中國產業地產市場發展年報

2017/02/17

引言

2016年,無論是政策環境層面,還是市場變化趨勢,產業地產已成為政府、企業、資本關注的焦點,未來,以產業集聚為特徵的產業地產,將著力探索發展模式、運營模式、招商模式的新變化和新趨勢,實現產業地產的轉型升級。本報告聚焦於產業地產,並分析與之密切相關的政策環境、土地市場、企業發展等內容,旨在為行業提供借鑒。

01

政策環境

1、十三五規劃:綠色、高端、智能、創新、互聯網+等成為關鍵詞

2016年是「十三五」發展規劃元年,3月,第十二屆全國人大第四次會議批准通過「十三五」規劃發展綱要,定調以基礎工業、新型製造業、戰略性新興產業、現代服務業、互聯網產業五大產業為主線,規劃未來產業升級發展藍圖。進入到2016年下半年,各行業「十三五」規劃密集出台,從出台的規劃來看,綠色、高端、智能、創新、互聯網+、轉型升級……成為產業發展的關鍵詞,這也預示著未來地產與產業融合的發展方向。

圖:2016年下半年出台的重點行業「十三五」規劃

資料來源:指數研究院綜合整理

2、區域支持:城市群、國家級新區、自貿區等區域政策範圍擴大

2016年,中央在城市群、國家級新區、自貿區等方面已出台多項支持政策。受利好政策驅動,各區域範圍內人口、產業等要素將加速集聚,為產業地產發展營造向好的產業環境。

圖:中央出台促進區域協同發展相關政策

資料來源:指數研究院綜合整理

城市群成為區域發展重要增長極,推動產業協同發展。城市群的快速發展將持續利好所覆蓋的城市,利於通過整體規劃與協調發展優化區域內的產業結構,形成更多支撐區域發展的增長極,帶動區域內產業地產的優化發展。

圖:18個國家級新區列表

資料來源:指數研究院綜合整理

國家級新區、自貿區鎖定創新,試點探索產業發展新航程。無論是國家級新區,還是自貿區,都是通過試點探索,一方面將加速該區域招商引資平台的升級,促進高端高新產業發展;另一方面也可通過產業集聚,帶動地方經濟發展。

3、關注點:產業用地規範化、特色小鎮明朗化、軍民融合再加碼

▌ 產業用地:新興產業用地發展空間大

2016年11月,國土資源部印發《產業用地政策實施工作指引》,系統梳理了目前現行各項支持新經濟、新產業、新業態、新模式發展的用地政策,為新產業用地提供了「政策工具包」和使用說明書。但《指引》只是從頂層設計層面,發揮引導、督促的作用,各級地方政府儘快出台實施細則、解決產業用地政策的「最後一公里」才是政策落地的關鍵。

圖:《產業用地政策實施工作指引》要點內容

資料來源:指數研究院綜合整理

▌ 特色小鎮:政策出台密度加大,規避「千鎮一面」,打造特色產業

的特色小鎮,在近年中央和地方積極推進下,正以燎原之勢在全國蔓延開來。2014年10月,浙江省提出「特色小鎮」概念,2015年,浙江省提出重點建設100個特色小鎮,進入2016年,特色小鎮在中央政策指引下呈現出全國遍地開花的趨勢。特色小(城)鎮政策出台密度加大,政策導向越發明確,特色小鎮的發展迎來空前利好。

圖:2016年中央出台的特色小(城)鎮相關政策

資料來源:指數研究院綜合整理

▌ 軍民融合:政策加碼,促進國防科技與戰略性新興產業深度融合

政策加碼助推軍民融合繼續深化,促進國防科技與戰略性新興產業的深度融合。自2015年3月,軍民融合被提升到國家戰略層面之後,2016年重要的產業政策中都會提及軍民融合,而國內的軍民融合基地和園區也呈風起雲湧之勢。未來,軍民融合將進入政策紅利密集期,促進民參軍、軍轉民,此外,通用航空、衛星導航等數個萬億級產業將被激發出全新的科技創新空間,值得重點關注。

