三條消息看完，開發商要哭了！房企壓力前所未有！

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理財攻略記

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繼5月M2跌至歷史最低、美聯儲宣布加息同時公布縮表計劃之後，6月15日晚又有3條消息，預示開發商日子將越來越難過。

消息1：北京今後五年將再建150萬套房；

消息2：上海房貸增速連續6個月下降；

消息3：恆大地產開始重點抓銷售回款。

上述三條消息分別指向三個層面：供應、信貸和銷售。

1.北京今後五年再建150萬套房

北京加大供應，今後五年將再建150萬套房。

北京住房保障辦公室主任鄒勁松6月15日在新聞發布會上表示，北京將堅持新增建設與盤活存量並舉，未來五年將新建150萬套住房，包含25萬套自住型商品住房和20萬套中低價位、中小套型商品住房。

二線熱點城市南京近期土地供應量大爆發，一周內3次掛牌，共推出32幅地。而且多塊地最高拍賣限價低於前期。

此前的4月初，住建部「對症下藥」，明確要求45個城市要增加土地供應。

2.上海房貸增速連續6個月下降

6月15日晚央行公布的數據顯示，上海房貸增速連續6個月下降，5月上海個人住房貸款新增154.86億元，環比少增31.37億元。

眾多周知，寬鬆的信貸政策成為這一輪房地產牛市的重要推手。但隨著信貸額度降低、房貸利率提升，過去的好日子一去不返。

而美聯儲宣布加息同時公布縮表計劃，樓市信貸方面只會進一步收緊。其實，央行早已展開行動。

近期公布的5月M2同比增速首次降至個位數9.6%，為歷史上最低。央行有關負責人明確表示，M2低增速可能成新常態。

3.房企開始重點抓銷售回款

房企銷售壓力越來越大。同策諮詢研究部總監張宏偉，在其朋友圈公布的圖片顯示，恆大地產開始重點抓銷售回款。他認為，所有房企都一樣，因為限價限簽回款成為現階段第一目標。

國家統計局新近公布的數據，也反映出房企銷售壓力與日俱增。

如上圖所示，銷售量增速下滑，但購地量及投資量增速上揚，形成了一個顯著的剪刀差。

4. 房企即將迎來償債高峰

房企開始重點抓銷售回款背後，是房企越來越重的償債壓力。

Wind資訊5月初統計顯示，房地產企業待償還債券規模2.12萬億元，其中未來一年將有1055.86億元債券到期。2016年上市房企的平均資產負債率已達77.26%。

銷售遇冷疊加償債高峰期來臨，房企資金壓力加大。

在經歷了2015-2016年的大規模發行后，地產債券已漸進償還周期。Wind資訊統計數據顯示，房地產企業目前待償還的債券數量累計已達1996隻，待償還債券規模2.12萬億元。

未來一年，房地產企業需到期償還的債券數量達302隻，債券累計到期規模1055.86億元。

其中，今年8、9月份地產債到期規模將分別達到112.87億、113.17億，相繼刷新單月歷史新高。

今年前四個月，房地產行業發債112隻，融資規模1096.99億元，發債規模佔比1.11%。而去年同期房地產行業發債463隻，融資規模4832.47億元，發債規模佔比5.37%。

實際上，除了銀行貸款和公司債外，地產企業股權融資、ABS、信託、資管融資等各類渠道均有收緊，融資緊張未見絲毫改善信號。

房企負債率回升

得益於2016年市場火熱，地產企業利潤豐厚。

廣發證券樂家棟研報統計，66家樣本上市房企2016年整體營業收入1.43萬億元，同比增幅超過29%，營業利潤1930億元，同比增幅超過31%。

但同時，房企負債率亦同步上升。

Wind資訊統計數據顯示，A股136家上市房企2016年負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增幅25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企負債達362億元。

其中，有32家資產負債率超過80%紅線，佔比接近24%。此外，剔除預收賬款后的資產負債率超過70%的有45家，佔比超過33%。上市房企的平均資產負債率已達77.26%。

更大挑戰在後面

不僅如此，隨著調控的深入，房企還更大挑戰還在後面。

5月9日，社科院就《房地產藍皮書》舉行發布會，藍皮書執行主編王業強表示，預計2017年商品住宅銷售面積有可能出現5%到10%的負增長。

住宅開發投資增速將明顯放緩，隨著商品住宅銷售面積增幅減小，甚至出現負增長，住宅開發投資的增速也將放緩，住宅價格漲幅也將回落。

此外，北上廣深已全部上調房貸利率。

隨著調控的層層深入，未來進入「四限」（限購、限貸、限價、限售）的城市還將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四、線城市，或面臨調整風險。

隨著銷售放緩，房企流動性風險勢必加劇。目前除了國內發債逐步到期外，伴隨著房企海外發債的增加，這部分債券到期壓力也開始逐步集中。

海通證券首席經濟學家姜超此前研報分析，海外債券到期壓力逐漸增多，未來3年待償債券超過350億美元。

前期融資產生的大量債務逐漸到期，國內融資何時放鬆尚不可知的背景下，房地產企業債務償還問題將逐漸浮出水面，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險的爆發。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，前兩年寬鬆的融資環境已經過去。

去年11月份以來，房企融資環境收緊，去槓桿力度加大，加上今年調控政策全面加碼，預計明後年償債高峰期來臨時，會有一些房企難以承受資金壓力。

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