顧雲昌：競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄成為行業趨勢

住建部住房政策專家委員會副主任 顧雲昌  （樂居 李艷艷 發自三亞）7月22日上午，博鰲•21世紀房地產論壇第17屆年會在海南三亞舉行。住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌從市場及政策角度，對當前房地產行業發展趨勢作出深入分析。在接受樂居採訪時，顧雲昌表示，「房地產的發展進程，我給出三句話——競爭加劇，洗牌加快，利潤減薄。」

  就城市更新而言，開發商應如何在其中尋找盈利空間？顧雲昌表示，開發商既要做好城市改造與規劃設計，又要把產業升級與結構改變作為重點，同時還要把改善居民的生活條件加進去。「房地產有兩個風口，一個是城市更新，一個是特色小鎮。我們要認清楚自己的定位，城市的承載能力有限，因此發展速度要慢下來。」

  在北京住宅供應進入改善化與自住房化的今天，開發商全部自持地塊的現象已成土拍市場常態。自持之後如何尋求下一步發展？對此，顧雲昌也提出了改善辦法。

  「目前有不少開發商，開發銷售的本事很大，運營的本事不大，資本運作的本事也不大。因此，諸如自住房、租賃房供應，目的是要解決中低收入家庭的住房問題。」顧雲昌認為，除卻解決中低端住房的供應外，高端方面的住房需求也可以放開，但要注意市場供求關係。在未來，開發商進行資產證券化融資，或成為其中一個方向。

  資料顯示，今年4月，住房城鄉建設部和國土資源部聯合發布通知，要求各地根據商品房庫存消化周期，調整土地供應節奏。通知要求，消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，減少供地；12-6個月的，增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

  談規模：

  問：邁入千億時代的房企應該追求什麼，利潤還是規模？

  答：我們很少聽到房地產企業家跳樓自殺的，因為土地不斷在升值。速度是的特色，企業追求規模是正常的。隨著競爭的加劇，企業個數會越來越少，2020年可能回到5000家，有實力的房企會佔領更多市場份額。上市公司中的利潤差距很大，有的達到12-13%，有的還不到8%。其中，利潤率低的不過是在保持規模。追求效益、利潤還是規模，這是目前企業應該多考慮的問題。

  在未來，會有更多的企業更多的追求利潤，而不是規模。當然，這也不是說所有的小企業都不行。有些地方小房企，房子雖然賣得貴，但賣得很快，因為那些購房者不僅是買管理，還是買生活。

  談調控：

  問：本輪調控效果如何？

  答：調控持續多久？凡是膨脹得快的地方，價格越容易下降。泡沫吹得越大，價格下行越快。因為整個房地產行業是有周期的，三年多一個周期。因此，一二線城市，今年下半年可能下行的城市不多。2018年，樓市可能出現總體下行。

  調控始終在路上，冷的時候升溫，冷的時候降溫，這其中考驗的是調控技巧和水平。因此最好的調控手段，是運用市場手段，加以金融槓桿。供給側改革現在已經開始了，但實際上，目前很多中小城市去庫存任務很艱巨。貨幣量過大，貧富差距過大，土地錯配，是導致房價高企的原因。

  我們有兩句話：調控要引導供求關係，引導正確的預期。行政手段是無可奈何的辦法。強烈的壓制會導致強烈的反彈，非市場行為隱藏著許多風險和腐敗因素，會導致供求市場更加緊張。總而言之，限購政策不是好政策，但沒辦法。政府要把市場搞好，不要強制壓迫，而要引導。

  談熱點：

  1，融創收購萬達文旅項目

  萬達的產業引領了文化、旅遊地產的發展。但在發展過程中，資金缺乏、輕資產對質量要求高、市場形勢、金融局勢的變化都會導致發展受阻。此外，不管是順馳，還是融創，孫宏斌雄心不減當年。故事很生動，客觀發展還要看下一步。

  2，房地產稅何時落地？

  這個沒有得到具體的時間消息。但房地產稅一定會推，儘管其中有阻力，仍需要徵求各方面意見。總體而言，今年不會出台，明年可能會上升到法律層面的研討，但出台也不可能。

  3，行業未來走向如何？

  今年上半年，一二線城市房地產行業特點主要表現在交易量下行。無論在上升期還是在下行期，量的下行會導致價的下行。三四線城市中，量價提升，但上升速度放緩。2016年時，迎來了第二個交易高峰。至於2017年，目前看來下行趨勢還會繼續。