共有產權住房制度能否降房價

近日，共有產權住房頗為吸引眼球。但凡談論住房市場都會提及共有產權住房的制度設計問題。

目前的住房市場表面靜悄悄，但卻暗潮湧動。雖然各地區各城市調控力度不減，特別是以行政手段為調控政策的措施不斷加碼，不斷收緊包括住房信貸政策、稅收政策、限購政策等，但說句「掏心窩子」的話，並沒有打消或者說扭轉居民房價繼續上漲的預期。居民已經屢次被政府調控政策失效失言所迷失，政府房地產調控政策在百姓心中公信力已經坍塌了。更重要的是，城市裡一股剛性需求壓力非常大，另一股投資需求壓力同樣大。剔除投機性需求后，投資與剛需就已經使得房價上漲動力非常之大。一個跡象應該引起關注，一些城市包括武漢、海口、鄭州等城市，在這麼高壓的房地產調控政策 下，一個新樓盤開盤一天光的情況屢見不鮮。當然，不排除開發商雇傭房托的情況，但總體上還是剛需與投資性需求太過強勁了。

這就告訴我們，如果不從根本上扭轉或者根除掉房價上漲的動力，那麼行政手段的調控措施時間再長后一定會嚴重扭曲市場。到那時，一旦行政調控政策稍有鬆懈，各地房價就會報復性反彈。特別是北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市。

怎麼辦？分流剛性需求預期，將剛性需求對房價的助漲作用從根上抑制住，但又不影響剛性需求，需要有制度性安排與設計。北京探索出了一條共有產權住房的路子。

北京的共有產權住房制度初步設計很有特點。所謂共有產權房，是指政府與購房人按份額共有產權，但政府持有的部分產權的「使用權」讓給購房人，購房者只用承擔房屋的部分房款，就能夠擁有共有產權房的完整使用權。打個比方，假設政府和個人的出資比例是3:7，那麼你只用掏7成房款，就能完整使用一套房。

從共有產權住房試點方案中可以看出，最大特點並不是政府主導新建共有產權住房，而是從現有普通商品房中分離出一部分共有產權住房。這是一大特色與創造。例如，今年4月7日，北京市批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，計劃今後5年供應住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設需求，其中自住房和中小套型商品房約佔51萬套。這些房子差不多就是未來共有產權房的體量了。共有產權房價格比商品房低，只保證開發商適當利潤，參考家庭購房承受力，價格應該普遍低於商品房30%，在此基礎上，政府和個人的出資比例可能會被確定為3:7。假設商品房均價為5萬元，那麼共有產權房價格則可能在3.5萬元，個人負擔2.45萬元。也就是說，實際負擔成本不足商品房的一半。

共有產權住房的退出機制非常明確：共有產權房滿5年後，購房人可按市價購買政府份額后獲得商品住房產權。這時，共有產權房就不再「共有」了，而是完整的個人產權。這樣一種循序漸進式的購房模式，能有效分解剛需的購房壓力。

共有產權住房的目的與作用如何呢？我們與普通商品房與自主型商品房比較便知。自住型商品房進入二手房市場，購買者是不受限的，溢價多少也完全由房主說了算，只是需要上交30%的土地收益等價款而已，金融投資甚至投機屬性比較強。而共有產權房在出售個人產權份額時，只能賣給符合共有產權房購房資格的人。這樣可以確保共有產權房被用來居住。徹底剔除了投資投機的金融屬性。目的在於將助推房價的這部分剛性需求徹底從市場分離出來，徹底根除其助推房價上漲的預期。

共有產權住房到底能否抑制房價？筆者的回答是，只要操作好、落實好，完全可以抑制房價暴漲。購買「共有產權房「既不用擔心長期租房的尷尬，又不用承當高額的購房成本，有條件的還能在5年後買下全部產權，徹底斬斷了開發商、中介通過綁架剛需或者挾剛需而爆炒房價的基礎，徹底剝離了剛需演變成金融屬性的根基，加上房貸繼續收緊，央行與銀監會已經明確嚴防貸款進入投機投資性住房領域，非居住性買房已經得不到貸款的支持了。只要落實得力不掉鏈子，助推房價上漲的投機投資性以及剛性需求的幾大動力都將偃旗息鼓，房價至少會平穩甚至略有下降。

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