樓市去庫存回溯：待售面積下降14%，三四線分化邏輯漸變

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導讀：業內人士認為，三四線城市之間的差異會越來越大，說明房地產市場發展到這一階段，城市規模已經不是判斷市場前景的唯一標準。未來將更多是區域的概念，其所在區域的經濟水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素。

來源丨21世紀經濟報道（jjbd21）

記者丨張敏 北京報道

曠日持久的樓市去庫存進程，正隨著供需兩端的發力，而逐漸體現出效果。

統計局數據顯示，截至今年前7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約14%。

但不同城市之間的去庫存進程並不一致。民間機構統計顯示，經過本輪市場上升周期，一些城市的庫存規模出現腰斬。但仍有大量三四線城市，庫存幾乎沒有變化。

分析人士認為，這種局面體現出樓市形態的進一步分化，三四線城市之間，經濟、資源、人口、環境等的不同，已經極大影響到樓市的供需形勢。在下一輪上升周期中，這將對市場帶來深遠影響。

國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。

也即，自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

上述庫存的增加主要來自三四線城市。分析人士指出，城市範圍擴張、舊城改造等，促成了土地供應規模的增加，進而增加了商品房的供應規模。但由於經濟基礎薄弱、產業集中度弱、人口外流等因素，使這些房屋的去化速度受到影響。

相比之下，熱點一二線城市因土地供應有節制、市場需求量大，並不存在明顯的庫存壓力。根據易居克而瑞的統計，自2010年以來，北京商品房可售規模的變動幅度基本不大，去化周期大多維持在10個月上下的水平，最長也不足18個月，最短時僅為6個月。

隨著房地產交易的升溫，從2016年2月開始，整體庫存逐漸下降。根據統計局數據，到今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1萬平方米，降幅約為14%。已經恢復到2015年初的水平。

平安證券認為，除銷售明顯增長外，部分城市近幾年來的供地節奏明顯放緩，也是庫存規模大幅下降的原因。

按照一些業內人士的觀點，當前房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增速都在回落，若市場交易熱度能夠持續，總體庫存仍有進一步減少的可能。

民間機構的統計數據更為樂觀。克而瑞近日發布報告指出，截至 2017年7月底，該機構監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環比減少0.5%，同比減少11.1%。當前庫存規模相當於2013年9月的水平。

上述80個城市多為一二線城市和較為熱點的三四線城市，其市場交易熱度要高於全國平均水平，因此去庫存力度也更大。

但若分城市來看，差異同樣存在。上述機構指出，對於一線城市來說，庫存規模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，當前繼續下跌的空間不大，近期還有抬頭趨勢。但二線城市和三四線城市的庫存仍然在繼續去化過程中。

作為此前的庫存「重壓區」，三四線城市的去庫存進程值得關注。

去年末以來，三四線城市逐漸取代一二線城市，成為市場交易的熱點。有機構認為，除資金溢出效應和城鎮化進程外，還因為三四線城市的庫存已到低位，市場的供需形勢已經發生逆轉。

平安證券指出，三四線樓市的庫存過剩局面已經大為改善，其市場的升溫，將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

據該機構統計，2016年，三四線城市新開工面積同比僅增5.5%，遠低於全國（8.1%）和40個大中城市（12.1%）的水平。從2012年以來的儲備和去化來看，當前三四線城市的去化周期僅為1.46年，同樣略低於全國平均水平及40個大中城市的水平。從購買力來看，三四線人均可支配收入與房價比為6.4，遠大於全國（4.7）和40個大中城市（3.9）。這些數據說明一個事實：三四線城市的庫存大幅縮減，購買力十足。

華泰證券也認為，三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經被證偽。在供需關係相對合理的基礎上，三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。該機構認為，這個趨勢將可能持續3-5年。

上述觀點有一定的邏輯合理性，但並不足以反映市場全貌。

據克而瑞統計，即便在三四線城市中，庫存情況也存在明顯差別。如九江、滁州、馬鞍山、張家口等地，庫存下滑了40%以上；但在惠州、東莞、香河、大廠等地，7月末的庫存規模同比上漲幅度均超過14%。

某房企人士也向21世紀經濟報道表示，三四線城市內部出現明顯分化。「我們調研的有些城市，庫存的確下滑了很多，但很多城市還是蕭條景象。這種情況經常發生在兩個相鄰的城市之間。」

上述人士表示，從房企的角度來看，更願意布局熱點城市和城市圈周邊的三四線城市，從而能更好地承接外溢需求。而對於其他三四線城市，企業傾向於選擇「經濟基礎較好；擁有能源、旅遊等資源；人口結構合理、最好是人口凈流入」的類型。

「三四線城市之間的差異會越來越大，說明房地產市場發展到這一階段，城市規模已經不是判斷市場前景的唯一標準。未來將更多是區域的概念，其所在區域的經濟水平、資源稟賦、人口吸引力才是最重要的因素。」該人士表示。

上述人士還認為，隨著供需基本面的差異，在下一輪市場上升周期中，三四線城市的表現也將出現差異。「有些城市的表現將越來越接近一二線城市，如需求強勁、去化快速；有些仍是傳統三四線城市的狀態，市場交易相對平穩。」

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本期編輯 陳思