觀點年度論壇盛大頒布卓越100榜單 大佬熱議萬億時代企業變革

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在經過了五個多小時緊張而熱烈的討論之後，2017觀點城市論壇宣布圓滿結束。

（2017年3月22日）3月22日下午，觀點地產新媒體主辦的2017觀點年度論壇在深圳召開，論壇主題為「萬億時代的房地產」。

在活動上，房地產業協會原副會長朱中一、銀行業協會首席經濟學家巴曙松以及社科院研究所院城鄉建設經濟系主任陳淮等專家學者就房地產調控長效機制、企業調整、市場變化等話題進行了演講和對話討論。

此外，包括旭輝集團董事長林中，招商蛇口黨委書記、副總經理劉偉，保利房地產（集團）股份有限公司副總經理余英，五礦地產有限公司黨委書記、總經理何劍波，陽光城集團股份有限公司總裁張海民，金茂控股集團副總經理、華南區域公司總經理魏浙，綠城房地產建設管理集團有限公司董事、總經理李軍，中城新產業控股(深圳)有限公司董事長劉愛明等企業管理層，及以麥格理集團首席經濟學家胡偉俊為代表的金融界人士也在活動上積極發言，暢談了企業規模與盈利之間的關係，對新地產時代下互聯網、產品和服務的未來方向思考，以及房地產融資渠道情況。

在經過了五個多小時緊張而熱烈的討論之後，2017觀點城市論壇宣布圓滿結束。

在論壇結束之後，2017房地產卓越100榜也舉行了盛大的頒獎儀式，集中表彰了2016年在銷售、財務、管理、團隊和品牌等方面表現卓越的房地產企業，來自全國的近百家企業參與了此次頒獎，共同見證了2017房地產卓越100榜的發布。

長效機制與黃金時代

巴曙松和陳淮湊在一起總能產生有趣的現場畫面。

陳淮率先在演講時表示，2015年年初有深圳市房地產業著名的領頭人說，房地產業的黃金時代過了，今後恐怕最多是個白銀時代。

社科院研究所院城鄉建設經濟系主任 陳淮

但陳淮認為，房地產行業並不是進入一個下降通道，而是進入了一個新時期。

其指出，這是一個組織結構明顯變化的時期。因此，大的龍頭企業在這個產業中正在承擔著企業健康發展、組織結構不斷優化的作用。

巴曙松隨後樂觀表示，我們會比較快地看到萬億企業。

「出現了3000億的企業，再想簡單地靠項目一個一個的增長來達到萬億，可能需要的時間會比較長。我們會比較快地看到萬億，方向就是組織企業結構的整合、併購和洗牌。」巴曙松如是說。

同時，在隨後的「觀點鏗鏘行」討論時，陳淮對「長效機制」作出了梳理。

觀點鏗鏘行：房地產回歸與長效機制之問

什麼叫長效機制？第一，是一個長期建設調整過程才能發揮效應的機制；第二，建好了以後在一個長期過程中發揮效應的機制。

至於長效機制有哪些？陳淮表示，第一，城市結構調整；第二，土地制度的改革；第三，把長期依賴於銀行作為貨幣供應者的間接融資轉變為直接融資；第四，風險防範的堤壩。

「什麼叫長效機制？以上四個方面是我們房地產健康發展的短板，這是需要建立的長效機制。」陳淮如是總結。

另一方面，巴曙松則在演講環節中總結2017房地產市場的未來趨勢。

銀行業協會首席經濟學家 巴曙松

其認為，趨勢包括：成交量確實在下滑；土地供應缺口持續存在，新房供應跟不上，使得一線和熱點二線城市已經或者正在進入一個存量房的時代；租賃市場進入發展快車道；環一線城市圈效應進一步顯現：城鎮化發展到新階段。

企業模式與組織變革

來自旭輝、保利、五礦、金茂、綠城等企業管理層也出席了2017觀點年度論壇，並作了精彩發言。

招商蛇口黨委書記、副總經理劉偉在活動上分享了招商局的發展模式。其歸納為「前港—中區—后城」模式，並稱這是招商局的特色，現在模式已在全國成功複製。

而向來敢言的保利房地產（集團）股份有限公司副總經理余英則又一次表現出率直的個人風格，其稱，「房地產看重的是拿地，拿地的對錯決定了企業生死存亡和發展的一半。很多企業沒有發展好，被人家兼并重組了，可能就是很多地拿錯了。」

