在調控的同時解決樓市結構性問題

  國家統計局2月22日發布了1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀中指出，從環比看，一二線城市房價漲幅進一步回落。初步測算，1月份一線城市新建商品住宅價格環比繼續持平；二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；三線城市新建商品住宅價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

  應當說，基本止漲這個結果是在嚴厲的調控政策實施后取得的。因此，在短期內看，止漲可能只是政策強壓下的一種反應，而不是代表整個市場的轉向。比如今年一月居民部門新增中長期貸款高達6293億元，在嚴格的調控政策下，房貸還能創下如此高的紀錄，說明市場情緒依然洶湧。

  考慮到樓市的區域性特徵，因城施策的調控政策是合理的。但是，關鍵是要讓北上廣深等一線城市樓市企穩，因為這些被視為具有稀缺資源且聚集大量財富與人才的城市，上漲的動力很強；而一旦這些城市開始上漲，就會在短時間對其他二三線城市形成「示範效應」。

  熱點城市都實施了比較嚴厲的房地產調控措施，但其他一些與房地產相關的政策卻可能不利於樓市的長期穩定。比如北京剛剛通過的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，今年全市計劃供地3900公頃，相比去年計劃減少了200公頃，其中住宅用地僅為610公頃，相比去年1200公頃的住宅用地面積，減少了近一半。而2015年、2016年北京市住宅用地供應已經是較大幅度的負增長。以往的經驗表明，土地供應計劃減少可能會在市場上製造住房供給減少的預期，從而推動樓價上漲。

  上海在暫停百餘個商住項目的銷售之後，又對「類住宅」 項目進行拆除裝修、修改圖紙、變更設計等整改處理，經過整改后，項目將完全失去居住功能。關於商住項目的爭議比較多，上海進行整改是合理的。但商住房能夠滿足一部分居住需求，商住房減少可能意味著對住宅的需求會增加。這些轉移過來的需求可能對市場形成上漲壓力。

  另一方面，調控政策從信貸下手，多個城市的銀行減少了首套房的利率優惠，很多城市出台了更為嚴格的限購措施。這種抑制需求的做法在過去樓市調控中常見，但是形成的後果是，它會積累更多的潛在需求。一旦遭到抑制的需求在調控政策取消后釋放出來，就可能構成推動房價大幅上漲的力量。要滿足現實的與潛在的住房需求增長，有效的辦法是增加供給。但目前來看，一線城市並沒有採取增加供給策略。

  另外一個可能刺激樓市上漲的因素正在聚集，那就是通脹。國家統計局公布的數據顯示，1月份，CPI同比上漲2.5%，PPI同比上漲6.9%。而目前金融機構一年期存款基準利率只有1.5%。PPI大漲意味著製造業的長期真實利率大幅下滑，這會刺激企業借款投資；居民也會擔憂存款縮水而繼續尋找適宜投資的資產，而樓市早就成為人儲蓄保值增值的投資首選。此外，由於真實利率的大幅下降，積極財政政策推動基建復甦，再加上供給側結構性改革的推進，以及美國經濟復甦的勢頭得到穩固，今年經濟增長可能比預期的要好，而這也必然會對樓市構成上漲的壓力。

  由於大城市減少土地供應而造成供給的不足，房價可能面臨上漲的長期壓力。而高房價最終會傳導至租金、人工成本，從而推動通脹。通脹又會反過來刺激人們購買住房以避免儲蓄貶值。這是一個惡性循環。因此，政府部門應該抑制住房價格進一步升高，造成經濟成本大幅上漲，削弱經濟增長的效率與競爭力。目前看，多數城市的房地產政策仍然是以維穩為目標，沒有從根本上解決市場存在的結構性問題，這不利於抑制資產泡沫，更不利於防止金融風險。因此，在各地實施嚴厲的調控措施的同時，還應該著手解決結構性的問題，使房地產市場的供需增長更加均衡。

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