投資三四線城市房產？慎重！

過去一段時間，無論房企還是投資者，都揣著大量資金，伴隨著極其焦慮的心情，進入到了三四線城市的房地產市場。

總體上看，他們似乎具有很多相似的特徵：

一是大城市供不應求的情況太突出，導致他們無法承受高昂的地價和房價；

二是現今政策控得太嚴，他們也無法找到可進入的渠道；

三是他們的資金缺乏出路，三四線城市成為他們唯一的「出口」。

其實，從2010年開始，房企便開始大舉進軍二三線城市，當時樓市火爆，大房企為搶佔市場份額，紛紛以「走出大城市，布局全國」的氣魄進入。

但隨後，由於樓市的再次調控，加上三四線城市房地產企業的蜂擁而上，造成了嚴重的供過於求。

直至2014年左右，行業又開始主張回歸一二線城市。

反觀現在，房企和投資者們的再次進入，是否是「好了傷疤忘了痛」呢？

其實，在簡單分析一下之後我們可以發現，房企兩次進入三四線城市的原因，似乎是有些不一樣的。

2010年的那一輪，以搶佔三四線市場為主，主要是為了擴大市場份額和企業利潤。而本次再進入三四線城市，明顯受當前環境所迫。

首先，由於大城市土地市場「僧多粥少」，許多房企根本拿不到土地，所以只能將目光轉向大城市的外圍區域；其次，近期資金外溢，加熱了周邊的房地產市場。

在如今這種房企都往外奔的情況下，三四線城市的市場前景究竟如何？

我們可以將三四線城市按市場前景大致分為兩類：

一類是內地的三四線城市，大多接納返鄉置業客戶；

二是大城市的周邊城市，以吸收外溢的資金為主。

先分析前者，單純靠返鄉置業的三四線城市的樓市基本是沒有前景的。這類城市的消費力偏低，勞動力持續流出，而且中產群體不足，再加上房地產過大的開發量，導致這些城市在5年內的前景都不大明朗。

所以，對於房企而言，哪怕土地便宜，對於投資者而言，哪怕項目漂亮，從盈利的角度來考慮，都堅決不能進入這些城市。

再來看看後者，其實，大城市前景較好的周邊城市有兩個必要條件。首先是依附的城市必須要有一定的市場，否則外溢資金有限，不能支撐其長期發展；其次是距離不宜過遠或是交通不能過於不便，否則沒有剛需的市場不會健康。

而投資客支撐的市場特徵為：上漲時間短，波動大，二手不活躍。

但是要注意的是，在進駐這些周邊區域時也需慎重，時間和距離也是我們要關注的地方，大城市與周邊地區之間，半小時車程已接近極限。這是因為：

1、城市的郊區已經分流了一部分剛需，越往外，投資客佔比越多，剛需越萎縮；

2、一個城市的城市規劃大多不對接其他城市，所以交通、醫療、教育等資源極少會輻射到他市；

3、周邊區域的本地剛需極少。

同理，進入大城市周邊區域的房企也有類似的想法：大城市的地價太高，風險太高，而周邊區域的地價低，風險相對也低；其他房企接連地進入，說明其市場應該還是有前景的；有可能「打撈」到大城市外溢購買力，可藉此大幅提升溢價。

但是我認為，以上觀點在大牛市中才能成立，下滑或平穩周期則不然。畢竟這些區域大牛行情在時間總量上的佔比是很少的。