中國產業地產市場發展年報

引言

2016年，無論是政策環境層面，還是市場變化趨勢，產業地產已成為政府、企業、資本關注的焦點，未來，以產業集聚為特徵的產業地產，將著力探索發展模式、運營模式、招商模式的新變化和新趨勢，實現產業地產的轉型升級。本報告聚焦於產業地產，並分析與之密切相關的政策環境、土地市場、企業發展等內容，旨在為行業提供借鑒。

01

政策環境

1、十三五規劃：綠色、高端、智能、創新、互聯網+等成為關鍵詞

2016年是「十三五」發展規劃元年，3月，第十二屆全國人大第四次會議批准通過「十三五」規劃發展綱要，定調以基礎工業、新型製造業、戰略性新興產業、現代服務業、互聯網產業五大產業為主線，規劃未來產業升級發展藍圖。進入到2016年下半年，各行業「十三五」規劃密集出台，從出台的規劃來看，綠色、高端、智能、創新、互聯網+、轉型升級……成為產業發展的關鍵詞，這也預示著未來地產與產業融合的發展方向。

圖：2016年下半年出台的重點行業「十三五」規劃

資料來源：指數研究院綜合整理

2、區域支持：城市群、國家級新區、自貿區等區域政策範圍擴大

2016年，中央在城市群、國家級新區、自貿區等方面已出台多項支持政策。受利好政策驅動，各區域範圍內人口、產業等要素將加速集聚，為產業地產發展營造向好的產業環境。

圖：中央出台促進區域協同發展相關政策

資料來源：指數研究院綜合整理

城市群成為區域發展重要增長極，推動產業協同發展。城市群的快速發展將持續利好所覆蓋的城市，利於通過整體規劃與協調發展優化區域內的產業結構，形成更多支撐區域發展的增長極，帶動區域內產業地產的優化發展。

圖：18個國家級新區列表

資料來源：指數研究院綜合整理

國家級新區、自貿區鎖定創新，試點探索產業發展新航程。無論是國家級新區，還是自貿區，都是通過試點探索，一方面將加速該區域招商引資平台的升級，促進高端高新產業發展；另一方面也可通過產業集聚，帶動地方經濟發展。

3、關注點：產業用地規範化、特色小鎮明朗化、軍民融合再加碼

▌ 產業用地：新興產業用地發展空間大

2016年11月，國土資源部印發《產業用地政策實施工作指引》，系統梳理了目前現行各項支持新經濟、新產業、新業態、新模式發展的用地政策，為新產業用地提供了「政策工具包」和使用說明書。但《指引》只是從頂層設計層面，發揮引導、督促的作用，各級地方政府儘快出台實施細則、解決產業用地政策的「最後一公里」才是政策落地的關鍵。

圖：《產業用地政策實施工作指引》要點內容

資料來源：指數研究院綜合整理

▌ 特色小鎮：政策出台密度加大，規避「千鎮一面」，打造特色產業

的特色小鎮，在近年中央和地方積極推進下，正以燎原之勢在全國蔓延開來。2014年10月，浙江省提出「特色小鎮」概念，2015年，浙江省提出重點建設100個特色小鎮，進入2016年，特色小鎮在中央政策指引下呈現出全國遍地開花的趨勢。特色小（城）鎮政策出台密度加大，政策導向越發明確，特色小鎮的發展迎來空前利好。

圖：2016年中央出台的特色小（城）鎮相關政策

資料來源：指數研究院綜合整理

▌ 軍民融合：政策加碼，促進國防科技與戰略性新興產業深度融合

政策加碼助推軍民融合繼續深化，促進國防科技與戰略性新興產業的深度融合。自2015年3月，軍民融合被提升到國家戰略層面之後，2016年重要的產業政策中都會提及軍民融合，而國內的軍民融合基地和園區也呈風起雲湧之勢。未來，軍民融合將進入政策紅利密集期，促進民參軍、軍轉民，此外，通用航空、衛星導航等數個萬億級產業將被激發出全新的科技創新空間，值得重點關注。

