北京住宅租賃江湖

北京限購政策難免將部分購房人群解壓到租賃市場，但這在多名住宅租賃銷售人員眼裡卻波瀾不驚。

跟限購政策出台之前一樣，鏈家自如通州某門店住宅租賃銷售冠軍閆曉（化名）每月約見的客戶仍舊保持在40名左右，成單率則保持在75%上下，無明顯變化；鏈家朝陽某門店住宅租賃銷售劉冰（化名）也說：「限購對租房市場影響不大，買房的人倒是少了很多。」劉冰所在的門店，從事賣房的銷售人員數量是從事租賃銷售人員數量的9倍。

鏈家自如分散式運營的公寓在北京隨處可見，其目前租客累計超過60萬人，管理房間數超過25萬間，房間套數超過10萬。不過，自如所分食的北京租賃市場只有10%，在北京約120萬套的租賃住宅中，40%通過中介匹配客戶，另40%通過二房東轉租，10%由業主直租，剩下的10%才是自如這些品牌公寓的天下。

這裡暗藏著一個矛盾點：在租賃市場藍海一片這個毋庸置疑的事實下，鏈家這樣盤子大的中介卻將從事租賃銷售的人員比例設定為1/10，這與其他諸如麥田房產一樣的中介公司的人員配比幾乎一致。

雷聲大，雨點小。「現在能把租賃做透做好的企業不多，鏈家租賃的盤子倒是很大，但主要還是以房屋交易為主。」從事房屋交易與租賃多年的邢峰（化名）告訴房地產報記者。究其原因：利潤低。這直接影響租賃銷售員的提成點，也影響企業的租賃市場布局。不過值得一提的是，北京「3·17」新政和商住限購之後，市場演繹出一個簡單的邏輯：租賃市場必將紅火一段時間。

對於「租賃市場必將紅火一段時間」的論測，多位中介租賃銷售人員的感受一致：沒有推升價格，也沒有推動人數增長。據偉業我愛我家統計數據顯示，今年1月至3月，北京住宅租賃市場每套均價分別為4581元、4563元和4602元，今年3月北京住宅租賃市場人均看房次數為1.96，略高於2月份的1.90，但相比2016年12月2.33的高位，這一數字並不搶眼。

對此，亞豪機構總監郭毅分析稱：「短期來看，購房首付比例提升、購房槓桿降低、購房資格標準加強，會將一部分購房人群從住房交易市場解壓至租賃市場，造成租賃市場租賃需求提升，進而推升租金上漲；但長期來看，2300萬人口目標如果能實現，租金水平會保持在相對平穩的狀態。」

中原地產分析師陳曉晴則表示：「由於新房市場的嚴峻現狀，現在買賣市場和租賃市場供應量將會增多；但是年後租賃需求也不少，總體來說會刺激成交的增加，租賃價格應該還是保持上漲的趨勢，只不過漲幅將相對收窄。」據了解，1月至3月，中原地產分佈在城六區住宅每平方米的租賃價格分別是100.76元、101.96元和103.61元。

儘管北京的常住外來人口有823萬，戶籍非農人口租房比例為7%，外來非農人口租房比例達到85%，中高端租房總需求達289萬人，年租金可達508億元，但住宅租賃市場的發展一直卻處於「概念化」階段，既缺乏可參考的盈利模式，也缺乏規範的市場導航。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示：「目前有一個令行業困惑的問題是，很多做租賃業務的企業發現不賺錢。比如，做一兩間公寓房可以賺錢，但如果規模做大，比如說做1000間公寓房，這時的成本變高，管理費增多，盈利便很困難。所以，對於做大規模以後如何盈利，或者說如何降低成本，此類房源如何和社會上的零星房源做競爭，這些都是後續競爭過程中需要考慮的內容。」

誠然，盈利模式仍是北京住宅租賃市場的癥結所在。去年，國務院辦公廳便印發了《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中指出，實行租購併舉，對培育和發展住房租賃市場給予大力支持，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。

目前，在租賃房源獲取上，北京有三種模式：一是存量房改造，二是通過收購私人物業來專業化運營，三是在土地招拍掛過程中設定房企自持比例。運營主體上也有三類：一是中介，二是房地產從業機構，比如世聯行，三是房地產開發企業。

郭毅表示：「除了中介，其他機構也做長租公寓，背後大多有風投注資，其分為兩種模式：一是租整棟樓后改造分租，二是收購后改造出租，提供附加值服務，包括按照年輕人喜歡的方式裝修、配置智能家居、在租金上設置分期支付等。相比個人出租來說，機構出租的產品在服務上有所升級。不過，前幾年市場上投資的租賃項目發展的結果不太清楚。」

事實上，早在2013年萬科就首次打造出15平方米的小戶型概念，但當時受到住宅面積最小不得低於26平方米底線的約束，項目遲遲不見動靜，彼時鏈家旗下的自如友家也開始涉足小公寓領域；2016年5月，萬科推出名為「泊寓」的長租公寓產品；2016年7月12日，世聯行斥資20億元表示要打造100萬間長租公寓；2016年8月30日，萬科和北京控股集團聯合推出一款長者公寓；2016年11月，北京市場推出的兩宗100%自持土地更是為租賃市場掀起一個高潮；泰禾集團在2016年12月21日也以11.83億元收購北京輝盛庭國際公寓，開始涉足存量住宅領域；龍湖在去年則設立了創新事業部，分管聯合辦公、長租公寓等新業務。

在政策紅利支持和潛在市場需求的鼓舞下，一些以公寓產品起家的企業也紛紛試水，迅速成為北京租賃市場中一個新興力量，也成為房產市場發展的一個新趨勢。其中，北京樂乎公寓物業管理有限公司通過天使融資先後與北京城鄉集團、北京昌平科技園、中廣核服務集團等達成合作，還有自如驛、函數公寓等融資在500萬元到2000萬元不等的小型品牌，也試圖分羹北京住宅租賃市場，

陳曉晴分析：「其實租賃市場相對買賣市場來說很穩定，投資回報率也不高。買賣市場回歸穩定，市場供應量增加，租賃需求將得到有效保障。需要注意的是，購買商住房用來投資的個人，隨著對再次出售的限制，將有大部分房源成為租賃房源。」

嚴躍進強調：「目前比較空缺的或者說立法方面需要強調的是市場准入和退出規則，比如，專業化的租賃企業是否需要有類似牌照等規定。當然，現在關注的焦點在於租賃房源交易的各類制度保障，後續如果推出長租公寓、短租公寓以及持有型住宅項目等項目，針對不同產品進行不同制度得約束就很關鍵。另外，對於經紀人、租客、房東等權利義務的約束，也需要以鼓勵市場交易為主，或者以此為前提。」

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