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深圳擬棚改:國有化+打工化+流量化…

深圳擬棚改:國有化+打工化+流量化…

2015年開始,深圳根據國務院要求首次研究棚戶區改造相關做法,到現在兩年多過去了。81日,深圳市住建局出台《關於加快推進棚戶區改造工作的若干措施(徵求意見稿)》開始聽取各方意見。

文件原件請看附圖。裡面頗有些看點,尤其對市場化程度如此之深的深圳來說,這份文件如果落實帶來的影響是巨大的。今天就談談這個,開談之前提醒各位:

【極重要:「一年內樓市的最大變化」專享發布】

一線、強二線、二線城市,都將大規模、劇烈地調整土地市場,這將帶來代際性變化——「地價房價的晉替現象」,這是未來一~兩年內樓市最大的變化。這對房地產的研判與財技都存在很大影響,影響到房企、個人及家庭的未來身家。

你複製括弧中的文字〖一年裡將出現的「地價房價的晉替現象5」具體是指什麼?屆時一線、強二線、二線城市的地價與房價各自將如何變化?〗,到知乎收費諮詢、或分答上找到我,然後選「私密提問」,我將給你語音專享發布。公開提問將不回復!

言歸正傳。政府為主導的棚戶區改造對深圳是新鮮事物,以前我市只有市場化的城市更新做法。這次推出的13頁徵求意見稿,主要有三大要點

市範圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用範圍,不再採用城市更新的方式進行改造。

對拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區改造業主住戶,啟動行政徵收、行政處罰。

合理確定棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房的租售比例。福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。

對此的影響是(大家要記得我們去年底開始,在講座上透露的房地產國有化、計劃化,以及房企打工化、市民流量化等等):

猶如我在去年底的講座上就說的,房地產的國有化色彩、計劃化的色彩將進一步加重。不再採用深圳熟悉的市場化城市更新方式棚戶區不再建商品房,工程資金來源必然依賴於財政資金國企實施

房企打工化色彩更加濃厚,房企做租賃房、不銷售的棚戶改造房的新的商業模式有待摸索。房企的生存空間其實在快速壓縮。

使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶改造,意味著舊改機會迅速減少。由於深圳房地產主要依賴於舊改提供增量,市場主導的舊改模式如果被廢棄,重新實施政府主導,深圳的房產生產力可能會下降。

福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。後進市民流量化!房地產經濟中的租賃比重將快速提高。

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