圖：《「十三五」國家戰略性新興產業發展規劃》中軍民融合重點發展方向

02

市場特徵

1、土地：土地供應規模下降，投資熱度拉動地價上漲

▌ 供求：整體供應持續下降，成交回暖，投資熱度上升

圖：2011-2016年全國300城工業用地推出、成交及成交佔比情況

資料來源：指數研究院綜合整理

▌ 價格：投資熱度上升拉動地價上漲

圖：2011-2016年全國300城工業用地成交樓面均價、溢價率及土地出讓金情況

2、企業：主體多元化、合縱連橫、輕重並舉成發展趨勢

▌ 市場主體多元化，跨界轉型尋求利潤增長點

涉足產業地產的企業越來越多元化。近年來，跨界活躍在產業地產的市場主體主要可以分為四大類，房地產企業、製造業企業、金融資本企業、電商等其他企業。具體來看，2016年，介入產業地產的品牌房企，既有保利、中鐵、首創等央企或國企背景的地產企業，也有碧桂園、遠洋、綠城等民營房地產企業；介入產業地產的製造業企業，有三一集團、中集集團、華立集團、海爾集團等企業；金融資本類企業有弘毅投資、華平資本、華融集團、基匯資本等企業；電商等其他企業有京東、樂視、東百集團、菜鳥網路等。上述企業多數為2016年首次介入產業地產開發，也有部分企業在早年已經布局產業地產領域，2016年加速深耕此領域。

圖：2016年新進入產業地產的市場化主體類型

資料來源：指數研究院綜合整理

▌ 合縱連橫強強聯手，行業加速深度整合

合縱連橫、深度整合，成為企業布局產業地產的主要方式。2016年，尤其是下半年，是近幾年來產業地產史上大規模收併購最為集中的時間段之一，如華夏幸福收購廊坊科技谷、中洲控股併購華南城、中民投併購億達、綠地併購協信、綠城陽光併購中投發展、陽光城收購物產中大……無論是企業間的收併購，還是強強聯合，各路重量級的央企、國企、民企適時調整自身的定位，通過資源整合、優勢互補、聯動發展，實現國資、民資的互利共贏，帶動產業地產的根本性創新和變革。

圖：2016年企業通過合縱連橫布局產業地產事件舉例

資料來源：指數研究院綜合整理

▌ 運營模式轉型升級，輕重並舉引領發展

房地產行業的輕資產模式越來越被重視，張江高科，億達、啟迪協信、天安數碼、萬科、遠洋、海爾等各行業的標杆企業，紛紛將產業地產的運營模式從重地產轉向輕重並舉，成為引領2016年產業地產的轉型升級的重要模式。

● 億達：由重轉輕，輕重并行

2016年，億達積極向輕資產轉型，其輕資產項目已增加至18個（截至2016年4月），分別位於上海、深圳、蘇州、杭州、長沙等7個城市。億達實施「由重轉輕，輕重并行」戰略，一方面利於其彌補閑置園區、低效項目的改造、升級與盤活的短板；另一方面利於其構建產城綜合開發、商務園區全面運營、資源充分整合的企業核心競爭力，輕資產業務規模和盈利水平將進一步提升，集團整體盈利模式和盈利結構將更加多元化，抵抗市場風險能力將更強。

圖：億達集團輕資產輸出聚焦的兩大類項目

資料來源：指數研究院綜合整理

● 萬科：生態型平台、主題型孵化，輕資產道路進行時

2016年5月，上海萬科產業園區ARVR產業聯盟成立，這也是上海萬科產業首度將AR技術落地到產業地產項目。作為產業地產新兵，經歷了兩年發展，上海萬科逐漸形成了一套輕重結合的產業發展模式：成立全國化的產業資產管理公司，輕重結合，重資產部分包括園區的銷售和出租；輕資產主打輕資產管理平台「星商匯」和主題型孵化器，面向萬科內部以及外部的產業地產開發商，快速複製，通過輸出品牌和管理盈利。

圖：萬科兩大輕資產項目

3、新風向：特色小鎮打造產城融合新高度

2016年，特色小鎮、園區PPP、產業孵化、資產證券化成為產業地產市場的熱點話題。下文將對特色小鎮進行重點剖析。

企業發力產城融合，打造特色小鎮。在前文政策環境中，我們總結了2016年中央多次發文指導特色小鎮建設。在政策導向下，品牌企業紛紛將轉型的觸角伸向了特色小鎮，產業新城運營商中，華夏幸福宣布三年打造百座特色小鎮、宏泰產業市鎮要打造航空小鎮、孵化小鎮；品牌房企中，碧桂園發布科技小鎮戰略、時代地產千億布局「未來小鎮」、綠城未來5-10年要做出5-10個農業小鎮樣板；其他企業中，前海金控攜手深圳捷運打造前海深港基金小鎮……不同企業發力打造「特色小鎮」，力求尋找新的利潤增長點。

