三里屯世茂工三要有新主人了？據說是萬科……

近日，樂視出售北京三里屯世茂廣場又有新動態，據經濟觀察網報道，接盤者是萬科，對價約40億元人民幣。

昨晚，據經濟觀察網報道，樂視控股正在與萬科商談出售樂視控股旗下位於北京三里屯的世茂廣場，樂視方面希望的對價約40億元人民幣。

而這些信息，是樂視CFO張巍在與樂視債權人溝通中透露出來的。在6月2日，債權人聚集在樂視大廈，樂視CFO張巍與債權人就樂視償還供應款進行了商討。

張巍在與債權人溝通中，透露了對此事抱有期待態度。他指出，世茂工三廣場如成功出讓，銀行擠兌和供應商欠款會解決，部分銀行可繼續給樂視續貸。只要樂視業務穩步發展，資金問題是可以解決的。

為此，商業見地向萬科方面求證此事，對方回應對此消息並不知情。

1

樂視接盤不足一年

此前商業見地對此樂視出售該項目進行過報道，事實上，樂視接盤世茂工三還不足一年。

2016年5月份，世茂股份有限公司發布公告稱，該公司將向樂視控股(北京)有限公司轉讓下屬世茂新體驗公司持有的北京財富時代置業有限公司及世茂商管公司持有的新世紀公司100%股權，交易價格分別為29.20億元、0.52億元，合計29.72億元。

根據公告，北京財富時代置業有限公司主營業務為房地產開發，截至2016年3月末的總資產為40.6億元，凈資產為25.49億元。而北京百鼎新世紀商業管理有限公司主營業務包括銷售食品、園林綠化服務、企業管理、投資管理。

據世茂股份披露，根據測算，該公司本次股權交易預估收益約為7億元，同時通過此次交易，該公司將與「樂視控股」在多元化領域展開積極合作，從而進一步優化公司的業務結構，此次交易符合公司整體利益，對公司的經營業績將產生較大的積極影響。北京財富時代置業旗下的主要項目，是位於北京三里屯的商業地產世茂工三。

世茂工三位於北京朝陽區東三環附近的三里屯，緊鄰使館區、燕莎商圈及CBD等黃金區域，涵蓋商業、寫字樓等業態。

從世茂股份有限公司剝離出來后，世茂工三的新主人既非開發商也非地產基金，讓樂視在彼時賺足了眼球。

但商業見地了解到，自接盤世茂工三后，無論是財務投資還是參與運營，未在公開場合看到樂視方面的回應。

今年1月，陷入了資金困境的樂視獲得融創、樂然投資和華夏人壽168億元的投資，其中賈躍亭在山西的老鄉孫宏斌，利用旗下的融創投資了150億，目前稱已到位124億。

但這筆資金遠不能解決樂視的資金危機，除了引入外部投資，樂視內部並未停止節流。據媒體報道，樂視先後放棄了亞冠和中超的版權，同時也放棄了20億美元收購美國電視機廠商Vizio的交易。

今年4月20日路透社爆出，樂視正洽談出售去年花了近30億元收購的世貿工三房地產項目，以緩解資金緊張。

據經濟觀察網報道，此前有多家排名前十的房企均對該項目有所關注，但並未真正出手。目前樂視正與萬科洽談，但商討結果尚不可知。

2

世茂工三運營現狀

雖然眾多名企都有關注此項目，想據商業見地之前的踩盤發現，項目運營情況並不十分理想。

位於時尚潮流聖地三里屯商圈的世茂工三，與只有一路之隔的三里屯太古里的人潮湧動相比顯得十分冷清。即便是午間時段，也未能見到顧客盈門的盛況。

在世茂工三的一樓，沿街商鋪有星巴克、無印良品、UR等主力店鋪，給商業見地留下不錯的第一印象。

但實際走進商場卻是另一番景象，究竟經歷了百貨到購物中心的轉型，且於去年易主的世茂工三，如今的發展狀況如何，商業見地做出以下幾點總結。

❶ 體驗感不強，公關空間利用不合理

筆者從正門進去，首先映入眼帘的就是一層公共空間的品牌展銷會。在筆者的印象里，這是幾年前百貨業態里常見的品牌促銷活動。近年來隨著百貨業的衰敗，這種低價高人氣，散亂無組織的展銷會已經很少見了。

