房地產長效機制的建立很有必要

  房地產調控的長效機制的建立或漸行漸近。

  時值全國兩會，在「房子是用來住的，不是用來炒的」這一高屋建瓴的新定位下，如何完善房地產調控政策及加快研究建立房地產「基礎性制度和長效機制」正成為各界熱議話題，筆者對此也頗為關注。

  事實上，回顧當前的房地產調控，更多考慮的是短期效應。例如，調控手段主要是以限購、限貸等行政措施為主。近的有3月2日，杭州住保房管局發布《關於進一步調整住房限購措施的通知》，明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策，包括擴大限購實施範圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設本地戶籍居民家庭限購措施。在此之前，北京等一線城市已提升限購力度。

  如果僅通過限制需求來實現短期目標，調控結果可能不盡如人意。全國政協委員梅興保近日向媒體表示，目前一線城市房價企穩是觀望性的企穩，一有風吹草動又有可能被炒起來。他認為，通過提高首套房利率調控對房地產市場的作用相對有限，很多炒房者並非利用貸款桿杠，而是利用眾籌、信託等渠道取得購房資金。

  對於目前一線城市「觀望性企穩」的說法，筆者也有些體會。就在上周，筆者曾走訪上海中環內兩個新開樓盤，受預售證控制較嚴等調控措施影響，房價基本止住漲勢，但購房者需求依然旺盛，現場人頭攢動；購房者及售房者多數人預期，若未來政策一鬆動，房價仍可能繼續上行。「去年房價上漲一天一個價，想低買也難。現在政府正在調控樓市，是入手的好時機，過了這個村或許就沒這個店了。」現場多位售樓人員均向看房者如此表示。由於新開盤的一手房均價普遍略低於周邊二手房源，加上一手房稅費相對低、品質好等因素，筆者看到，即使交房日期尚在2019年6月份，仍有購房者懷著「買到就是賺到」的想法予以簽約。

  在全國政協委員賈康看來，調控應將短期治標與中長期治本相結合，房地產調控此前十幾年在「治標」上，應說是竭盡全力，但在「治本」上還不及格。今後要努力將重點落在「治本」上，形成長效機制，這是一個從中長期考慮必須要做的事情，例如可通過房地產稅等制度設計推進房地產市場健康發展。賈康認為，房地產稅的實施會帶來很多正面效應，包括促進房地產業健康發展、地方政府職能優化、調節收入分配、配合提高直接稅比重等。但目前房地產稅僅在上海、重慶試點，並未進入立法程序。應加快房地產稅改革，進度要決策層統籌考慮。

  當然，房地產「基礎性制度和長效機制」的建立不是只有房地產稅；行業長期健康發展，還需有相應的土地制度、住房制度，以及稅制、投融資制度等予以配套，其中包括建立多層次的住房制度體系；改革土地徵用、儲備、交易和收益分配製度，形成土地市場多元供給的競爭機制；建立支持涉及「住」房各環節規範的減免制度等等。

  以重慶為例，去年一線城市房價暴漲普遍帶動二線城市，但重慶樓市表現得非常平穩，只現溫和上漲，總體來說是「波瀾不驚」。這是當地土地制度、住房制度、投融資制度和稅制改革所形成的基礎制度結合所表現出來的情況；亦不失為未來政策制定者提供了重慶樣本。

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