圖:《「十三五」國家戰略性新興產業發展規劃》中軍民融合重點發展方向

02

市場特徵

1、土地:土地供應規模下降,投資熱度拉動地價上漲

▌ 供求:整體供應持續下降,成交回暖,投資熱度上升

圖:2011-2016年全國300城工業用地推出、成交及成交佔比情況

資料來源:指數研究院綜合整理

▌ 價格:投資熱度上升拉動地價上漲

圖:2011-2016年全國300城工業用地成交樓面均價、溢價率及土地出讓金情況

2、企業:主體多元化、合縱連橫、輕重並舉成發展趨勢

▌ 市場主體多元化,跨界轉型尋求利潤增長點

涉足產業地產的企業越來越多元化。近年來,跨界活躍在產業地產的市場主體主要可以分為四大類,房地產企業、製造業企業、金融資本企業、電商等其他企業。具體來看,2016年,介入產業地產的品牌房企,既有保利、中鐵、首創等央企或國企背景的地產企業,也有碧桂園、遠洋、綠城等民營房地產企業;介入產業地產的製造業企業,有三一集團、中集集團、華立集團、海爾集團等企業;金融資本類企業有弘毅投資、華平資本、華融集團、基匯資本等企業;電商等其他企業有京東、樂視、東百集團、菜鳥網路等。上述企業多數為2016年首次介入產業地產開發,也有部分企業在早年已經布局產業地產領域,2016年加速深耕此領域。

圖:2016年新進入產業地產的市場化主體類型

資料來源:指數研究院綜合整理

▌ 合縱連橫強強聯手,行業加速深度整合

合縱連橫、深度整合,成為企業布局產業地產的主要方式。2016年,尤其是下半年,是近幾年來產業地產史上大規模收併購最為集中的時間段之一,如華夏幸福收購廊坊科技谷、中洲控股併購華南城、中民投併購億達、綠地併購協信、綠城陽光併購中投發展、陽光城收購物產中大……無論是企業間的收併購,還是強強聯合,各路重量級的央企、國企、民企適時調整自身的定位,通過資源整合、優勢互補、聯動發展,實現國資、民資的互利共贏,帶動產業地產的根本性創新和變革。

圖:2016年企業通過合縱連橫布局產業地產事件舉例

資料來源:指數研究院綜合整理

▌ 運營模式轉型升級,輕重並舉引領發展

房地產行業的輕資產模式越來越被重視,張江高科,億達、啟迪協信、天安數碼、萬科、遠洋、海爾等各行業的標杆企業,紛紛將產業地產的運營模式從重地產轉向輕重並舉,成為引領2016年產業地產的轉型升級的重要模式。

● 億達:由重轉輕,輕重并行

2016年,億達積極向輕資產轉型,其輕資產項目已增加至18個(截至2016年4月),分別位於上海、深圳、蘇州、杭州、長沙等7個城市。億達實施「由重轉輕,輕重并行」戰略,一方面利於其彌補閑置園區、低效項目的改造、升級與盤活的短板;另一方面利於其構建產城綜合開發、商務園區全面運營、資源充分整合的企業核心競爭力,輕資產業務規模和盈利水平將進一步提升,集團整體盈利模式和盈利結構將更加多元化,抵抗市場風險能力將更強。

圖:億達集團輕資產輸出聚焦的兩大類項目

資料來源:指數研究院綜合整理

● 萬科:生態型平台、主題型孵化,輕資產道路進行時

2016年5月,上海萬科產業園區ARVR產業聯盟成立,這也是上海萬科產業首度將AR技術落地到產業地產項目。作為產業地產新兵,經歷了兩年發展,上海萬科逐漸形成了一套輕重結合的產業發展模式:成立全國化的產業資產管理公司,輕重結合,重資產部分包括園區的銷售和出租;輕資產主打輕資產管理平台「星商匯」和主題型孵化器,面向萬科內部以及外部的產業地產開發商,快速複製,通過輸出品牌和管理盈利。

