萬達、融創、富力，三者之間究竟發生了什麼？

萬達集團官方網站19日發布了《萬達商業、融創集團、富力地產聯合公告》，公告顯示：

一、富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權。簽約后2日內付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉讓價款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次轉讓影響，繼續執行，直至合同期限屆滿。

二、融創房地產集團以438.44億元收購前述十三個文旅項目的91%股權，並由交割後項目承擔現有全部貸款約454億元。簽約后付150億元，簽約后90日內付清全部轉讓價款，完成交割個別項目待交割條件具備時辦理）。

本次方案和融創之前與萬達協商的方案有較大的出入，我們對比兩次交易來研究一下萬達、融創和富力三者之間究竟發生了什麼？

我們分別從萬達、融創、富力三方的角度來看看這次交易。

萬達：從表面上看兩次交易的變動對萬達無影響，因為雖然酒店和文旅項目的資產價格一個漲一個跌，但是總額是一樣的。但是這次交易變動后其實萬達的收錢速度加快了，原先萬達和融創的交易方案中有一條：「萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款后，融創方向向萬達支付295.75億元的最後一筆收購款」。按照這個進度的話萬達收錢會很慢，而如今有了富力的加入，萬達收錢的速度快了很多。

融創：融創原先可以以196億收購73個文旅項目91%的股權但是必須要附帶76個酒店，如今收購文旅項目的股權卻需要花438.44億，這麼看融創像是虧了。

富力：富力看起來是撿了個大便宜，原先的融創收購76家酒店要花335.95億元，而富力收購77家只需花199.06億元。

那麼這兩次交易之間究竟發生了什麼呢？我認為是這樣的：

首先孫宏斌看中了萬達的文旅項目，正好此時萬達缺錢，於是雙方一拍即合，但是萬達方面提出要把自己的76家酒店打包一起賣給融創。這些酒店資產是孫宏斌不想要的，融創拿到之後他肯定也會轉手賣掉，為了之後能賣個好價錢，所以他和王建林商量，在估值的時候把文旅項目估低，把酒店資產估高，方便自己之後給酒店資產找下家。

結果沒想到中途殺出了個富力，富力看中了萬達的酒店資產，但它沒有被萬達和融創炒高的估值所迷惑，富力方面以合理的估值去和萬達方面洽談，此時萬達正好對自己要借錢給融創讓融創來收購自己很無奈，為了更快的收錢所以選擇把酒店項目賣給富力。

這確實是一次三贏的交易，萬達收錢的速度加快了；富力拿到了酒店資產；融創也拿到了文旅項目，雖然表面上看多花了不少錢，但實際上原先的低估值本來就是它和萬達有意而為之的結果。對孫宏斌而言唯一不如人意的地方就是如果萬達沒有把酒店資產直接出售給富力的話，而是按照之前76家335.95億元的價格出售給自己，在這之後或許能賣個好價錢。

要弄懂這兩次交易的變動最關鍵是要明白一點：

其實酒店資產只值富力花的那點錢，第一次是被刻意高估了。

孫宏斌根本就不想要酒店資產，一開始是萬達「買一搭一」塞給他的，拿到之後肯定要找下家的。為了之後能高價出售所以在第一次交易方案中降低文旅項目估值，抬高酒店資產估值。