追求體驗式消費的時代，公共空間的合理利用對於消費者而言尤為重要。如今的一些購物中心會保留一大部分公共空間，用來做展或者舉辦以吸引客流為目的的活動。而世茂工三卻將一樓大面積公共空間讓給品牌商用來甩賣過季商品，不知是作何考慮？

❷ 客流稀少，店鋪打折情況明顯

與其他購物中心一樓人流密集的現象不同，世茂工三一樓只有零星幾個店鋪有消費者購物，而這幾家店鋪無一例外的都在進行大規模的打折促銷活動。這種現象甚至讓筆者懷疑，世茂工三莫非真的要出售？

筆者詢問了一樓一家正在打折的女鞋店的店員，是否在做撤店準備，店員表示並不知情，目前沒有接到撤店通知。筆者繼續追問為何商場眾多店鋪都在做促銷時，店員解釋說目前正值春夏交季，換季打折對於任何商場來說都很常見。

但就筆者目測，這家女鞋店內的鞋款並不是當季或上季鞋款，很多都是過時的老樣子，很像是庫存貨。而且店鋪裝修也十分簡單，與其他購物中心內的品牌店鋪使出渾身解數，將裝修風格作為吸引客流的法寶相比，這間店鋪很明顯不把店鋪設計當回事。難免讓人認為這就是一家名副其實的折扣店。

與一樓人流稀少的狀況相同，世茂工三的其他樓層也均表現出了冷清的狀態。筆者觀察發現，與其他購物中心午間時段吃飯等位的情況不同，世茂工三內的任何一間餐飲店鋪都有很多閑置空位。甚至連呷哺呷哺、南京大牌檔、綠茶等知名餐飲店鋪都是推門就進，隨時有位。

❸ 業態分佈不均，品牌定位不一

每個購物中心在引入品牌和業態上面都會下一番功夫，定位高端的北京skp會以引入奢侈品牌或者設計師品牌為主;定位時尚年輕化的朝陽大悅城以引入快時尚品牌、潮牌為主。品牌定位統一，業態分佈均勻，因此深受消費者喜愛。

據搜房網2011年報道，世茂工三作為三里屯地區的城市綜合體項目，其購物中心的定位是讓業主及住戶以零時間成本解決居住、購物、休閑、辦公、社交等多元化複合需求。因此，其引入的業態多以餐飲和服飾等零售業態為主，有很小一部分兒童業態和娛樂業態。

筆者走訪發現，整個世茂工三的項目中，娛樂業態很少，只在二樓有一家密室逃脫。隨著娛樂業態在購物中心的地位越來越重要，密室逃脫類型的娛樂店鋪已經略顯落伍了。

對於世茂工三的業態分佈不均的情況，仲量聯行研究部分析師鄭碩晨認為，世茂工三有目前能享受到一部分太古裡外溢的客流量，但進駐品牌、商場定位與太古里差異性太大，不能與太古里形成互補。

「一般而言餐飲的聚客能力強，但租金承受能力較弱，太古里希望以零售為主，提高租金收入，已經在控制餐飲的比例，希望其他項目引進更多餐飲業態，拉長消費者在三里屯的停留時間，因此世茂工三與永利屯三里等項目在餐飲方面可以有所體現」。

在世茂工三的零售業態中還出現了一個有意思的現象，其他購物中心很難看到快時尚品牌與本土二三線品牌並駕齊驅的情況。世茂工三卻將UR、熱風等國內當紅快時尚品牌以及Tommy Hilfiger、無印良品、ESPRIT等國際名品與凱薩羅帝、拉夏貝爾等國產品牌聚合在一起，品牌搭配很不合理，使整個購物中心的風格凌亂、不統一。

這種經營狀況下的世茂工三，是否能如約以40億被接盤，讓我們拭目以待。