中國房地產3.0時代開啟：租房買房一個樣？

這兩天被廣州「租購同權」的政策刷屏了。

有人說，房價終於要跌了。

然而，中介銷售說：再不買房，房子都租不起了。

媒體報道中可以看出很大一部專家學者以及大眾並不看好廣州「租購同權」政策的實施，而另一派則更強調「租購同權」政策的引導意義，認為這意味著進入了新的「租賃時代」。

真的能實現「同權」嗎？

這幾日，關於廣東的新政策，媒體討論最熱烈的一點是廣東的「租購同權」真的意味著租房者也能和購房者一樣上好的學校嗎？

也有人認為，租購同權只是「看上去很美」。

廣州市政府辦公廳發布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》明確提出了要賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。但由於優質教育資源是相對稀缺的，生源遠遠超過名校學位名額。很多城市一套房甚至幾年才給一個學位。在優質教育資源供小於求的情況下，存在著如何進行教育資源分配的問題。

《義務教育法實施細則》第二十六條規定：「實施義務教育學校的設置，由設區的市級或者縣級人民政府統籌規劃，合理布局。國小的設置應當有利於適齡兒童、少年就近入學。

當下各地的入學標準基本都是採取三個順位：

第一順位：房戶合一，監護人是房主+戶主；

第二順位：房主；

第三順位：最後才是租房的房客。

目前，在全國大部分城市，如果是租房，其實理論上是能夠上學的，但前提學區有餘量的情況下，而租房上好學校的概率基本為零。

那麼廣東的《方案》出台後，有戶籍的購房者是不是比租房有優先入讀附近名校的權利？入讀順位細則還有待各區發布，但租房者比購房者優先的可能性很顯然極小。

不過，永利寶CEO余剛認為，目前優質教育資源緊缺是事實，但相對於房產，醫療和教育這些用來消費的資源對政府來說更加可控一些，任何政策實施都是一個循序漸進的過程，需要給政策一些時間。

「租購同權」后的房價和租金走勢將如何？

在房地產市場有三個關鍵主體：大眾、銀行和地產企業，余剛認為，「租購同權」政策對於三個主題來說都是可以接受的，是可行的。

首先，對於大眾來說，如果能夠租房然後享受平等教育和醫療資源，那就沒必要必須買房。租房付房租，買房付利息，唯一的區別就是幾十年後有沒有產權。這時候政府只需要做一個引導，促進大眾轉變觀念。

另一方面，房價主要是有錢人炒上去的，老百姓越跟越累。而租購同權給了老百姓一個選擇，當買房熱情不再那麼高的時候，房價不會繼續上升，那時大眾對租房居住的接受度也會有所改變。

而對於銀行來說，存量房貸方面，只要房子不會猛烈貶值，正常還貸還是會繼續，不會出現問題；增量房貸方面，雖然未來大眾購房需求減少，但地產企業的需求會增加。

第三個主體是地產企業。對於地產企業來說，只要投資回報率足夠高，同樣會從事租賃業務。

余剛指出，之所以此前房地產企業對租賃市場不熱衷，是因為房屋建造后直接出售回報率更高。另外，的房屋租售比非常低，只有1-2%，相比之下，其他國家平均租售比是4-5%，甚至能達到6-8%。只要租金回報率有上升，企業仍然會繼續投資地產，盤活上游的建材、鋼鐵行業，達到重新平衡。

而租金回報率的提升有兩種途徑，第一，降房價，第二，漲租金。對此，余剛認為，目前租金上升是一個大概率事件，不過隨著大眾觀念的逐漸改變，不再執迷於購房，房價也可能會小幅回落。

但是，方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志指出，發展住房租賃市場並不意味著房價一定不會漲：「因為房價與供求關係相關，土地供應的緊張等問題，估計短期內難以解決。房價也可能由於出租租金的穩定而得到支撐。對於無力購房的人而言，如果能夠租房都有相關權益無疑是好事。」

80年代末以前是房地產1.0時代，國家分配房子；

90年代商品房出現，開始進入了房地產2.0時代，自己享受產權；

廣州「租購同權」在全國範圍內掀起熱潮，則開啟了未來房地產3.0時代，即市場化的房屋租賃時代。

早在2016年6月3日，國務院就發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確指出要培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設，並且要加大政策支持力度、加強住房租賃監管。如今在一年後，租售並舉終於迎來了政策的落地期。

《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確指出，要培育市場供應，包括發展住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規範住房租賃中介機構，支持和規範個人出租住房。完善住房租賃支持政策，明確各方權利義務，從而達到鼓勵住房租賃消費。完善公共租賃住房，推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。支持租賃住房建設，需要鼓勵新建租賃住房，允許改建房屋用於租賃。《意見》還指出要加大政策支持力度，包括給予稅收優惠，提供金融支持，完善供地方式。在監管方面，還有加強住房租賃監管，健全法規制度，落實地方責任，加強行業管理。

2017年5月19日，住房城鄉建設部又就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，這是首個住房租賃和銷售法規的徵求意見稿。

近日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。《通知》要求，人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

如今一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價高企的背景下，靠單一買賣解決居住問題的時代似乎已經過去，長租公寓等租賃市場的興起正說明了這一點。據鏈家研究院報告，2020年和2025年，房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

發達國家的住房市場自有住房比例並不是太高，租房佔比較大。比如美國租房比例超過50%，德國租房比例超過60%，相比之下，父母們集全家之力也要給孩子買房，「千禧一代」自有住房率已超過70%。

改變舊有的住房發展模式，由購房投資為主轉向租房為主的消費模式很顯然是未來的方向，而」租購同權「則開啟了向」租賃時代」的轉變。