山西樓市 去庫存仍是重點

有的城市銷售正常，有的城市庫存較多，有的樓盤門庭若市，有的樓盤門可羅雀——

這些年來，房價和樓市一直是個熱議話題，或漲或跌都牽動著千家萬戶。那麼，今年乃至今後一段時期，我省房地產市場到底會呈現出怎樣的發展勢態？在「去庫存，防風險」等政策引導下，又將面臨著怎樣的預期和前景？房產稅的出籠會給市場帶來怎樣的衝擊？

A 商品房庫存和消化周期雙下降，售價總體平穩

「5年前我在南中環買第一套房的時候，當時房價大概7000元／平方米，買了之後覺得離上班的地方有點遠，一直出租。去年為了孩子上學和工作需要，又在濱河西路買了一套，價格稍微高點，但總體下來幾乎沒怎麼漲。」在太原經商的陳先生告訴記者。

其實，和陳先生感受一樣的大有人在。記者接觸了一些去年剛剛購得新房和正準備購房的人群，大家普遍認為價格平穩。雖然2016年全國一線城市和多個熱點二線城市房價出現快速上漲，但太原市卻基本處于波瀾不驚。據省統計局數據顯示，2016年，全省完成房地產開發投資1600億元，佔全社會固定資產投資的11.5%左右；商品房銷售2000萬平方米，同比增長約26%；待售面積約1761.0萬平方米，比2015年末少55.0萬平方米，消化周期10.1個月，較上年底縮短3.6個月，商品房庫存量和消化周期實現「雙下降」，銷售價格保持總體平穩。

有業內人士分析研究認為，山西省房價保持平穩的原因有二：第一，供應總量相對平衡，城市棚戶區和城中村改造對樓市形成較大壓力，但棚改貨幣化安置又有效促進了商品房銷售；第二，經濟仍處於最困難時期，對產業發展和市場預期產生較大影響，除了剛性需求之外，有些消費者自然會觀望等待，而投資投機性購房因素也明顯減少。

「山西的房地產市場，從總體上說發展是平穩的，是比較健康的。房地產開發建設的水平不斷提升，房地產開發投資一直保持平穩增長的態勢。當前，仍然要把去庫存作為一項重要任務，重點解決好三四線城市以及縣城庫存過多的問題。同時也要防泡沫，要協調推進去庫存和防泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。」山西省房地產業協會會長於世瑋表示。

B 省城銷售比較平穩，朔州陽泉等庫存壓力大

「我的新房拿上鑰匙了，這兩天正思謀著裝修呢。」2月20日，家住省城軍景苑的太原市民李先生高興地告訴記者。今年30多歲的李先生有一子，一家三口在90平方米的樓房裡度過了5年的歡樂時光。去年年初，隨著二胎政策的放開，李先生夫婦打算再添一丁，如果父母搬來一起住就意味著居住空間將十分緊張。於是，夫妻倆綜合考慮又重新購置了一套150平方米左右的新房。

和李先生一樣，2016年購置了新房的人，基本屬於中年階段的改善性購房。國家統計局山西調查總隊發布抽樣調查數據也顯示，2016年，山西省城鎮居民人均居住支出3634元人民幣，比上年同期增長20.3%，增幅位居八大類消費支出之首。當然，這個居住性支出包括買房、裝修等。

2月26日，省城某樓盤工作人員告訴記者，該樓盤一開盤便因其自身配套完善，業主專屬國小、幼稚園分佈其中等優質條件吸引了不少人關注。據介紹，該樓盤屬於精裝房，均價在9600元/平方米。

記者走訪發現，這些成交量較高的樓盤，都有一個共同特點，就是地段好，周邊環境好，小區的整體規劃建設和設施配套都很到位，開發商大多為品牌房企。當然，學區房，無論是新房還是二手房一直都比較火熱。還有一個特點是精裝房，現在購房者不僅關注居住品質，同樣也珍惜時間成本，因而越來越多的人傾向於購買精裝房。

不過，其他一些城市包括許多縣的情況就不那麼樂觀。數據顯示，山西省房地產庫存壓力依然很大，尤其是朔州、陽泉、呂梁等市，由於人口少，城市容量小，前幾年開發建設規模過大，導致供大於求，形成了較大數量的庫存，拉長了全省消化周期。

c 百平方米左右戶型緊俏，今年房價預計波動不大

連日來，記者走訪省城各大房地產開發商發現，相對於其他市和各縣庫存壓力的巨大，太原市場賣得比較好，其賣點主要在於100平方米左右的戶型，比較貼近老百姓。

一位房地產開發商告訴記者，小戶型房源主要針對首次買房置業的剛需客戶，由於總價和相關費用低，很多購房者會優先考慮小戶型的房子來過渡。從今年新推小戶型產品的樓盤看，這些項目所處的區域並沒有集中在市中心，而是分佈在發展相對成熟、市政配套設施完善、交通條件便利，並且有支撐其發展的消費群體和市場環境的成熟區域。

對於近期七嘴八舌的「房地產稅可能會抑制房價說」，於世瑋認為，房地產稅是涉及各行各業、關係各家各戶的重要稅種，它的出台一定會有一個過程。他說：「中央經濟工作會議提出，要加快研究符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。房地產稅一定要符合這一要求，應該是一個保持稅收中性的稅種，它可能會對樓市有一定影響，但不會太大。」

從國家統計局2月22日發布的統計數據來看，1月份，70個大中城市中，一二線城市新建商品住宅價格環比基本止漲，三線城市走勢總體平穩。其中，太原市新建住宅價格指數環比增加0.4個百分點，同比上升2.9個百分點。新建商品住宅方面，太原市新建商品住宅價格指數環比增加0.5個百分點，同比上升3個百分點，太原樓市呈現「小步慢跑」態勢。

於世瑋認為，總體來看，我省房地產市場在2017年仍將保持平穩走勢，房地產開發投資將保持適度增長，住房保障改革和棚改貨幣化安置力度將進一步加大，住房租賃市場將得到較快發展，有力地拉動商品住房銷售和房地產去庫存。從房地產市場整體格局看，市場集中度將繼續提升，不同城市、不同區域、不同企業的房價會有升有降，但總體平穩。（記者 任志霞）