● 華夏幸福：三年打造百座特色小鎮

2016年11月，華夏幸福憑藉著自身在產業新城運營中積累的基礎優勢和成熟經驗，正式發布了特色小鎮戰略。

圖：華夏幸福特色小鎮四大主題方向

資料來源：指數研究院綜合整理

華夏幸福特色小鎮運營軟硬兼施。軟性要素方面，從尊重、利用和挖掘小鎮的自然環境、歷史文脈和民俗風情，因地制宜塑造每一個小鎮的獨特風情，提升特色小鎮的吸引力與生命力；堅持全域化管理、智慧化運營，為特色小鎮的產業人口、旅遊人口提供便利，打造智慧高效的現代化生活服務平台，提升特色小鎮的運行效率。硬體標準配置方面，則從產業中心、商業、公共服務、遊樂空間四大類標準化功能進行深挖。

圖：華夏幸福特色小鎮四大類標準化硬體配置

資料來源：指數研究院綜合整理

截至2016年末，華夏幸福在大廠、嘉善、香河等地打造的影視小鎮、人才創業小鎮、機器人小鎮等已初具規模。此外，包括會展小鎮、足球小鎮、健康小鎮、葡萄小鎮等在內的一系列特色主題小鎮，也都在有序推進中。

03

趨勢展望

1、政策：產業政策深化落地、精準發力，創新發展引領產業升級

2017年，是實施「十三五」規劃的重要一年，產業政策將圍繞加快傳統產業轉型升級，培育新興產業創新發展，實現產業政策深化落地、精準發力，推動產業向中高端邁進。

產業政策細化落地、精準發力。經歷了「十三五」規劃開局之年，各行業紛紛出台相關政策規劃，2017年，各項政策規劃有待繼續深化落地。

創新發展引領產業升級，推動產業向中高端邁進。展望2017年，創新驅動發展戰略仍是產業發展的動力之源，產業政策將繼續著力突破重大關鍵、共性技術，超前部署前沿技術和基礎研究，創造新的市場需求，引領產業邁向數字化、智能化、綠色化。

完善財稅金融等支持政策，新興產業將加速崛起。展望2017年，在戰略性新興產業發展方面，將完善和改進財稅金融等支持政策，以及增強制度內生增長機制建設方面大力推進。推動實現新興產業人才、資金、市場等資源優先配置，加強與傳統產業的改造升級和融合，推進完整的產業鏈體系，培育新興產業市場。

2、經濟：國內經濟穩中求進，為產業地產發展營造良好環境

2017年，國內經濟預期穩中求進，產業結構將不斷優化。在經濟增長速度持續放緩的情況下，2016年，GDP和工業利潤總額仍然實現穩步增長，產業結構更加優化，戰略新興產業加快發展。展望2017年，在經濟穩中求進的主基調下，財政政策將更加積極有效，深化供給側改革，著力振興實體經濟，將有利於產業結構不斷優化，為產業地產市場平穩發展營造良好環境。

3、企業：內拼招商運營服務，外看資源併購整合

展望2017年，企業若想在產業地產市場爭得一席之地，既要修鍊好「內功」——招商運營服務，也要修鍊好「外功」——資源併購整合。

內部發展，完成由「開發商」向「運營商」的戰略轉型。產業地產企業將繼續改變依靠土地買賣和物業出租的傳統模式，通過提升招商運營能力、孵化功能，以企業客戶需求為中心，營造一個創新創業的平台，提供全方位、精準化的服務，完成由「開發商」向「運營商」的戰略轉型，提升企業品牌和服務的核心競爭力。

外部拓展，資源併購整合將更為普遍。2016年，尤其下半年，出現了大量的產業地產併購案例。2017年，一方面，企業之間收併購的步伐將繼續，行業集中度將再度提高；另一方面，企業與金融機構的聯姻將會更為普遍，險資企業、資產管理公司跨界產業地產將更加頻繁。

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