圖:萬科兩大輕資產項目

3、新風向:特色小鎮打造產城融合新高度

2016年,特色小鎮、園區PPP、產業孵化、資產證券化成為產業地產市場的熱點話題。下文將對特色小鎮進行重點剖析。

企業發力產城融合,打造特色小鎮。在前文政策環境中,我們總結了2016年中央多次發文指導特色小鎮建設。在政策導向下,品牌企業紛紛將轉型的觸角伸向了特色小鎮,產業新城運營商中,華夏幸福宣布三年打造百座特色小鎮、宏泰產業市鎮要打造航空小鎮、孵化小鎮;品牌房企中,碧桂園發布科技小鎮戰略、時代地產千億布局「未來小鎮」、綠城未來5-10年要做出5-10個農業小鎮樣板;其他企業中,前海金控攜手深圳捷運打造前海深港基金小鎮……不同企業發力打造「特色小鎮」,力求尋找新的利潤增長點。

● 華夏幸福:三年打造百座特色小鎮

2016年11月,華夏幸福憑藉著自身在產業新城運營中積累的基礎優勢和成熟經驗,正式發布了特色小鎮戰略。

圖:華夏幸福特色小鎮四大主題方向

資料來源:指數研究院綜合整理

華夏幸福特色小鎮運營軟硬兼施。軟性要素方面,從尊重、利用和挖掘小鎮的自然環境、歷史文脈和民俗風情,因地制宜塑造每一個小鎮的獨特風情,提升特色小鎮的吸引力與生命力;堅持全域化管理、智慧化運營,為特色小鎮的產業人口、旅遊人口提供便利,打造智慧高效的現代化生活服務平台,提升特色小鎮的運行效率。硬體標準配置方面,則從產業中心、商業、公共服務、遊樂空間四大類標準化功能進行深挖。

圖:華夏幸福特色小鎮四大類標準化硬體配置

資料來源:指數研究院綜合整理

截至2016年末,華夏幸福在大廠、嘉善、香河等地打造的影視小鎮、人才創業小鎮、機器人小鎮等已初具規模。此外,包括會展小鎮、足球小鎮、健康小鎮、葡萄小鎮等在內的一系列特色主題小鎮,也都在有序推進中。

03

趨勢展望

1、政策:產業政策深化落地、精準發力,創新發展引領產業升級

2017年,是實施「十三五」規劃的重要一年,產業政策將圍繞加快傳統產業轉型升級,培育新興產業創新發展,實現產業政策深化落地、精準發力,推動產業向中高端邁進。

產業政策細化落地、精準發力。經歷了「十三五」規劃開局之年,各行業紛紛出台相關政策規劃,2017年,各項政策規劃有待繼續深化落地。

創新發展引領產業升級,推動產業向中高端邁進。展望2017年,創新驅動發展戰略仍是產業發展的動力之源,產業政策將繼續著力突破重大關鍵、共性技術,超前部署前沿技術和基礎研究,創造新的市場需求,引領產業邁向數字化、智能化、綠色化。

完善財稅金融等支持政策,新興產業將加速崛起。展望2017年,在戰略性新興產業發展方面,將完善和改進財稅金融等支持政策,以及增強制度內生增長機制建設方面大力推進。推動實現新興產業人才、資金、市場等資源優先配置,加強與傳統產業的改造升級和融合,推進完整的產業鏈體系,培育新興產業市場。

2、經濟:國內經濟穩中求進,為產業地產發展營造良好環境

2017年,國內經濟預期穩中求進,產業結構將不斷優化。在經濟增長速度持續放緩的情況下,2016年,GDP和工業利潤總額仍然實現穩步增長,產業結構更加優化,戰略新興產業加快發展。展望2017年,在經濟穩中求進的主基調下,財政政策將更加積極有效,深化供給側改革,著力振興實體經濟,將有利於產業結構不斷優化,為產業地產市場平穩發展營造良好環境。

