萬達商業總收入為1430.2億元，其中地產收入為1122.7億元，租金收入為195.8億元。

由此可見，萬達商業主要依靠土地增值和銷售型物業增收，而非租金收入。然而如今，二三線城市商業地產存量過剩已成為行業共識，加上零售業態受互聯網電商衝擊過大，租金收益是否穩定提升仍不容樂觀。

同時黃立沖還注意到，企業在海外投資存在較大的「非理性」因素，不少交易利用基金將收購價格做高，從而套現外匯，並不是從投資回報率的角度理性投資。

而在過去5年，萬達在海外投資的總金額超過2451億元，黃立沖認為，在後續發展中，萬達可能會遇到項目投資回報率不高，或者項目經營不好等問題。所以，從萬達長期發展來看，仍舊存在負債率高的問題。

如若拋售，誰會接盤？

在業內人士看來，無論從負債率的角度還是輕資產的角度，萬達集團都極有可能拋售萬達廣場。

一位不願意透露姓名的知名開發企業的高層向商業地產觀察分析，萬達後續一定會拋售萬達廣場，這是它的戰略使然。他還向筆者透露，作為同行，在價格合適的情況下，他所在的企業有可能會選擇接盤萬達廣場。

不過他也強調，如果萬達想按照出售文旅城的方式將資產賣給收購方，運營權仍保留的話，那他恐怕不會接受。

他解釋說，融創買走的文旅項目，實際上是萬達文旅項目中可銷售型資產。由於融創對商業地產的運營並不在行，所以它把自持經營型物業留給了萬達。

但同樣的方式對於萬達廣場並不可行，因為萬達廣場是純粹的經營性產品。對於運營者而言，影響商場經營最重要的因素是品牌。換句話說，品牌是你的，廣場就是你的。如果把資產買下，運行方仍舊是萬達，那項目的可操控性上就大打折扣，這對於有運營經驗的開發公司而言是不願意接受的。

既然如此，那沒有商業地產經營經驗的住宅地產商可能接盤嗎?或許大家還記得2015年的「萬萬合作」，當時雙方最美好的願望就是「把你的重資產變成我的輕資產」。但最後，二者因為「個別商業條款最後沒達成一致」而不得不「黯然分手」。

究竟有哪些癥結在其中我們不得而知，但真相或許是，接手萬達廣場並不那麼容易。

對於萬達廣場的未來之路，商業地產觀察將持續關注。