北京二手房掛牌價連跌4個月 「客房比」創新低供需矛盾緩解

「3·17」調控出台已達半年，北京二手房市場開始有所活躍，但這種活躍是賣方不斷主動降價換來的。目前來看，之前強勢的賣方市場，已經明顯轉向買方市場。

據麥田房產的監測統計顯示，反映客源和房源供需狀況的「客房比」，在8月份達到年內以來的最低水平。此外，今年8月份，二手住宅新增房源量環比上升27.2%，但與之相反的是，新增客源量下降了兩成。同時，房屋最終的成交價與業主最後一次報價相比，92%的房源降價后成交。

「與3月份相比，有些小區房價每平方米已經下降了8000元。」通州某中介店員向《證券日報》記者表示，最近，一次性降價到底的房源成交較快，但降價意願不強的房源，基本都還難以成交。

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供需矛盾緩解

二手房房價連續下降4個月後，市場出現了一些變化。

據麥田房產統計，8月份，在房源量增加但客戶量減少的市場環境下，「客房比」為2.6，創下2017年以來的最低水平，供需矛盾明顯緩解。

麥田房產表示，在價格連續下降4個月後，很多業主對價格的預期明顯逆轉，在擔心價格繼續走低的心態下，加快了市場上房源的供應量。與此同時，買方對市場未來價格預期穩中有降，導致市場上購房者有所減少。

與今年一季度相比，二手房市場的購房節奏明顯放緩，市場熱度連續降溫，為購房者提供了更充足的房源比選時間，整體來看，今年3月份以後，購房客戶平均成交周期一直在延長，8月份則再一次創下了年內新高，達到54天。

不過，進入9月份后，有些購房者開始入市，但前提是業主降價空間較大。事實上，近半年以來，有些區域二手房房價下跌幅度較大，甚至超過10%。

「有些以前漲價過快的小區，單價下跌都超過了1萬元∕平方米了，」上述中介機構店員向記者表示，一套房子總價動輒下降200萬元是比較常見的現象，但即便如此，單價仍相對較高，有些剛需依然沒有支付能力，有房者或能以換房方式置業。

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掛牌均價環比降1%

事實上，據鏈家統計，在賣方市場，業主掛牌價已經連續下跌4個月，其態度明顯緩和，議價空間逐漸增大，業主預期鬆動明顯，報價愈發理性。

據麥田房產統計顯示，就降價幅度來看，房源成交價和業主最後一次報價相比，降幅在5%以內和降幅在5%—10%之間的房源分別佔比為41%、39%。在政策收緊效應不變環境下，賣方價格預期持續下降。

在掛牌均價方面，8月份比7月份下降1%，這是自5月份價格出現下滑以來連續4個月呈現下降走勢。在「3·17」政策及之後一系列調控組合拳下，北京二手住宅價格已經進入深度調整周期，預計接下來北京二手住宅價格回調的空間依舊存在，但降幅在不同的樓盤間仍存在差異性。

值得關注的是，之前單價快速躥升數萬元的西城區學區房跌幅居於高位。據鏈家數據顯示，2016年西城區有61.4%的房源房齡在20年以上，老房子在市場下行時保值性較差，再加上本輪調控對於所謂「學區房」的規範，導致西城區均價累計跌幅最大。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，「3·17」新政一經出台，交易量跌落谷底，從5月份至今的4個月時間裡，北京全市二手房成交均價與新政前相比，大約回落了10%，尤其是近郊和遠郊區縣的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大。

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全款交易超四成

值得關注的是，隨著購房門檻的提高，總價過高，單純使用公積金貸款購房已經難以實現。此外，鑒於「認房又認貸」的限制性政策，全款購房者比例再次提高。

據麥田房產表示，從成交的付款方式來看，8月份一次性付款購房客戶佔比達42%，相比上個月提升了4個百分點，處於2017年以來的較高水平。與此同時，商貸客戶比例由1月份的57%下降到8月份的23%，處於2017年來最低水平，較7月份下降了7個百分點。

麥田房產認為，使用商業貸款購房原本是市場主流趨勢，但北京二套住宅客戶以及有過購房貸款記錄的客戶商貸首付比例高企，在降槓桿政策驅動之下，購房門檻的提升導致該部分客戶量驟降，降幅遠大於全款購房客戶的降幅，由此造成全款支付佔比走高而商貸支付佔比連續下降。

值得關注的是，不管是哪種付款方式，北京二手房市場交易量正在回歸穩定。據鏈家監測，「核心500盤0成交」 樓盤佔比自新政后便大幅上升，在6月份達到25%的高點，後於7月份出現大幅下滑，8月份，鏈家「核心500盤0成交」佔比下滑幅度縮小，下降為14.2%，市場成交量在走過底部后開始逐漸趨穩。

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