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住建部話音剛落,南京國土局便端出18幅地,房價瘋漲真的要結束了嗎?

住建部話音剛落,南京國土局便端出18幅地,房價瘋漲真的要結束了嗎?

昨日,住建部發文強調各地要根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化周期6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏

今日,南京便響應號召,開倉放糧,一口氣端出18幅地,看來這下南京土地供應量的提升將逐漸緩解低庫存壓力,助力需求平衡。

於是,網友們也開始意淫了,政府出手,一邊「限」,一邊「放」,著手加大土地供應,是不是意味著房價將趨於理性、回歸平穩了呢?不妨先看看接下來的內容再議!

第一

預公告能說明什麼

近階段,調控升級謠言風聲鶴唳,自從多數一、二線城市限購一再加碼之後,南京樓市一直處在恐慌情緒之中。

由於擔心因社保被限,近日開具購房證明又排起了長隊,據小道消息顯示,上個月調控之後購房證明開出的單數足以將目前南京庫存去划近7成

既然「限」目前來看作用甚微,庫存堪憂,那「放」也不失為一個好辦法。但是,請注意,這只是預公告而已,能說明什麼呢?預公告之後,什麼時候能推出還是未知數!

「房地產開發用地的上市受到多種因素影響,從整體上看,實際供應量不如計劃的年份佔了多數」,有業內人士表示。

其次,長遠了解土地供應節奏,畢竟去年9月國土局也曾狂甩過十餘幅地,也並沒看到對市場有多大影響,此舉或許是個案而已,往後如若照前那隻能抱歉讓你們都失望了。

第二

需求與供應

先看一組樓盤數據,南京市場如今供需極不平衡。

需求平衡點在哪裡?要知道土地供應與市場穩定並沒有直接的關係,這還與供求、市場本身屬性、區域有關。

換句話說,如果土地供應量與需求永遠也契合不上,那需求旺盛的城市在得不到有效供給的基礎上,房價只能任憑市場擺布。

要解決房價與土地供需的矛盾,需要從需求和供給兩個方面來看。

房價之所以能穩定,是需要建立在健康有序的市場需求結構上的,以自住需求為主,沒有過度投機需求的存在。然而,看南京的房地產市場很難做到這一點,這在很多城市都極具挑戰。

再說到供給方面,對需求旺盛的城市房地產市場來說,加大住宅用地供應是非常必要的。但這樣的供應並不是廣撒網,需要對區域結構有一定考量

從本次南京國土局推出的土地預公告中土地布局來看,10幅來自江北,河西、城南、城北、城東各1副,剩餘4幅在江寧。就地塊的地理位置而言,包括江寧、河西、城南等近半數的地塊條件都還不錯,而江北星甸街道的3幅地塊則相對遜色一些。

這裡需要強調的是,土地供應常常會受區域結構的影響,譬如供應的土地位於偏遠區域,各方面條件不足且無利好支撐,那購買力自然也是極其有限,更談不上對房價產生作用了。

第三

土地價格

經歷過南京土拍的人都知道,「逢土拍出DW」是常有的事,雖然如今土拍政策改了,但按照這架勢,應該離「逢土拍定搖號」也不遠了吧!

難怪有網友表示,土拍形式換得倒挺好,可結果還不都一樣,輕輕鬆鬆就出個最高地價,一邊調控一邊高價地,看不懂。也有網友認為,如果最高地價受到限制,那地價也不會太過離譜了。

只是,如今現房銷售、破最高限價搖號等條件也沒能擋住開發商拿地的決心,對於無庫存地開發的房企尤甚。按照網友的說法,地價起點高,加上房企競爭,高價地的數量只有不斷增加!

昨日的住建部發文中著重提到,要結合本地實際和出讓土地的具體情況,靈活確定競價方式,包括「限房價、競地價」、「限地價、競房價」、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等,堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期。

可是,控制房價的因素有很多,除了土地供應、供求關係,還有貨幣政策、人口因素等,所以不能單一而論。

但也有人說,當中央一手抓著土地供應,一手抓著限購條款之後,相信這輪瘋漲的房價已經結束。

這次,樓市的拐點真的到了?

END

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