保利房地產（集團）股份有限公司副總經理 余英

「排名前5、前10的企業是在市場上搶地最猛的企業，把地搶高了，手上的地都挺貴，甚至比周邊的房子還貴，這時候怎麼賣，是不是想辦法壓一壓成本來賣？」

余英續稱，如果這些企業不搶，別的企業拿到便宜的地，是不是能夠做得更好一點？也就是說，我們這些老大們做的東西一定比那些中等的企業做得好嗎？

「我不相信。」余英如是說：「所以，回應萬億企業，我一直覺得不要追求規模，一個房地產領軍企業應該對這個行業的發展做很多貢獻。」

旭輝集團董事長林中在演講中則首次透露了旭輝未來的內部調整方向，「旭輝最近在花很長的時間思考未來的組織，什麼樣的組織能滿足規模與效率的平衡，所以旭輝會採取大平台+小集團+項目集群的三級模式。」

旭輝集團董事長 林中

林中認為，房地產界未來很重要的核心就是組織的變革。「組織的演變核心的都是在解決兩個事情，一個就是規模與效率，第二個是效率與風險。」

五礦地產有限公司黨委書記、總經理何劍波在活動中發聲，稱不太主張把企業分成國企和民企，因為地產行業是一個市場化程度很高的行業，所有的企業應該說都是在同樣的遊戲規則下平等競爭。

五礦地產有限公司黨委書記、總經理 何劍波

「有的輿論我覺得也是有所偏頗的，也有炒作，說國進民退，實際上在這個業務領域裡面，國企並沒有那麼兇猛。」何劍波如是談到。

選擇規模還是選擇利潤？這是每一個企業都會面臨的問題。在本次活動上，不少企業代表也對這個疑問作出了自己的回答。

中城新產業控股(深圳)有限公司董事長劉愛明認為，這個社會無非是要利潤，利潤多寧願規模小一點，但另一方面要利潤肯定要有一定的規模。

主題討論：轉型期房企規模與模式選擇題

金茂控股集團副總經理、華南區域公司總經理魏浙則表示，「在企業小的時候肯定是要有一定的利潤先活下去，然後要持久、更安全，就要把規模做大。」

星河產業集團副總裁閻鏡予卻把這個問題放大了，表示如果是談總規模和總利潤，大家肯定是要總利潤，規模最終也是為利潤服務的。

「可能讓大家真正比較糾結的是，單個項目是要規模，還是單個項目一定要有利潤？」

REITs與併購基金

在本次論壇上，另一個掀起大家討論熱潮的是來自開發商、外資銀行、券商代表、國內基金等金融相關人士。

陽光城集團股份有限公司總裁張海民一開始就坦言，在追求規模的過程中，必然有高周轉、高槓桿。

陽光城集團股份有限公司總裁 張海民

「房地產是一個具有金融屬性的行業，以後要往常規的方向走的話，基金是一個很好的方式。」據張海民介紹，陽光城去年開始做了一些併購基金、產城一體化的產業基金、存量基金等等。

綠城房地產建設管理有限公司董事總經理李軍將關注的重點放在了REITs上，甚至表示「國內什麼時候真正出REITs，才是的金融板塊翻過一個里程碑」。

綠城房地產建設管理集團有限公司董事、總經理 李軍

星展銀行董事總經理、房地產及戰略客戶主管洪誠明也對錶示認同，稱REITs是一個非常好的工具，可以利用國內270萬億的存量作為載體，然後提供供應，這就是房地產的屬性。

「如果能夠在境內推行一個像國外的REITs產品，在國內有270萬億的存量市場，一年房地產的消費或者是吸納量是十多萬億，很快就能夠通過這樣產品的樹立，有效地把一些資金吸納，滿足市場上對於房地產的需求。」

星展銀行董事總經理、房地產及戰略客戶主管 洪誠明

麥格理首席經濟學家胡偉俊針對目前的金融環境表示，過去幾個月，在金融方面慢慢加強了監管，所以在短期內嚴監管可能是今年的主題，但從長期來看，更加市場化仍是金融未來的發展方向。

麥格理首席經濟學家 胡偉俊

盛世神州投資基金管理（北京）股份有限公司首席執行官李萬明對現場參會人士表示，有三個方面的情況需引起注意，一是小型房地產企業未來會慢慢被淘汰；二是併購基金比較有前景；三是監管層不希望影子銀行在左右的各行各業。

主題討論會：創新與監管 房地產金融如何通往大時代？