從熱到爆表到速凍 廣州樓市這半年發生了什麼？

編者按

年中過半，廣州樓市也將面臨「期中考」。考官政策十八般武藝齊上陣，房地產產業鏈的上下游可用「淡」一個字作總結。「調控加碼、廣告法、雙合同、限價、限簽」等頻出的上半年，房地產市場趨於規範和理性，房子的居住屬性是否回歸？2017年下半年是否是購房者最佳置業時機？這些問題只有時間才能給予我們答案。但2017無疑是開發商們最艱難的一年，「野蠻生長」的地產開發模式已然成了過去式，除了政策施壓外，土地成本、產品品質追求、年輕一代購房者置業需求多元化等因素，房企開始尋覓房地產行業新的運營和盈利方式，以迎接大洗牌時代的到來。

不知不覺，2017年已經過半。回顧這半年來廣州樓市，猶如做過山車一般刺激。自2月下旬開始，廣州樓市連續六周成交維持在2000套以上的高位，而在「317新政」和「330新政」的重拳打擊下，廣州樓市開啟「速凍」模式。無論是一手供應還是成交都大幅下降，市場籠罩著一股濃烈的觀望情緒。那麼，2017年上半年廣州樓市將交出怎樣的成績單？

成交超5萬套！還是歷史第二名

廣州樓市在經歷史上最嚴調控之後，成交確實進入一個「冷靜期」，但是也沒有傳言中的那麼不堪一擊。根據安居客數據監控中心的數據顯示，截至6月30日，廣州11區一手住宅網簽一共50774套。

對比近8年的數據我們發現，去年上半年廣州樓市成交創下歷史新高，成交量也不過是57000套，2015年上半年更少，僅為42401套。由此可見，今年上半年一手住宅的成交量僅次於去年，成績還是相當不錯的。

「月考成績」：起伏較大 新政成「滑落」拐點

1月底到2月初，受春節影響廣州樓市成交比較低迷。而到2月中旬，年味逐漸退去，廣州樓市變得熱鬧起來。根據數據顯示，自2月20日開始，廣州連續六周的成交都維持在2000套以上的高位。而在兩會期間，政策收緊的風聲不斷傳出，廣州許多項目也是加緊網簽。這也直接導致各區域網簽量的增長。而「330新政」的出台成為網簽滑落的拐點，新政后首周廣州的成交銳減7成。而在短短兩個月的時間裡，廣州樓市成交經歷從高點急速下降，猶如坐過山車一樣。

「均價成績」：整體穩定 或與限價限簽有關

均價方面，根據安居客監控中心數據顯示，上半年廣州全市的均價為16566元/㎡。同比去年的15878元/㎡幅度上漲4.3%。其中，均價最貴的是天河區，為46878元/㎡。價格最低的是從化區，均價為9792元/㎡。值得關注的是，向來均價較高的越秀區，上半年的整體均價僅為27829元/㎡。分析其原因，可能是受限價限簽或回遷房網簽的影響，拉低了區域的均價。

據了解，為了抑制房價過快增長，政府對一手房實行限價、限簽的政策。而在廣州樓市蒸蒸日上的情況下，開發商自然不願降價出售，因此，「雙合同」現象再次抬頭。這樣，開發商和買家在不高於樓盤在政府備案的指導價下正常做銀行按揭，而高出指導價的部分，則以裝修合同等其他方式簽訂，這種裝修合同有的需要一次性付清或者3年內付清，無形中增加了買家的購房壓力。「雙合同」會導致網簽的價格數據嚴重失實，同時危害購房者利益。目前，廣州很多區域已經開始打擊購房「雙合同」。

「庫存成績」：消化周期6.7個月 熱門區域仍缺貨

根據陽光家緣的數據統計，截至6月底，廣州一手住宅庫存637.6萬㎡，環比上個月小幅度增長1.7%。消化周期由於成交量的減少而延長至6.7個月，環比上漲15.5%。不過，全市各大區的庫存仍然不平衡，部分熱門區域的消化周期例如黃埔、增城仍然比較低。其中，黃埔的庫存量為56.13萬㎡，增城庫存量為92.9萬㎡，但由於這兩個區域去化速度快，其庫存周期不足3個月，仍處於比較缺貨的狀態。

「高分」區域:增城最好賣 花都逆勢崛起

區域成交方面，增城區憑藉13106套的優勢牢牢鎖定全市銷冠的寶座。緊隨其後的是黃埔區，上半年一共成交9276套。值得關注的是，花都區在市場成交整體回落的情況下，逆勢而上成交量大增。整個上半年憑藉8779套的成交位居全市第三位。其中，花都銷售熱盤有廣州萬達城、自由人花園、天馬河公館等。據悉，花都今年年底將開通捷運9號線，加上目前房價正處於價格窪地，區域潛力被廣泛看好，因此很多人湧入買房。

「學霸」盤top10：6盤成交過千套

從上半年的成交熱盤來看，增城佔據4個席位、黃埔佔據2個席位，這也進一步證實買家對廣州東部發展潛力看好。在排名前十位的樓盤幾乎沒有新盤，大都集中在郊區的個別大盤。前10位的樓盤成交量均突破900套，其中6個樓盤成交破千套。其中，獲得半年銷售冠軍的是來自番禺的廣州亞運城，一共成交1576套，均價為18097元/㎡。獲得亞軍的是花都區府板塊的廣州萬達城，一共成交1512套，均價為15746元/㎡。而緊隨其後獲得季軍的是南沙的陽光城麗景灣，一共成交1188套，均價為12507元/㎡。

下半年預估：樓市有望回暖

廣州樓市儘管上半年經歷史上最嚴格的調控，但「期中考」還是交出了不錯的成績單。那麼下半年廣州樓市會怎樣走呢？根據安居客數據中心監控的數據顯示，6月份廣州新建商品房預售證的發放速度迅速加快，根據陽光家緣網站的預售證信息，截至28日，6月廣州全市批准商品房上市20068套。其中住宅批複數已達14001套，相比5月的3191套住宅超出1萬套。如果這些房源順利入市，購房者新貨選擇少的局面將得到緩解。另外，據以往的經驗，一些有自住需求的買家也會在傳統的「金九銀十」樓市旺季選擇出手，因此樓市有望回暖。