3、企業:內拼招商運營服務,外看資源併購整合

展望2017年,企業若想在產業地產市場爭得一席之地,既要修鍊好「內功」——招商運營服務,也要修鍊好「外功」——資源併購整合。

內部發展,完成由「開發商」向「運營商」的戰略轉型。產業地產企業將繼續改變依靠土地買賣和物業出租的傳統模式,通過提升招商運營能力、孵化功能,以企業客戶需求為中心,營造一個創新創業的平台,提供全方位、精準化的服務,完成由「開發商」向「運營商」的戰略轉型,提升企業品牌和服務的核心競爭力。

外部拓展,資源併購整合將更為普遍。2016年,尤其下半年,出現了大量的產業地產併購案例。2017年,一方面,企業之間收併購的步伐將繼續,行業集中度將再度提高;另一方面,企業與金融機構的聯姻將會更為普遍,險資企業、資產管理公司跨界產業地產將更加頻繁。

或許你還想看

養老地產市場發展年報

2016年12月產業地產市場月報

更多內容請查看

房天下產業網http://fdc.fang.com/

或關注 指數研究院官微

本文由 一點資訊 提供 原文連結

立即按讚,感謝大大無私地分享
寫了5859835篇文章,獲得4278
Line

熱門推薦

精彩推薦

耀眼的燈光,瀑布般傾瀉在球場上。拿著戰術板的教練大聲向隊員咆哮,替補隊員瘋狂揮舞著白毛巾為隊友助威,手拿花球的啦啦隊員熱情起舞,觀眾也有節奏地呼喊口號為球隊加油……最終,北卡71:65擊敗岡薩加,第六次捧...
根據英國《每日電訊報》3月4日文章,從行賄醜聞到數據造假,製藥業的名聲並不佳。就該國的經濟規模而言,製藥業在研發方面也明顯落後於外國同行。但這種狀況開始改變,未來10年在全球藥品市場的地位亦將發生變化...
5月28日日媒稱, 信息技術(IT)企業開始致力於擴大大數據利用規模的新計劃。到2020年,大數據市場規模預計將達到1萬億元人民幣,IT企業正競相搶佔大數據市場。據《日本經濟新聞》5月27日報道, 國際大數據產業博...
英國《每日電訊報》3月4日文章,原題:更富有但不太健康:變化正推動藥品產業迅猛發展 從行賄醜聞到數據造假,製藥業的名聲並不佳。就該國的經濟規模而言,製藥業在研發方面也明顯落後於外國同行。但這種狀況開始...
  2016年,商業地產市場風起雲湧,雖然供需情況整體較去年好轉,但商業地產市場仍面臨存量大、同質化競爭加劇的局面。在此背景下,本報告將聚焦於去庫存基調下的商業地產,重點分析商辦市場的整體表現、市場熱點...
近年來,以光伏為代表的可再生能源開發利用日益受到國際社會的重視。在此背景下,光伏產業在世界各種能源增長速率中名列第一。2016年多晶硅產量約19.4萬噸,同比增長17.6%。組件產量超過53GW,同比增長15.7%;全...
3月13日上午10點,由信得科技股份有限公司冠名的千家豬場大調研走訪團順利達到山東第一站濟南。在山東畜牧業協會的會議室,我們見到了是山東省畜牧協會生豬產銷分會秘書長周開鋒,就山東生豬養殖業規劃、生豬禁養...
涉足養老產業的企業類型截至2015年底,60歲及以上老年人口數達2.22億,佔全國總人口的16.1%;65周歲以上老年人口1.43億,約佔總人口的10.5%。已經超過聯合國「60歲以上老年人口佔總人數比例超10%即為老齡化社會...
原標題:養老地產市場發展年報從當前養老產業構成來看,主要包含養老服務、養老地產、養老金融與養老用品四方面內容,其中,地產是載體,相關服務、金融等是重要的延伸內容,它們相輔相成,相互融合。本報告聚焦於...
則回覆