「炒房客」親述：房價是這樣炒起來的！以合肥為例……

2017年已過半，樓市調控成了房地產行業的關鍵詞。在嚴厲的調控之下，去年大熱的部分二線城市上半年已經顯現出調控風險。有這樣一座二線城市，一向低調，有一天卻像一匹黑馬一樣蹦進了大眾的視野。

合肥作為長三角城市群的副中心城市，在與上海、杭州、南京等周邊城市的貼身競爭中，城市的經濟總量和人口容納量較小，人口吸引能力沒那麼強，房價長期以來不溫不火。但為何去年以來房價漲幅如此迅猛和突兀？背後原因是什麼？

「合肥是一個低調的城市，沒有什麼特別的東西能讓人記得住。但在2016年，房是合肥的代名詞，讓全國更多人知道這個城市。」這是當地人對合肥的描述。要知道一直以來，合肥房價在3000~5000元/平方米之間徘徊，直到2015年合肥房價才突破萬元。而在2016年卻迎來了暴漲。

在胡潤研究院2017年1月發布的2016年全球房價指數中，合肥房價漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。在全國70個大中城市新房售價環比漲幅排名中，合肥也首次登上榜首。

但一切都變了。2016年下半年特別是10月2日以後，合肥推出「史上最嚴限購令」，房地產市場迅速由滾燙的高溫狀態陷入冰冷和沉寂。據房產中介稱，目前合肥房價普遍下跌15%～20%，一些小區房價竟呈現50%的直線下滑，價格遭到腰斬。

合肥房價幕後的那些黑手

脫離正常軌道的變化總是有原因的。合肥當地一家大型房產中介主管王濤告訴記者，去年全國各地湧來的「炒房團」雲集合肥，他們所到之處，猶如「洪水浪涌，房價因之迅速攀升，不斷水漲船高」。而這正是合肥房價高漲的罪魁禍首！

據王濤觀察和記錄，去年合肥樓市聚集了兩類「炒房團」，一類是「主流炒房團」，另一類是「金融炒房客」。

一類是「主流炒房團」。他們之間互相聯手，組團買房，壟斷式購房，控制房源，然後拉抬價格。這類「炒房團」對房子品質要求較高，注重綠化和戶型，他們大多是聯手整幢、整單元或者整個樓層購買，這樣方便談判壓價，一旦入手后，便將這些房間隔成一個個小單間出租，或者整套一起租給別人，以租金來抵充月供，然後坐等漲價，等達到自己滿意的收益后再出手。

另一類是「金融炒房客」。其實，最可怕的就是金融炒房，利用加槓桿可以說幾乎是空手套白狼，把房子價格做高，然後再賣王濤說，這類「炒房團」大多不需要自己掏錢，如果做得好，還能多套出些余錢。舉個例子，A炒房客從中介接手一套房子市值100萬元，他讓背後的財團幫其墊付，再找關係將該房產價值高估至150萬元，按銀行通用標準以房屋價值七成貸款，就能從銀行套出105萬元，這樣還完財團墊付款，他用這種「空手套」還凈賺5萬元現金。而這也就是所謂的「高評高貸」！

與「主流炒房團」不同，「金融炒房客」屬於打金融擦邊球的投機者。他們對房子品質要求不高，只希望找到面積大的房子，這樣可以從銀行套出更多的錢。王濤稱，他們去年做了多批這樣的業務，其中有個「炒房團」是從浙江過來的，4個人組成一個團隊。背後有幾家公司贊助他們一部分資金，用來付炒房首付款，賺了錢再按比例分成。當時，他們一下子要了20套，讓中介幫助計算首付、月供以及可以從銀行套出多少錢。

「炒房客」親述炒房套路

炒房客炒房是有一定得套路的，大致可概括為——組團控制房源，約定坐地起價，藉助媒介造勢。

下面就以合肥房價為例，看看「炒房客」郭文強是如何進行炒房的？！

——瞄準目標下手

與南京等周邊城市相比，合肥房價在這一輪暴漲前屬於比較滯后的城市，所以去年這個房產價格窪地一下子湧入眾多「炒房團」。

其中，2015年合肥濱湖板塊的房價漲得非常慢，年初均價為7000多元/平方米，年末才漲到8000～9000元/平方米，一年時間每平方米才漲不到2000元。

為此，合肥濱湖板塊成了炒房客眼中的第一塊肥肉！

——組團控制房源

2015年這批「炒房團」就跑到濱湖板塊購買了一批房子，均價在8000元/平方米左右，每個小區都有。此後，各路「炒房團」蜂擁而入，接力炒作。大家互相通氣誰都不賣，將這個板塊的大部分房源控制住，伺機進行炒作。

——約定坐地起價

控制房源不是目的，炒房賺錢才是終極目標。此後，濱湖板塊沒有新房出售，房源基本上都控制在這幫「炒房團」手裡。

一段時間后「炒房團」突然放出來四五套房子，直接掛出1.3萬元/平方米的價格，房價噌地就上去了。「這樣的價格肯定是高了。」郭文強說，這樣做是為了刺激剛需用戶。

——藉助媒介造勢

接下來，他們到處貼廣告，藉助各種媒介開足馬力造勢，周邊的中介也陸續掛出來1.3萬元/平方米的價格了。

「炒房客」很清楚掛這個價是沒人買的。等個十天半個月，該板塊嘩啦一下子又有三四套房掛出來，價格在1.2萬元/平方米，出來后很快就沒有了。是不是真賣掉了不好說，但市場已經被帶動了。

——板塊房價借勢飆漲

如此這般，「炒房團」直接將房價從8000元/平方米一下子拉升到了1.2萬元/平方米，連1萬、1.1萬元的中間價格區間和漲價過程都省掉了。之後再連續掛出七八套價格在1.3萬元/平方米的房源，自然很快又沒有了。剛需客戶看到房價漲得這麼厲害，不敢再觀望了，都跑過去買，結果沒房源，「炒房團」已將可售房源控制住，直接將價格報到1.5萬～1.6萬元/平方米。

就這樣，「炒房團」通過對板塊房源的壟斷，很快將濱湖板塊的房價拉起來，最高峰的時候，他們竟然將濱湖房價炒到2.2萬～2.3萬元/平方米的高價。

——區域房價瘋狂

郭文強說，通過上述板塊房源炒作后，「炒房團」又開始對周邊關聯板塊房源輪動炒作，就這樣，在「炒房團」的輪動炒作下，合肥房價在2016年瘋狂上漲。

這只是炒房客設的一個局

上圖就是房價瘋狂下的買房眾生相。小編我只想說，你在別人設局的遊戲里玩得很嗨，而他們站在遠處數錢數到手抖！

炒房就是一場遊戲，當他們把你搞興奮了，你緩過神來時才發現人家早就跑了。在這隻想強調一句：理性買房是需要的，作為剛需更有必要，只是奉勸大家不要充當炒房者的幫凶。