2年100萬變5000萬？！這則新聞揭露了所有房地產問題面

  最近有條新聞很火爆，刺撓了所有人的神經：這則新聞可以告訴你什麼時候買房？如何買房！

  有媒體報出深圳炒房客李先生的故事：兩年前，李先生還只是上海一個普通白領，2014年辭職回深圳專職炒房，以100多萬首付在福田買了第一套房子進行投資，到現在差不多有5000萬的盤。但如今他如坐針氈，降價10%甩賣房產……

  新聞的重點在後面的甩賣，但很多人更關注前面的50倍收益，而且紛紛想學習！！

  偉哥詳細的分析了新聞的內容；這條新聞有誇張的嫌疑，但這個新聞事實上的確反應了基本房地產存在的所有問題，從這個新聞其實可以看到為什麼房價會漲？如何調控可以讓房價平穩下來：

  對於普通人買房來說，其實很簡單：

  信貸寬鬆的時候加槓桿買在核心區

  信貸收緊的時候降槓桿賣掉遠郊區

  100多萬如何博了5000萬？！

  這條新聞基本暴露了房地產市場的各種陰暗面

  1、這個案例是不是真實的？

  2014年100多萬首付在深圳福田買房投資400多萬，2014年年底就變成了800多萬（部分新聞說沒過多久，也有說是2015年）。

  深圳過去2年房價的確翻倍還多，但從時間點來看：

  以福田區為例：房價上漲出現在2015年的330開始。到今天2年的漲幅大約在120%左右。

  用100萬房產頻繁出讓再的加槓桿是不可能變成5000萬的，所以其實這新聞中很多人忽視了父母房產的加按揭：

  另外2年之內的房產交易是需要5.5%的營業稅，雖然可以部分避稅，但總體也看會影響投資收益。何況貸款解抵押的時間。

  2014年深圳的房價是平穩甚至下調的。

  從2015年330開始明顯起飛：所以這個案例用100多萬博5000萬是誇張了，新聞也明確提及了父母房產的再加按揭。所以很難計算實際投入的資金。

  2、如果案例是真實的，這種上漲的原因是什麼？

  深圳房價事實上，爆發出現在2015年330政策開始，之前的市場漲幅非常有限。

  甚至可以說深圳房地產市場在2014年也是處於下調過程中。

  330的樓市新政可以說是深圳爆發的導火線，也就是房地產市場這一輪爆發和信貸及房地產政策有關，並非市場自發上漲。

  3、資金潮+銀行的房貸放貸衝動是房價上漲的最大原因：

  新聞講述：當時看到房價漲得這麼快，把爸媽名下的房子也都拿去做了加按(加按揭貸款)，親戚的指標也都借來買房，2015年反覆操作了17次，2016年操作了4次，到現在差不多有5000萬的盤。

  通過不斷地加按揭貸款滾動操作，在2015年深圳樓市大牛市中，李先生手裡房產市值達到了5000萬，個人資產翻了十幾倍。

  然而他每個月需要還20萬的貸款，壓力非常大

  深圳一直是限購的，當然之前的限購政策相對比較寬鬆，在2016年政策加碼前，深圳限購是一年以上社保外地一套，本地戶籍2套。

  從資金角度看：過去這一輪房價爆發的原因其實很簡單：資金潮下的資產慌+部分投資者的財富效應。

  錢太容易貸款到加槓桿，優質資產又集中在一二線城市。疊加部分投資者買房賺錢后的蝗蟲效應。

  那麼銀行在這個其中起到了什麼作用？

  收入證明、流水證明，是否真實：

  國家統計局深圳調查隊日前公布2016年深圳居民收支情況，人均工資性收入同比增長8.1%。

  據深圳居民收支與生活狀況調查(一體化住戶調查)數據顯示，2016年深圳居民人均可支配收入48695.00元：

  按照這個收入，家庭按照3口人計算，也就是大約平均15萬。如果買房的屬於社會中產，那麼提高到家庭年收入30萬(平均)。也就是大約可以承擔月供大約1.2萬。按照這個收入也就是只能貸款大約250萬。

  那麼是不是可以這麼認為：全深圳貸款超過300萬的家庭，收入流水都有問題？

  貸款額度的天量釋放，2016年一年釋放的房貸是2009年的數倍。

  整體看，房地產投資的蝗蟲效應是因為資金潮下的資產慌，買房依然看信貸。房貸不收緊，房價平穩難。

  4、深圳最近為什麼房價出現了調整：

  但如今他如坐針氈，降價10%甩賣房產……

  國慶黃金周的第四天，深圳突然升級樓市限購政策，規定深圳本市戶籍單身人士(含離異)限購1套住房;連續繳納5年以上個人所得稅或社保的非戶籍居民家庭，限購1套住房;無房且無貸款記錄的，繼續執行三成首付;無房但有貸款記錄的，首付不低於五成;已有1套住房的，首付提高到七成以上。

  從最近市場看，深圳、北京等城市成交量有所復甦，第一波投資客讓利離場，接盤的客戶數量依然不少，所以這一輪市場的故事還沒有結束。

  3月是兩會，所以供應量不會多，限價政策比較嚴格，2017年的房地產市場要看3月下半月到4月。