限售把炒房客被逼入絕境

當下應是史上樓市最嚴調控期，已有45個以上城市出台各種房地產調控政策140餘次。最近政策又有新變化，限購、限貸后的大殺招——「限售」來了。3月25日，廈門市對商品住宅出台了「限售」政策，標誌著「供給端」樓市調控的展開。截至14日，已有10餘個城市發布房地產「限售令」，對「拿房即賣」說「不」。

「T+N」年交易制度設置了已購商品住房轉讓年限，即在房子正常交易后規定購房者在幾年後才能進行第二次交易。

廈門：新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。

成都：高端人才所購住房5年內不得上市轉讓。

福州：新取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

青島：房屋取得不動產證后滿2年方可上市交易。

廣州：新購買住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓。

福建長樂：取得不動產證未滿兩年的，不得上市交易。

常州：新購房滿2年方可上市交易。

惠州：新購買的商品住房滿3年方可轉讓。

珠海：新購房屋3年內禁止交易轉讓。

東莞：升級限購，滿2年才可交易。

揚州：產權未滿兩年不得交易。

杭州：企業購買區域住房需滿3年方可上市交易。

海南：新購房須取得不動產權證滿兩年後方可轉讓。

限售可以極大遏制房地產炒作，這被視為「斬斷樓市流動性」的狠招。而當下，樓市也呈現出「城市圈+認房認貸+限售」的調控新特徵：

在京津冀、珠三角、長三角等地區，都出現除了中心城市調控升級外，周邊的十餘個城市(縣、區)也升級限購的狀況。這就相當於在熱點城市周邊築起一道道圍牆、關住炒房客，同時這種聯動措施能夠減小由於限購出現的「溢出資金」，在其他市場上興風作浪。

財經問題專家王亞宏認為，對於房地產市場來說，這個春天非但不寂靜，而且是發生了太多的喧囂。先是一線城市和某些二線城市的房價在春節又掀起了一輪漲價潮，緊接著又是各種調控政策紛紛出台，隔三差五就扔出一顆「王炸」，力圖為已經有泡沫化傾向的市場降溫。

在一系列調控政策中，提高抵押貸款利率對房地產市場造成的影響將最為顯著，這種下調買房槓桿的措施，兼顧了剛需者和低收入者的居住需求，是真正實現「房子是用來住的，不是用來炒的」這一屬性的客觀要求。此外，隨著貨幣供給增速的大趨勢出現變化，一直破遭詬病的房價背後的金融推手也會隨之減弱。

住建部的新政策規定：住房庫存消化周期超過三年的城市要停止供地，而住房庫存消化周期在一年以下的城市要增加供地。這方面政策的意義在於，在合理的國土開發規劃之下，形成有彈性的可持續供給，來瓦解市場的投機心理和恐慌情緒。

在房地產市場上，並不存在只吹不破的泡沫。近來調控政策層出不窮，讓市場意識到政府「調控彈藥庫」里的「彈藥」還很充足，以及本輪調控的決心也很大，這能對炒房者起到有效的震懾。各方都在期待地產市場在度過一個不寂靜的春天後，會有一個寧靜的夏天。

限購政策在全國不斷擴散，對當地房價到底有什麼影響？這得分層面來講：

一線城市房價的購買力是全國乃至全世界的購買力來決定的，北上廣深的房價，不是你當地小老百姓說的算的。所以一線城市不缺錢，之所以出台限購政策只是為了減緩房價的上漲。

但二線城市一般是省會或區域的經濟文化中心，房價購買力從周邊城市吸引來，一旦一刀切限購，可能喪失吸引外部人才的魅力，阻礙高科技等產業進駐，晉陞為一線城市的可能性大幅削減。

至於三四五線城市，除了離一線核心城市近的、有溢出效應的，其他城市如果限購，那房價可能直接下跌。

所以，全國房價越限購越漲的幻覺僅僅存在於一線和1.5線城市。二線核心城市也具備一線城市大部分的城市功能屬性，限購也不怕，但是限購對城市的傷害太深。而三四五線城市，基本上只要限購就完蛋。

多年來的經濟一直靠投資拉動，但過去印3塊錢鈔票就能撬動2塊錢的GDP，現在要印4塊錢才行。繼續靠央媽放水刺激經濟的路已經走不通了。央行行長周小川表示，大方向上，大家都意識到了貨幣政策所面臨的局限，是時候考慮如何以及何時退出量化寬鬆的問題了。

講真，貨幣大放水的時代已經結束了。央行必然會加息或者變相加息從而引導流動性收緊貨幣銀根，貨幣流動性現在絕對是收縮趨勢。

最近一個季度以來，人民幣強勢的表現也讓眾多一根筋看空的財經人士大跌眼鏡。難道人民幣真像央行人士所稱「人無貶基」么？

其實，不管是美聯儲還是美國政府，都希望美元的利率能往上走，匯率往下走，這符合美國經濟基本面和美國利益，並且符合市場規律；而下半年要召開十九大，人民幣匯率保持穩定可謂政治要求，所以中美雙方在人民幣匯率問題上的態度上難得的保持了高度的一致。

更重要的是資本的轉向。

此前歐洲的動蕩讓資金選擇了美元這個避風港，但川普說的很多大話現在看來無法兌現，其後面的稅改和基建能不能按預期兌現是未知數，資本對川普政府所承諾的未來預期必然打了折扣。

同時歐、日、英包括都已停止進一步貨幣寬鬆，這樣就導致資本中短期出現了轉向：流出美國，返回歐洲和亞洲新興國家。最近兩三個月美元指數下調，人民幣貶值壓力驟減，甚至隨著美元回調加深，人民幣開始出現升值趨勢。

所以，三大預期的全面逆轉，對於未來半年的投資方向有重要指導意義。作為投資者，要緊盯資本動向，佔據金融制高點看待目前的房地產、貨幣、匯率現狀，為未來提前做好準備。（註：本文為節選，文章僅代表作者觀點。）

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