2017，北京樓市的冰與火之歌

  今年的北京樓市，在行政之手的撥弄下，已經不能用常理來判斷走勢，但是，一些客觀的市場現象仍舊可以作為參考的樣本，讓我們在充滿懸疑的2017年走的更穩當一些。

  別墅興豪宅冷

  今年1-2月，北京別墅銷量是10萬+頂豪的30倍！

  1008套別墅與34套頂豪，這樣的成交差距前所未有！

  而與10萬+頂豪簽約量同比減少一成相比，別墅銷量同比對比則高達89%。

  在預售、現售價格均被嚴格管控的背景下，北京頂豪在業績與利潤之間艱難抉擇的結果是：不得不無奈地讓出了市場。而低單價、高總價的別墅卻趁機從中得利，蠶食幾近真空的高端市場。

  如果一個開發商手中既有別墅也有豪宅無疑是幸福的，調控嚴格推出別墅跑量保業績，調控一旦放鬆再放出頂豪，打品牌提利潤。但這終歸只是鏡花水月的夢一場。

  營銷人普遍面臨的現狀是，不僅要圖謀當下，完成如狼似虎的KPI，還要志存高遠、布局未來、拿地收項目。

  在前幾年，儘管同樣面臨嚴苛調控但並不是大問題，甚至高階一點兒的營銷人，踩對節點，高峰賣房低谷拿地，一下子就多收了不止三五斗。

  而現在豪宅迫於成本壓力謀求保價，就只能舍量，購房者望房興嘆之餘，只能揮別頂豪，轉身投向別墅的懷抱。

  地市興樓市冷

  如今在京拿地是樁功夫活兒，得精妙掌握高數演算法、得運用合縱連橫的外交手腕、得擁有強大的心臟功能和驚人的臂力……

  土地市場在經歷了去年一年的供應冰點與搶地沸點后，今年終於開閘放水，已經成交的5宗住宅用地，再加上正在出讓的2宗，今年僅一季度住宅用地的出讓宗數已經超越了去年全年。

  開發商在迎來補倉機會之餘，也更加機智。從已成交的5宗住宅地塊可以看出，拿地房企的名單越長，舉牌的次數越短。

  而樓市則不可抑制地向成交谷底滑落。今年1-2月北京純商住宅成交4517套，與2016年同期相比減少了1057套，成交跌幅達19%。

  同樣陡崖般下滑的還有庫存，截止2月28日，北京市住建委官網上顯示的住宅庫存僅有51487套，已經創下前所未有的歷史低位。

  岌岌可危的庫存，昭示出行政限價在一定層面上的必要性，但同時也意味著，限價房商品房/自住房未上市前，這一政策只可能鬆口、而不會解禁。

  二手興一手冷

  在一手市場的冷清局面下，暗流涌動的則是二手市場。

  今年1月，一、二手住宅成交比是1：5.2；2月提升至1：5.9；3月，也許將是1：10！

  得出這一數據絕非空穴來風，鏈家網站上顯示其2月成交的二手房套數已經高達11981套，鏈家基本佔到北京二手房50%的市場佔比，也就意味著2月二手房實際成交已經超過2萬套，並將由於眾所周知的簽約延後原因，反應在3月的簽約數字中。

  另一個指向性數據是鏈家網上二手房的帶看量，2月高達近70萬次，帶看量已經超越去年各月，同時，2月13.5萬新增客源量也僅低於去年3月。

  幾組數據疊加，反映出一個炙手可熱的二手市場。

  冷與熱、興與衰之間，有其必然性，但更多地是有形之手的威壓，行政管制讓地產行業的從業企業們極不舒服，但如果不管，北京房價會不會坐上火山口？我想，可能性很大。